（2009）杭下民初字第1626号
裁判日期: 2009-11-27
公开日期: 2014-05-05
案件名称
陈洪潭与陈霞君、丁虹申房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈洪潭,陈霞君,丁虹申
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1626号原告陈洪潭。委托代理人李慧。被告陈霞君。被告丁虹申。两被告共同委托代理人倪智敏。原告陈洪潭诉被告陈霞君、丁虹申房屋买卖合同纠纷一案，杭州市上城区人民法院于2009年9月11日移送本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李慧、被告丁虹申及两被告共同委托代理人倪智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪潭诉称：2009年6月26日，原被告与杭州德居房地产代理有限公司（以下简称德居公司）签订《房地产买卖居间协议》，在协议中原被告约定在2009年6月30日前往德居公司签订《杭州市房屋转让合同》，并约定单方违约的，将承担违约金362000元。后被告一直拖延履行上述合同义务，直至明确拒绝履行合同义务，原告及中介公司一再催告无果。被告的行为违反了社会诚信和法律，给原告造成了较大的经济损失，故起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金362000元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告陈霞君、丁虹申辩称：1.被告认为原告诉状的事实与事实不符，违约方应该是原告，而不是被告。在居间合同有明确约定，原告因没有凑齐首付款，暂缓签约。被告同意了，后来原告出国，要求等其回来后再签订合同。被告也同意了。但是等原告回国后，原告又说贷款不能打折，要求被告变更房屋价格，被告表示不同意，随后原告就向中介公司提出被告违约，要求解除合同。2.被告认为是原告和中介公司的串通，为达到自己免除违约责任的目的。而且交给中介公司的2万元的保证金，原告也已经取回。3.违约金条款并不是真实的，是原告串通中介公司事后增加的。4.退一万步讲，违约金条款是真实的，但是36万元的违约金和原告的损失也是不相符合的。原告在2009年7月10日就提出的解除合同，在10天内房价并不可能有较大的变化，而购房的2万元保证金原告也已经取回。综上，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。原告陈洪潭为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：1.《房地产买卖居间协议》1份，欲证明原、被告约定在2009年6月30日前往中介公司签订《杭州市房屋转让合同》，并约定单方违约的，将承担违约金362000元；2.通知函1份，欲证明原告已向被告催告，但是被告依然拒绝履行合同义务；3.录音证据1份，4.情况说明1份，5.手机短信1条，三证据欲共同证明被告迟延履行合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，并明确表示不履行合同义务；6.被告陈霞君写给原告的信1封，欲证明被告所谓原告违约，原告与中介公司串通的陈述都是虚假的。被告陈霞君、丁虹申为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：1.《解除协议通知函》1份，欲证明原告已于2009年7月10日单方面解除居间协议，同时证明原告根本违约在先；2.声明1份，欲证明被告并没有违约；3.杭州市房管局档案馆摘抄的交易记录2条，欲证明原告根本无诚意购买本案诉争房屋，原告在2009年6月30日签订居间协议之前，不具有支付能力；4.短信2条，第一条短信（内容：你的房屋我是一定要买的，今天已经签好贷款协议了，生意还是让小袁做吧，虽然有些不对，但他也是挺不容易的，那就七月一日签吧，到时候见。）欲证明原告提出来改变签订合同的时间，原告曾经表露出不想购买诉争房屋，也证明了原告还没有准备对诉争房屋交易；第二条短信（内容：陈小姐，客户出差了，有必要时候我们联系你。）欲证明被告一直在与中介和原告联系，2009年7月7日至10日这段时间原告根本就不在杭州，没有办法进行签约，也证明原告和中介公司催告函是双方串通给被告制造的法律陷阱。上述证据经双方当事人庭审质证，本院认证如下：（一）原告陈洪潭提交的证据：被告对证据1真实性存在异议，认为第十四条第三、第四两点是在被告签字后加上去的，并不是在三方都在场的时候签订的，在被告方签订完后，所有的合同德居公司全部拿走，是德居公司和原告设下陷阱。对证据2内容的真实性有异议，被告认为是原告和中介公司之间为被告设下法律陷阱炮制出来的。原告今天庭审前提交的证据3、4、5、6均已经超过了举证期限。对证据3，原告今天开庭才提交光盘，被告无法对光盘进行播放，没有办法进行质证。而且原告应该向法院提交证据原始载体的，但通话人确实陈霞君。证据4，按照证据规则，情况说明是证人证言，证人必须出庭，仅仅书面的证言不符合证据的形式要件。对证据5，今天被告陈霞君没有过来，原告也是今天提交此证据，对此证据是否真实，需要庭审后代理人跟陈霞君进行核实。对证据6，原告提交复印件，对真实性保留，此证据并不是道歉信，是被告希望和原告进行和解，能妥善处理，从内容上看，被告还是愿意按照原来的房价卖给原告的，当时房价已经远远高于签订时候的房价，也证明被告的诚意。本院认为，证据1原告能提供原件，上有双方当事人签名和德居公司的盖章，被告称部分内容系事后添加，但并无证据加以证明，故对该证据予以确认；证据2有德居公司和邮局的盖章，能证明原告和德居公司已将该函寄交被告的事实。证据3－6系原告针对被告答辩提出的补强证据，故本院组织质证。证据3原告于开庭审理后提交了原件，被告亦认可通话人系陈霞君，故对该证据予以确认。证据4证人虽未出庭作证，但其陈述的7月2日陈霞君发短信表示不卖了、7月5日陈霞君在电话中表示不卖了能与其他证据相互印证，故予以确认。证据5，原告在开放审理时提交了手机核对，被告亦认可发送短信的号码系陈霞君使用，故予以确认。证据6原告于庭审后提交了原件，被告亦认可曾写信给原告的事实，故予以确认。（二）被告提交的证据：原告对证据1真实性合法性没有异议，对关联性有异议，恰恰证明被告迟延履行合同义务和不履行义务，原告依法发出。对证据2真实性合法性没有异议，只是单方的陈述，不能证明任何事实，恰恰证明被告收到原告催告函，内容上没有提到违约金条款是事后添加的。对证据3，也是手写的单方证明，不能证明相应的事实，不能证明原告没有诚意和没有支付能力。对证据4，第一条短信，不能证明被告的主张，恰恰也证明了三个事实，（1）原告愿意购买房屋；（2）原告已经为履行合同做好准备；（3）由于被告的要求原告同意推延到7月1日签订合同。对第二条短信，真实性有异议，无法确定短信双方身份，原告在7月7日至10日就在杭州并给被告发函，被告陈述原告不在杭州没有依据。本院认为，原告对证据1、2真实性、合法性均无异议，且该2份证据与本案有关联，故予以确认；证据3仅系被告单方手写的说明，无其他证据印证，故不予确认；证据4中的第一条短信，原告认可系其发送，故予以确认，第二条短信，因不能确认发送短信人的身份，故不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2009年6月26日，原告陈洪潭与被告陈霞君、丁虹申及案外人德居公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：两被告将景上公寓8幢2单元101室、建设面积131.1平方米的房屋出售给原告，房屋转让总价181万元。原告向德居公司支付意向金2万元，被告签署本协议后，则视为两被告同意原告的购买条件，德居公司所收原告的意向金转为购房定金。付款方式为首付款60万元，其余款项银行贷款。原告与两被告同意在本协议签订后双方于2009年6月30日前往德居公司总部签约中心签订《杭州市房屋转让合同》。双方承诺，若单方违约，违约金为总房价的20%，合计362000元。后双方未在2009年6月30日签订转让合同，原告遂向被告陈霞君发短信，表示房子一定要买，并要求在7月1日签订转让合同。7月2日，陈霞君给德居公司工作人员袁波发短信称房子暂不卖了，并要求归还产权证。7月5日，原告与陈霞君通话，陈霞君称其丈夫（即丁虹申）不同意，房子不卖了。7月7日，原告与德居公司向陈霞君发函，称由于电话联系陈霞君迟迟不来签订房屋转让合同，现正式发函要求两被告继续履行相应义务，并于2日内前往德居公司总部签约中心签订《杭州市房屋转让合同》。两被告于次日收到该函，但仍未与原告签订转让合同。7月10日，原告向两被告发函，称因两被告一再拖延履行《房地产买卖居间协议》，故通知两被告，依法解除原《房地产买卖居间协议》，德居公司遂将原告预付的2万元意向金退还原告。7月11日，陈霞君向德居公司发函，称原告7月10日函内容不符合事实，并表示，按照居间协议及双方事先约定，原告应该在7月15日前将首付款付至居间账户，余款按协定45天内到被告账户，逾期被告将依法解除协议。8月24日，被告陈霞君写信给原告，称彼此在房屋买卖上可能存在误会，并向原告表示歉意。本院认为：原告陈洪潭与被告陈霞君、丁虹申及案外人德居公司签订的《房地产买卖居间协议》，系各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。两被告称合同第十四条中手写的违约金条款系在其签字后添加的，但未能提交有效证据证明，故不予采信。被告陈霞君在向中介人员发短信时以及在与原告通话时均明确表示不愿出售案涉房屋，在德居公司发函通知后两被告亦未与原告签订转让合同，应认定系两被告违约，应承担相应的违约责任。两被告称原告单方解除合同，系原告违约在先。本院认为，在两被告明确表示并以其行为表明不履行合同义务的情况下，原告解除合同，系依法行使其权利，并不构成违约。合同约定的违约金为362000元，两被告认为约定的违约金过高。原告认为其损失应包括为准备履行合同而支出的费用、停工损失、律师费用、贷款利息等现有财产损失，和合同履行后可以获得的利益即购买房屋后所获得的升值。案涉房屋9月份均价已达17176元／平方米，总价可达2251773.6元，原告的损失远远高于约定金额。本院认为，双方签订的合同属预约合同，虽然合同约定了房屋买卖的部分内容，但尚需双方对其他具体内容再行协商并签订《杭州市房屋转让合同》。原告除交付2万元意向金外，也未支付购房款，其因付款而产生的损失较小。且双方约定在2009年6月30日签订合同，原告于7月10日即已通知两被告解除合同。因合同解除后，原告可另行购买其他房屋，并享受房产升值的可得利益。因此，原告计算其因房屋升值而产生的损失，也只能计算到其解除合同时。案涉房屋较短的时间内房价的变化也较小，即原告因此而产生的可得利益损失也较小。因此，合同约定的违约金，过分高于原告因两被告违约而造成的损失，两被告要求对违约金进行调整的意见本院予以采信，结合上述合同性质、原告付款情况和合同解除时间等因素，本院酌情确定由两被告支付原告违约金4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈霞君、丁虹申于本判决生效之日起十日内支付原告陈洪潭违约金4万元；二、驳回原告陈洪潭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6730元，因适用简易程序审理，减半收取3365元，保全措施申请费2370元，合计5735元，由原告陈洪潭负担5101元，被告陈霞君、丁虹申负担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6730元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员 周菁晖二〇〇九年十一月二十七日书 记 员 汪国庆 微信公众号“”