（2009）浙温民终字第1463号
裁判日期: 2009-12-11
公开日期: 2014-05-06
案件名称
陈洁诚与金迅达集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈洁诚,金迅达集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第1463号上诉人（原审原告）陈洁诚。委托代理人王庭奎。被上诉人（原审被告）金迅达集团有限公司。法定代表人奚德驹。委托代理人牛璞。上诉人陈洁诚与被上诉人金迅达集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2007）温鹿民初字第2787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年1月16日作出（2009）浙温民立字第33号民事裁定，按自动撤回上诉处理。陈洁诚不服，申请再审。本院于2009年10月13日作出（2009）浙温民再字第60号民事裁定，裁定本案由本院按二审程序审理。本院于2009年10月27日重新立案后，依法组成合议庭，于2009年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈洁诚及委托代理人王庭奎到庭参加诉讼，被上诉人金迅达集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院认定，原、被告于2003年11月18日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告向被告购买金汇广场E幢1403室的房屋，房屋建筑面积为122.83平方米，总房价为540329元，被告应当在2006年2月28日前将竣工验收合格的该商品房交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失的方式处理。合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款。被告在2006年2月28日交付了房屋。2006年12月15日，金汇广场的A、B、C、D、E幢楼房取得了消防验收合格意见。由于金汇广场南侧民房拆迁迟延，导致金汇广场建筑南侧与民房防火间距不足以及消防车道未施工完毕，经市政府交办消防部门于2007年7月11日向被告出具了金汇广场F、G、H幢楼房的消防验收合格意见书。2007年8月18日，温州市政府召开了涉及金汇广场无法办理产权问题的专题会议，会议明确：由市政园林部门负责落实影响金汇广场消防通道建设的民房的拆迁工作，金汇广场超出规划面积建设由市国土、规划部门于2007年9月15日前办好相关认定与处置手续，被告应在收到缴款通知后一周内缴清拖欠的地价款以及超规划审批面积部分应缴的各类款项。此外，会议还对其他相关问题作了安排。在本案原审审理过程中，温州市规划局以被告超审批面积与技术层挪作他用为由于2007年9月13日对被告作出行政处罚。2007年11月13日，温州市规划局向被告颁发了建设工程规划许可证正证。2008年1月31日，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报温州市房产管理局，申办房屋的初始登记。原审法院另查明，商品房开发商申请办理建设工程规划许可证正证需要向规划部门提交消防部门的验收合格意见书作为申报材料，而建设工程规划许可证正证是商品房开发商向房管部门申请办理商品房初始登记必须的材料。原告于2007年9月13日以被告却迟迟不配合原告办理房屋产权证，造成房屋产权证办理滞后为由，诉至原审法院。请求依法判令被告立即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产主管部门完成初始登记；并按原告已付购房款总额的万分之二点一向原告支付自2006年7月28日至完成初始登记之日止的违约金。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了出卖人因自身原因导致买受人在约定或者法定期限届满未能取得房屋权属证书的法定违约责任，但该条文同时指出出卖人承担法定违约责任的前提是当事人没有特殊约定，因此，当事人在合同中对出卖人逾期办证的违约责任作出特殊约定时，该特殊约定可以排除法定违约责任的适用。由于原、被告在商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失的方式处理。显然，原、被告在合同中对逾期办证的违约责任作了特殊约定，该约定可以排除法定违约责任的适用。根据意思自治原则、合同自由原则，当被告存在逾期办证的违约行为时，原告可以依据合同第十五条的约定要求被告承担退房还款并支付已付款5%赔偿金的违约责任，但不得要求被告承担逾期办证的法定违约责任。因此，原告要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即日利率万分之二点一计算被告逾期办证期间的法定违约责任的诉讼请求，缺乏法律依据与合同依据，应当依法驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告陈洁诚的诉讼请求。案件受理费1003元，由原告陈洁诚负担。宣判后，原告陈洁诚不服，向本院提起上诉。原告陈洁诚上诉称：1、原判适用法律确有错误，合同第15条对逾期办证的违约责任的约定是针对买方退房时的处理方式上诉人可以选择解除合同，也可以选择要求继续履行合同并追究出卖方的责任。事实上，上诉人并未选择退房，出卖方也接受并交付了房屋。2、被上诉人违约事实清楚，证据确实充分，上诉人的一审请求应予以支持。请求撤销原判，支持上诉人的一审请求。被上诉人书面答辩称：1、合同第15条关于逾期办证的违约责任有特殊约定，可以排斥最高法院司法解释第18条的适用。上诉人的请求，缺乏合同依据。2、房屋初始登记未在约定期限内完成主要是政府原因造成的。本院经审核原审证据并经询问当事人，对于原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，温州市房产管理局于2008年4月30日颁发了陈洁诚的房产证（望江西路金汇商住广场5幢1403室）。本院认为，上诉人陈洁诚主张被上诉人金迅达集团有限公司迟延办理房屋权属证书，应承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定，被上诉人应当在房屋交付使用后150日内将需由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，若因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得权属证书的，双方同意按上诉人退房，被上诉人赔偿已付房价款的5％处理。可见，双方对违约责任承担方式约定为买受人退房。本案合同第十五条关于违约责任，上诉人可以选择退房，也可以选择不退房或做其他约定，但上诉人选择了退房的违约责任承担方式。可见，该合同第十五条关于违约责任的约定系上诉人与被上诉人协商约定。该条款为双方的真实意思表示，没有违背法律法规的强制性规定，应为有效。综上，虽然被上诉人超过了合同约定的房屋交付使用后150日内才办理初始登记，但双方已约定违约责任承担方式为上诉人选择退房，现上诉人不主张退房而要求被上诉人支付违约金，没有合同与法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1003元，均由上诉人陈洁诚负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 宇审 判 员 俞震南代理审判员 张美权二〇〇九年十二月十一日书 记 员 管建平 来自：