（2009）杭下民初字第1360号
裁判日期: 2009-12-10
公开日期: 2014-05-05
案件名称
陈庆辽与夏弘房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈庆辽,夏弘
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百六十六条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1360号原告陈庆辽。委托代理人王金华。被告夏弘。委托代理人陈可为。原告陈庆辽诉被告夏弘房屋租赁合同纠纷一案，于2009年7月27日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2009年9月2日公开开庭进行了审理。嗣后又组成由审判员姚萍、人民陪审员谢建儿参加的合议庭后，于2009年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王金华、被告委托代理人陈可为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆辽诉称，2008年6月2日原承租人宋伟栋经被告同意将第三人所有的杭州再行路274号门面房转租给原告作营业房使用，原告向原承租人支付了转让费2.4万元，当时被告承诺届时会同意原告转租，后原、被告补签了房屋租赁合同，原告向被告支付房屋租金4.8万元和押金1万元。原告在承租期间对租赁房屋花费60768元进行装修，并申请了卫生许可证进行经营活动。期间原告多次向被告索要租金发票未果。合同到期后被告无故不同意续租，且又不给原告合理期限进行搬迁，私下将承租房对门锁换掉，导致原告无法进入该房屋，在该房屋内的财物无法取回，后竟然发现他人在对该房屋进行装修，原告在该房屋内的全部财产已经全部灭失，损失10635元。期间原告几次向派出所报案，均协商无果。为此诉请判令：1、继续履行租赁合同；2、被告赔偿原告装修损失及财产损失共计71403元，房屋转让费24000元，并返还租房押金1万元；3、被告提供金额为48000元的房屋租赁发票；4、本案诉讼费由被告承担。被告夏弘辩称，诉争房屋产权人并非被告，而是拱墅区机关事务管理中心。原、被告双方签订的租赁合同已经到期，到期前双方对续租中租金数额不能达成一致意见，被告既不交纳租金，又拒绝归还场地，给被告造成损失。现在租赁场地已经让产权单位收回去了，原、被告双方不存在继续履行合同的可能性。当时为避免损失进一步扩大，被告对原告在租赁房屋内的物品进行了清理，目前都在打包保存，被告可以进行归还，但原告清单上主张的物品与实际不符，对此原告应承担举证责任。此外，原告的确对诉争房屋进行过装修，但原告只提出预算书而不是专业机构的评估，对证明装修价值缺乏证明力。原告向原承租者交纳的转让费也与被告无关。被告认为，对原告提出的退还押金问题被告没有意见，对于提供发票的问题当时在合同中没有约定，但只要原告肯承担税费，被告愿也意提供。而此外原告所提出的诉讼请求，则缺乏事实及法律依据，要求判令驳回原告。为证明诉讼请求所依据的事实，原告陈庆辽向本院提交下列证据材料：1.房屋租赁合同，欲证明被告同意将房屋转租给原告，同时证明原告有优先承租权；2.收据，欲证明2008年6月2日原承租人宋伟栋经被告同意将房屋转租给原告；3.收条，欲证明被告收到原告支付的押金1万元的事实；4.电话录音，欲证明被告违约的事实；5.照片6张，前面三张欲证明原告装修后使用的情况，后面三张欲证明被告重新装修的情况；6.装饰装潢工程（预）算书、财产损失清单，欲证明原告装修该房屋所花费用及财产损失的事实。7.发生情况报告表、杭州市下城区东新派出所询问笔录，欲证明被告私下将承租房的门锁换掉，导致原告在承租房内的财物灭失及财产损失。对上述证据经质证，被告对于证据1、3无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据2认为是原告和宋伟栋的经济行为，与本案缺乏关联性，本院认为该证据与原告提出的诉讼请求具有关联性，故具有证据效力，对其予以认定。对证据4认为是在被告不知情的情况下所制作的，不能作为证据使用。本院认为被告对其真实性并无异议，该录音并非是在强制情况下录制的，录音内容与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据5前面三张照片真实性有异议，认为当时没有这么好的装修。对后面三张照片真实性无异议。本院认为对前后各三张照片进行比照，可以确定为同一处房屋，被告认为前三张照片与实际不符，但就此不能相关相关的反驳证据，对该组照片的证据效力本院予以认定。对证据6中的（预）算书认为仅是对再行路饭店的预算，没有看到决算书，缺少可操作性，难以认定。本院认为预算对于实际装修费用确实缺乏必然的证明力，对其证据效力不予认定。对证据6中的财产损失清单被告认为与实际不符，其中现金、存折未见到，本院认为该清单为原告自行制作，对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据7中发生情况报告表被告认为与被告转移的物品肯定是不吻合的，被告只是将房屋内不用于经营的用品搬离，肯定不包括银行卡和现金。对其中询问笔录被告认为不知道阮梅玉为何人。本院认为该组证据为本院根据原告申请向派出所调取，其中情况报告表及询问笔录均是对阮梅玉作出的，能够确定与本案的关联性，对其证据效力予以认定。被告夏弘无证据材料提交。根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院确认下述案件事实：坐落于杭州市再行路274号的房屋为营业用房，原为案外人宋伟栋向被告夏弘所承租。2008年6月2日原、被告及宋伟栋共同在收据上签字，宋伟栋将该房屋以2.4万元的价格转让给原告陈庆辽经营，同日原、被告就该房屋的租赁重新签订了租赁合同，合同约定：被告同意将杭州再行路274号门面房出租给原告使用，租赁期自2007年7月1日至2009年2月28日，年租金4.8万元，租金按年提前一个月支付，先付后用，租赁期间原告应交纳1万元押金，在合同终止后归还。合同到期，如原告需继续租用，重新签订合同。合同签订同日原告即向被告交纳35100元。2008年7月22日原告又向被告交纳合同押金1万元。合同签订后，原告对店面进行装修、添置了小吃店经营必备的桌椅餐具、炊具等必备物品开始经营。但合同到期后双方未能就重新签订合同达成一致意见。因原告仍继续占用上述房屋，2009年3月31日被告擅自将原告在房屋内的财物搬出。现该房屋已另租他人，并已开始重新装修。本院认为，虽然原、被告双方签订的租赁合同在2月28日就已到期，但在双方存在纠纷的情况下，被告未采用适当途径、适当方式，擅自清理原告在讼争房屋内财物的行为，存在明显过错。由于被告该不当行为，致使原告实际上无法对被清理的财物提出证据，而被告亦不能对所欲返还的财物是否为原告的所有财物提出有效证据，据此本院对原告提出的器具、设备等小吃店必须的财产损失部分其价值为3635元并要求被告进行赔偿的请求予以支持。原告提出的存折5000元，可以通过银行挂失的方式追回，不能成为实际损失，原告所主张的现金2000元如确已灭失，亦应通过其他方式主张权利，不属于本案民事诉讼能够解决的范畴，故本院对原告对该两部分财产所提出的赔偿请求不予支持。被告提出的可将原物返还的意见，因被告无法证明其所提供的就是原告原有的，而原告对该方式亦表示拒绝，鉴于被告对造成该后果所存在的过错，故对被告该意见本院不予采纳。对于合同押金的返还，被告亦无异议，本院予以支持。对于原告在2008年6月2日合同即将届满时由原承租户处受让讼争房产及之后对房屋进行装修的事实被告均是知情的。对于合同到期后存在的双方不能重新签订合同的风险，虽然原告应有所预知并应承担主要责任，但从诚实信用的原则出发，被告作为出租方，应对之向承租户履行必要的告诫义务，被告却在明知原告为租得诉争房屋支付转让费的情况下对之予以确认并共同在转让款收据上签字，之后在原告对房屋进行装修时亦未提出反对，该表象势必会影响到原告对受让房屋及进行房屋装修的决定，使得原告对受让讼争营业房的可能利益产生合理期待，故对原告因此而受到的损失。被告存在一定责任，亦应适当进行赔偿，虽然原告进行的装修目前已被破坏，原告不能就实际装修价值提交有效证据，但对原告进行过装修的情况被告并无异议，比照本院认定的当时装修情况的照片，另外结合原告交纳的转让费金额，本院酌情确定被告应承担的赔偿数额。此外，原、被告之间的合同期限已经届满，原告诉请判令继续履行租赁合同缺乏依据，本院不予支持。对于被告是否应当依法向承租户提供租赁发票，本院认为属于公法所调整的范畴，应由相应的行政主管机关处理，故本案中不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百六十六条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条第一项第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告夏弘本判决生效之日起10日内赔偿原告陈庆辽财产损失13635元；二、被告夏弘本判决生效之日起10日内返还原告陈庆辽押金1万元；三、驳回原告陈庆辽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2480元，由原告陈庆辽承担1924元，由被告夏弘承担556元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2480元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 章幼戎审 判 员 姚 萍人民陪审员 谢建儿二〇〇九年十二月十日书 记 员 杨晓丽 来自：