（2009）嘉善民初字第1980号
裁判日期: 2009-11-27
公开日期: 2014-08-26
案件名称
陆凤梅与嘉善幸之苑房产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆凤梅,嘉善幸之苑房产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十五条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2009）嘉善民初字第1980号原告：陆凤梅。委托代理人：薛岭，男。被告：嘉善幸之苑房产有限公司，住所地嘉善县陶庄镇善江公路陶庄入口处。法定代表人：陆幸之，该公司执行董事。委托代理人：王素凡，上海正贯长虹律师事务所律师。原告陆凤梅与被告嘉善幸之苑房产有限公司（以下简称幸之苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年8月31日立案受理，依法由审判员王卫东适用简易程序于2009年10月14日及2009年11月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛岭、被告委托代理人王素凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆凤梅起诉称：2007年12月7日，原告与被告签订嘉善县陶庄镇元宝湾9幢6、7号商铺房，建筑面积为130.31平方米，总价为384817元，合同编号为20071200095号（附证据一）；签订嘉善县陶庄镇元宝湾9幢206、207室商住房，建筑面积为133.22㎡，总价为333050元，合同编号为20071200096号。二份合同第八条均规定：在2008年3月30日将验收合格的房屋交付给原告。二份合同总房款为717867元（附证据二）。合同签订后原告已付房款642000元（其中现金284000元和银行担保借款358000元），余款在交房产权证时支付（附证据三）。但是被告违约至今尚未竣工验收，因合同约定违约金不能弥补原告的实际损失，故按照信用社贷款月息为7.83厘计算其违约金。经催告直到起诉日仍未交付房屋，故提起诉讼。原告请求法院依法判令：1、被告交付原告所购嘉善县陶庄镇元宝湾9幢6、7号商铺房及嘉善县陶庄镇元宝湾9幢206、207室商住房并办理相关房地产所有权证；2、被告承担逾期交房违约金80429.76元［（642000元×0.00783=5026.86元）×（2008年3月31日至2009年7月31日=16个月）=80429.76元］；3、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交下列证据，以证明其主张的事实：1、原告身份证、被告工商注册基本情况各1份，证明：原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同（20071200095号、20071200096号）各1份，证明：被告将嘉善县陶庄镇元宝湾9幢6、7号商铺房建筑面积共130.31㎡和嘉善县陶庄镇元宝湾9幢206、207室商住房建筑面积共133.22㎡出售给原告。根据这两份合同的第八条规定，被告在2008年3月30日将房屋交付给原告；3、被告开具的销售不动产统一发票2份，证明：被告于2008年1月14日分别收取了原告的购房款134000元和150000元；4、个人购房担保借款合同2份（合同号：善信联陶庄个房借字第8721120080001693号、8721120080001697号），证明：二份合同的贷款保证人均为被告幸之苑公司，原告陆凤梅贷款的金额分别为192000元和166000元，贷款利率分别为7.83‰和6.525‰，贷款起始日期为2008年1月10日；5、浙江省农村信用社联合社信贷凭证2份，证明：原告通过银行转账的方式于2008年1月18日将钱款192000元和166000元转到被告的存款账户上；6、查询打印还贷计划表2份，证明：原告的总还款金额和总还息金额及已还款金额和已还息金额。被告幸之苑公司答辩：1、不是被告的原因导致被告无法交付房屋。因为土地出让方有违约行为，本案中出现了不可抗力，即政府主管部门及建设单位出现问题，没有铺设管道，没有供水、供电、通路，导致房屋无法验收，这些都不是开发商所能解决的问题，根据原、被告签订的合同第八条的规定，被告无法交付是应当免责的；2、原告要求办理产权权证是没有道理的，因为这不是单方面就可以办好的，也需要原告的配合。关于承担逾期交房的违约金的问题，因为不存在逾期交房，所以也就不存在违约金。合同的第六、第七条规定了原告的付款方式和期限，故原告也存在违约行为。从客观上来讲，合同中规定了排除我们违约责任的外因。我们不是根本违约，原告还是要求继续履行合同的，所以就不存在实际损失，而利息的损失远远低于实际房屋在这段时间内的增值部分。如果外因解除了，被告是会配合原告办理权证的，但原告在现在这个时候提出来，是不合时宜的。被告向本院提交下列证据，以证明其主张的事实：嘉善县人民法院2009嘉善民初字第404号、405号民事判决书2份，证明：被告无法按期交房是因为政府部门的外因有重大的技术问题，由于政府部门的违约导致被告无法交房；上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告陆凤梅在庭审中所举的证据1、2、3、4、5、6，被告幸之苑公司对其真实性均无异议，且证据本身真实、客观，依法予以确认；被告幸之苑公司在庭审中所举的证据，原告陆凤梅对证据的真实性无异议，但对所要证明的内容有异议，认为这两份判决书与本案没有事实上的联系，只能证明被告与国土资源局的法律关系，不能作为本案中被告不作为的依据。本院认为，已经发生法律效力的民事判决书应予认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2007年12月7日，原告陆凤梅与被告幸之苑公司签订了二份商品房买卖合同（备案合同编号：20071200095号、20071200096号），合同约定由原告认购被告预建的位于嘉善县陶庄镇元宝湾9幢6、7号商铺房及嘉善县陶庄镇元宝湾9幢206、207室商住房，该二处物业的总房价为717867元。该合同约定原告购买的商品房为预售商品房，该商品房阳台是封闭式，面积根据合同约定。该合同另约定，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同还对计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、规划设计变更的约定、退房处理、保修责任等作出约定。合同签订后原告即于2008年1月14日支付给被告购房款人民币284000元，并以银行担保借款的形式于2008年1月18日通过银行转账支付给被告购房款人民币358000元（其中192000元的贷款月利率为7.83‰、166000元贷款月利率为6.525‰），余款75867元在交付房产日即2008年3月30日支付。由于被告未能按照合同约定向原告交付房屋，原告即多次向被告催交房屋，但被告却一直未能交付房屋，原告遂于2009年8月31日诉至本院，要求被告交付原告所购嘉善县陶庄镇元宝湾9幢6、7号商铺房及嘉善县陶庄镇元宝湾9幢206、207室商住房并办理相关房地产所有权证，并认为合同约定的违约金不能弥补原告的实际损失，故要求被告按照银行贷款月利率7.83‰支付原告违约金。案经本院调解无效。另查明：被告已取得系争房屋预售许可证，预售许可证号为售许字（07）第026号。本案审理中，被告主张：不是被告的原因导致被告无法交付房屋，被告延期交房是因为土地出让方和建设单位有违约行为，本案中出现了不可抗力。由于没有铺设管道，没有供水，才导致房屋无法验收，这些都不是开发商所能解决的问题，而属于土地出让方和建设单位的问题。根据双方签订的合同第八条规定被告无法交付是可以免责的。本案被告并不存在逾期交房，所以也就不存在支付违约金的问题。原告对被告的主张认为：被告延期交房并不是不可抗力引起的，通路、通电、通水被告完全可以争取取得，由于被告的不作为，造成房屋无法验收应由被告负责；被告违约与土地出让方是有关联，但这与本案无关，不能因此免除被告的合同义务。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。我国合同法规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。我国合同法及其解释又规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中原、被告双方订立的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容未违反国家有关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自的义务。原告按约向被告支付了大部分购房款，被告理应按约向原告交付房屋。现被告未能按约向原告交付房屋，已构成违约，理应根据双方的约定承担违约责任。原告要求被告交付房屋并按实际损失额支付自2008年3月31日起至2009年7月31日止的违约金，于法有据，本院予以支持，但利率计算有误，依法予以更正。被告认为其延期交房是由于土地出让方和建设单位的违约行为造成，是不可抗力的辩解意见，本院认为，被告系房地产开发商，按约交房是被告的责任和义务，与作为购房人的原告并无关系，被告延期交房的原因并非不可抗力引起，故被告的上述主张本院不予采纳。至于原告是否逾期付款的责任，因被告未提出反诉，故本案中不作处理，被告可通过诉讼另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，判决如下：一、被告嘉善幸之苑房产有限公司于本判决生效后的30日内交付原告陆凤梅所购的位于嘉善县陶庄镇元宝湾9幢6、7号商铺房及嘉善县陶庄镇元宝湾9幢206、207室商住房并办理相关房地产所有权证；二、被告嘉善幸之苑房产有限公司自2008年3月31日起至2009年7月31日止，按我国同期银行存款利率支付原告陆凤梅284000元购房款的利息，按月利率7.83‰支付原告陆凤梅192000元贷款的利息，按月利率6.525‰支付原告陆凤梅166000元贷款的利息，于本判决生效后的10日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1871元（原告已预交），减半收取934元，由被告嘉善幸之苑房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 王卫东二〇〇九年十一月二十七日书记员 沈华青 关注公众号“”