（2009）杭淳民初字第910号
裁判日期: 2009-11-24
公开日期: 2014-09-17
案件名称
陈文晶与淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
淳安县人民法院
所属地区
淳安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈文晶,淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2009）杭淳民初字第910号原告：陈文晶。被告：淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司，住所地淳安千岛湖新凤凰岛。法定代表人：杭萍，董事长。委托代理人：程亚文，男，1956年6月6日出生，汉族。委托代理人：傅欢平，男，1976年5月25日出生，汉族。原告陈文晶诉被告淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称新凤凰公司）排除妨害纠纷一案，本院于2009年10月13日立案受理。依法由代理审判员姜勇军适用简易程序公开进行了审理。原告陈文晶、被告委托代理人程亚文到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告陈文晶诉称：原告系杭州千岛湖凤凰岛21515室住宅套房业主，土地使用权年限70年。原告房屋所在凤凰岛拥有400多套住宅，以及用于为400多套住宅套房服务用的接待、娱乐大楼。每位业主套房拥有单独计价计量的水表和电表，另外岛上有总电表两只，一只属于接待大楼合表，一只属于计量别墅区400多套住宅的总表。原告在购房时还与杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称老凤凰公司）签订了租赁协议，将其套房租赁给老凤凰公司，根据租赁协议第五条，租赁期间的管理费、水电费及维修费等杂费由老凤凰公司承担。因老凤凰公司经营不善，其在凤凰岛度假村的接待、娱乐大楼及七套业主退还的别墅套房被拍卖，但业主的供水、电设施并未作为拍卖资产被拍卖。经过所谓的第四次拍卖（前三次均流拍），2006年11月23日由被告母公司杭州富阳宾馆有限公司拍得。经向淳安县供电局了解，因老凤凰公司未及时支付电费，淳安县供电局切断供电，故拍卖前凤凰岛上没电、没水（水是岛上靠电力自行向千岛湖抽取净化的），该情况被告在拍卖前经过多次上岛了解应该知晓。被告在拍卖后不久，即在2006年11月30日支付淳安县供电局66317.96元、92672.44元，并支付主接待楼8688002236合表项下保证金50000元，后岛上恢复供电。鉴于被告2007年2、3月份单方拟定的租赁合同，租金与市场公允价格差距太大，原告无法认可，也多次提出支付合理物业管理费或使用费、使用天数等方案与被告协商，并通过杭州市中级人民法院、淳安县人民法院、淳安县信访局等传递信息，被告始终以需董事会商议为由，无限期拖延，至今无任何协商成果。既然双方无法达成租赁协议或委托管理协议，原告只能将自己的房屋用来自住或另行出租。原告2007年3月15日在凤凰岛易主后第一次上岛，当日原告房屋有电有水。2007年8月16日，原告第二次上岛发现房屋断水断电，当天通过推上电闸开关恢复了供电和供水，但随后几次，每次进房均发现停水停电，原告在请求被告恢复供水供电无结果的情况下，只有不断冒着被触电的危险检查线路，去除原告独立分电表线下的绝缘胶布、插上电线进线，合上电闸恢复供电。由于原告的房屋处于孤立的小岛上，除被告公司的员工不可能有他人会实施拉断水电的行为。原告多次与被告协商要求支付合理水电费，不要再拉闸断电停水，被告均以其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电，后被告还在配电箱上加挂锁，致使原告无法正常使用自己的房间。根据原告与老凤凰公司签订的租赁协议第五条，被告所称的电费应向老凤凰公司依法要回，而非向原告要回。即便老凤凰公司已不存在或经被告起诉其拒不返还所欠电费，被告也应按《中华人民共和国电力法》第三十一条的规定，依实际度数计算电费向原告收取，或由原告直接交至淳安县电力局，而不是仅以“其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电”，并违反《中华人民共和国电力法》第五十二条屡屡拉掉原告的电力设备。根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属于业主共有”，其所指公用设施有严格界定，它通常是和房屋的使用在物理属性上具有一种必然的附属关系，水电当然是房屋使用必不可少的一部分，否则不可能居住。凤凰岛别墅区的供水供电设施属于《物权法》上所说的业主共有的公用设施，法院也不能对公共设施进行拍卖。按国家有关规定，原开发商承担开发的基础设施和公用设施配套建设费用，已作为商品房的成本，包括在商品房销售价格内。被告既非电力公司也非原告的物业管理公司，原告也未拖欠任何水电费用，被告切断原告水电，明显属于违法行为。根据《物权法》第八十四条的规定，虽被告是经过合法拍卖受让所得房产，但根据该法第三十九条、九十二条的规定，原告同样也是套房合法的物权所有者，享有同等同样的权利。根据《物权法》第八十条的规定，原告愿意按实际使用度数支付合理的水电费，但被告也必须恢复供水、供电，不得擅自切断。现原告起诉，要求被告开启电表箱挂锁、接通电表进线、开通原告水电设施并承担本案诉讼费用。原告为证明其主张向本院提交以下证据材料：1、居民身份证1份（复印件，与原件核对一致），证明原告身份情况。2、房屋所有权证1份（复印件，与原件核对一致），证明原告系该商品房的业主。3、租赁协议复印件1份，证明租赁期内即拍卖前水电费的承担约定。4、今日说法2009年2月3日《我的房子我的家》光盘1份、文字材料记录1组，证明电表箱被人为上锁，房屋没水没电以及被告所称断水停电的理由。5、照片3张，证明原告所有套房的电表进线被人为拉掉，配电箱被上锁。6、淳安县供电局关于陈文晶反映《要求正常使用、支付水电费的呼吁》的答复复印件1份，证明凤凰岛的电力系专用变压器供电。7、黄宏静的证人证言1份，证明凤凰岛业主的分电表、分水表被人为切断。8、宣传册1本，证明被告对外宣传拥有四百间套房。9、申请本院调取的证据：供电局查询材料1组，证明电费缴纳情况；淳安县公安局水上派出所报案记录、询问笔录材料1组，证明被告可自由进出业主房间。被告新凤凰公司辩称：1、被告对供水、供电设施享有完全物权。杭州富阳宾馆有限公司于2006年11月23日通过竞买取得杭州千岛湖凤凰岛的相关资产，其中包括供水、供电设施，并将竞买所得资产全部作为出资成立了淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（即本案被告），这一点在2008年淳安县人民法院民事判决书、杭州市中级人民法院民事判决书及2009年浙江省高级人民法院民事裁定书中都得以再次确认，故被告对水电设施享有完全物权。2、被告没有为原告提供水电的义务。被告对于水电设施享有完全物权，因此，被告对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在未与原告签订租赁协议或其他管理协议之前，双方不存在任何法律关系，被告在受让凤凰岛资产时，岛上水电不通，因此被告没有义务就其在缴纳水、电费后所开通的水电提供给原告使用。这在上述民事判决或裁定书中都得以确认。综上，原告起诉的事实与理由均不能成立，请驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交以下证据材料：1、（2005）淳执字第1051号民事裁定书（附凤凰岛拍卖资产汇总表）复印件1份，证明被告对供水、供电设备享有所有权。2、（2008）淳民一初字第192号民事判决书、（2008）杭民一终字第2004号民事判决书、（2009）浙民申字第122号民事裁定书复印件各1份，证明被告对供水供电设施享有所有权及被告没有向原告开通并提供水电的义务。审理中，本院出示证人黄宏静的询问笔录1份。证据的分析与认定：一、针对原告提供的证据材料。被告质证认为，证据8与本案无关联，被告宣传的是整个凤凰岛有400多套客房；证据9是管理人员疏忽所致，管理人员进业主房间后忘把东西拿出，该事件派出所已处理过；其他证据没有证明力。本院经审核认为，被告对原告提供证据材料的真实性未提异议，对其真实性本院予以确认；证据1、2、3、4、5、6、7及证据9中有关供电局出具的查询材料，与本案有关联，具有证明效力；证据8及证据9中有关淳安县公安局水上派出所报案记录、询问笔录材料与本案无关联，对其证明效力本院不予认定。二、针对被告提供的证据材料。原告质证认为，被告提供的证据与本案诉讼请求不一致。本院经审核认为，被告提供的证据与本案有关联，内容真实，来源、形式合法，具有证明效力。三、原、被告对本院出示的证据均无异议，本院确认其具有证明效力。根据对上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告系杭州千岛湖凤凰岛B-15幢21515室住房业主，原告在购买上述住房时将该住房租赁给老凤凰公司使用，年租金20000元。后因老凤凰公司对凤凰岛度假村经营管理不善，导致其以及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的资产被依法强制拍卖。2006年11月23日，杭州富阳宾馆有限公司通过竞买取得了地处杭州千岛湖凤凰岛的综合楼、接待楼、7套别墅套房总建筑面积约5595平方米的房屋所有权和约30466平方米的国有土地使用权以及办公交通设备、经营用具等动产所有权。杭州富阳宾馆有限公司承诺在拍卖中标取得上述资产后将继续经营旅游酒店业务。2007年1月8日，杭州富阳宾馆有限公司以上述资产作为出资成立了新凤凰公司即本案被告。杭州富阳宾馆有限公司在取得上述拍卖资产时，凤凰岛上已停电、停水，被告在缴纳电、水费后，岛上恢复供电、供水（凤凰岛上日常用水系水泵用电力从千岛湖中抽取）。就原告的涉案房屋，原、被告至今未签订任何租赁协议或其他管理协议。被告存在在电表箱上加锁、切断连接原告房屋电表进线、关闭连接原告房屋进水阀门的行为，至今原告房屋内停水、停电。另查，被告与淳安县供电局存在供用电关系，原告至今未与供电或供水管理部门签订过水电供用协议。因双方对恢复通水、通电协商未果，故成讼。本院认为，涉案房屋性质为产权式酒店，原、被告同为产权人之一。被告的出资人杭州富阳宾馆有限公司在取得上述拍卖资产时，凤凰岛上已停电、停水，被告在缴纳水、电费后，水、电才得以恢复供应。原告起诉称被告存在在电表箱上加锁、切断连接原告房屋电表进线、关闭连接原告房屋进水阀门的行为，并要求被告开启电表箱挂锁、接通电表进线、开通原告水电设施，原告的上述请求本质系要求恢复通水、通电。虽被告系产权式酒店的经营者，但被告及杭州富阳宾馆有限公司在拍卖过程中对老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的债权债务并未承受，且在原告未与被告签订新的租赁协议或其他管理协议之前，被告并无约定或法定义务就其在缴纳水、电费后所开通的水电供给原告使用，故原告认为新凤凰公司存在电表箱加锁、切断连接原告房屋电表进线、关闭连接原告房屋进水阀门等侵权行为并要求排除上述妨害的理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回陈文晶的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由陈文晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。代理审判员 姜勇军二〇〇九年十一月二十四日书 记 员 潘沁弘 关注公众号“”