（2009）杭下民初字第1699号
裁判日期: 2009-11-18
公开日期: 2014-05-05
案件名称
黄疆磊与陈素珍、王阿寿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄疆磊,陈素珍,王阿寿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1699号原告黄疆磊。委托代理人周朝魁。被告陈素珍。被告王阿寿。两被告共同委托代理人王国建。两被告共同委托代理人刘庆星。原告黄疆磊诉被告陈素珍、王阿寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月27日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年11月10日公开开庭进行了审理。原告黄疆磊及其委托代理人周朝魁，被告王阿寿及其与被告陈素珍的共同委托代理人王国建、刘庆星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄疆磊诉称：2009年7月17日，原告与两被告通过第三方杭州都市之光房地产交易网络有限公司（以下简称都市之光公司）的介绍签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定两被告将其共有的位于杭州市下城区十五家园15幢37号404室房屋，以89万元的价格出卖给原告。付款方式约定为，原告于2009年7月21日前将首付款38万元整存入银行监管账户，同时办理按揭手续，于房款到账后三个工作日内支付给两被告；余款51万元整原告申请公积金贷款，于银行放贷后3个工作日内支付给两被告。交房方式为，两被告拿到全部房款当天交房。双方对产权登记约定为，自合同生效之日起，原告在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，两被告给予协助。双方还对合同履行过程中的相关行为约定了相应的违约责任条款。后在两被告要求下，原告又就诉争房屋装修款问题同两被告签订了《房屋转让补充协议》，约定诉争房屋转让总价为91万元，新增加的2万元以装修款形式支付给被告。上述合同生效后，原告以定金的名义向两被告支付了2万元装修款，又于2009年7月20日向监管账户内存入了38万元的首付款。此后，原告多次要求两被告履行《杭州市房屋转让合同》第七条约定的协助办证义务，并于2009年9月12日再次发书面《催告函》催告两被告履行相应的义务，但均为两被告所拒绝。两被告还明确表示不愿意继续履行合同。2009年9月4日，原告已完成办理贷款审批手续，只要两被告协助原告办理完成房屋权属转移手续后，便可由按揭银行就余款进行放贷。现由于两被告为了自己的利益不正当地阻止房屋权属转移手续的完成，使得原告无法通过按揭银行完成购房余款的支付。故起诉至法院，请求：1.判令诉争房屋归原告所有，并责令两被告协助办理房屋权属转移手续；2.判令两被告履行交房义务并支付逾期交房违约金9009元（违约金按银行同期存款利率计算至法院判决限定的付款期届满之日止，暂自2009年9月18日起计算半年）；3.本案诉讼费由两被告承担。被告陈素珍、王阿寿辩称：陈素珍将房屋信息挂牌在华邦地产，2009年7月16日晚上华邦地产业务员小倪带着购买人前来看房，一小时后购买人又带着都市之光公司业务员朱某再次前来看房，与被告协商购买房屋的有关事宜，并于当晚购买人将20000元现金支付给被告作为定金，2009年7月17日20点30分，签订了杭州市下城区十五家园15幢37号404室的《杭州市房屋转让合同》及相关补充协议。陈素珍一年前确诊患有癌症，合同签订不久后，2009年8月12日因脊柱灌水导致下身瘫痪，大小便失禁，在浙一医院进行治疗，后转入浙江省人民医院进行康复理疗，但病情没有明显好转。王阿寿长期有高血压症、糖尿病等多项病症，目前也在医院治疗，考虑两人年事已高，百年后想回现住所，所以通知中介公司向购买人转达撤销所签订的杭州市房屋转让合同的意愿。一、确实由于身体原因没有协助原告办理权属登记，考虑到两被告年事已高，想回现住所百年，这是被告二人的意愿，也是中华民族传统风俗习惯。二、在2009年9月12日收到的购买人邮寄的催告函通知在2009年9月18日前协助原告办理过户手续，当时距合同签订尚未满90天，只要在2009年10月16日前协助原告办理就不算违约，所以违约金不应按照半年周期计算。三、原告所列证据六关于原告已完成办理贷款审批手续，据被告从银行了解，办完该项手续只意味着可以前往房管局办理过户手续及设定抵押手续，银行在取得抵押权证后把原告申请的贷款发放至中介公司的监管账户，原告所申请的公积金贷款的浙江省公积金管理中心由于资金原因，贷款发放采用轮候法，意味着售房尾款何时发放、何时被告能取得尚没有一家单位可以保证日期。四、根据《杭州市房屋转让合同》关于产权登记的约定，被告应在合同签订之日起90天内协助原告办理过户手续，在尚未到约定的期限，原告就提前在2009年9月24日断定被告没有协助其办理权属过户而起诉，没有法律依据。五、中介公司操作不规范，没有将合同的重要条款进行解释，误导被告二人签下合同。综上，要求撤销被告与原告所签订的杭州市房屋买卖合同，被告愿意适当做出补偿。原告黄疆磊为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：1.杭州市房屋买卖合同1份，欲证明原被告就诉争房屋签订合同，建立了房屋买卖合同法律关系并明确了双方的权利义务；2.房屋转让补充协议及收条各1份，欲证明两被告以装修款名义收取了原告房屋转让款2万元，并出具收条；3.委托代理合同1份，欲证明原被告就合同所涉及房地产的产权过户相关事宜，全权委托第三人办理，三方签订合同；4.收据联1份，欲证明原告按杭州市房屋转让合同之约定，履行了支付首付款38万元的合同义务；5.催告函、国内挂号信函收据各1份，欲证明原告曾以挂号信的方式书面致函两被告，要求履行杭州市房屋转让合同第7条的协助办理房屋产权登记过户手续的义务；6.按揭合同关键信息申报表1份，欲证明原告已完成办理贷款的审批手续；7.房屋转让合同1份，欲证明2009年8月27日被告将其所有的另一房屋出售给其子王国建，并办理了过户手续。被告陈素珍、王阿寿为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：1.陈素珍病历本共12页，2.医疗诊断说明1页3.出院记录1页，4.存折记录1页，5.每日费用清单2页，6.收费收据1页，7.费用汇总报表共4页，8.王阿寿病例本共10页，9.收费收据、收费项目明细单共17页。证据1－9欲共同证明两被告由于身体原因没有协助原告办理权属登记的事实，两被告治病要花很多钱，没有能力赔偿原告损失。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：（一）原告黄疆磊提交的证据：两被告对证据1，认为确实签订过，但当时签订时间太快了。对证据2，2万元是作为定金的，系两被告之子打的收条；对补充协议，2万元作为定金自动转为装修款，补充协议确实是被告签的。对证据3，原告通过朱某的参与才能购买房屋，合同确实是被告签的，但被告文化不高，不认识字。对证据4无异议。对证据5，90天的期限还没有到，收到过催告函。对证据6，与被告无关，不清楚。对证据7，房子确实卖给王国建，与本案无关。本院认为，被告对证据1－3中的协议均认可系其签订，且签订相应合同时，两被告的三个子女均在场，故其以签订太快、文化不高等为由否认合同效力缺乏依据，证据2中收条，两被告认可由其子代收2万元的事实，故对证据1－3予以确认。证据4两被告无异议，予以确认。证据5两被告认可收到该函的事实，故予以确认。证据6能证明原告已签订抵押贷款合同的事实，且能与证人证言相印证，予以确认。证据7两被告认可该事实，且该证据能证明两被告在该段时间能够协助办理房屋权属变更登记手续，故予以确认。（二）被告陈素珍、王阿寿提交的证据：原告对证据1-9，真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，不能证明两被告由于身体原因没有协助原告办理权属登记。本院认为，该9份证据系用以证明两被告患病及治疗情况，与本案缺乏关联，故不予确认。另外，为证明两被告在履行合同过程中明确拒绝履行义务及原告已经办理了贷款手续，原告申请证人朱某出庭作证，对证人证言，被告认为当时没有表示过公积金贷款的期限，要不被告也不会签合同和收定金，对其他的内容无异议。本院认为，证人证言关于签约过程及两被告明确拒绝履行义务的陈述，两被告亦认可；证人关于原告已办理贷款手续的陈述，能与其他证据相印证。故对该证人证言予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2009年7月17日，原告黄疆磊与被告陈素珍、王阿寿签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定两被告将其所有的杭州市下城区十五家园15幢37号404室、建筑面积58.46平方米的房屋出售给原告。转让价格为89万元，付款方式为原告于2009年7月21日前将首付款38万元存入都市之光公司的监管账户，余款51万元申请公积金组合贷款，于银行放贷后三个工作日内支付给两被告。两被告于拿到全部房款当天交房。同日，原被告还签订《房屋转让补充协议》一份，约定房屋转让总价为91万元，其中合同价89万元，另2万元以装修款形式当天支付给两被告。两被告之子王国建已于7月16日代两被告收取原告2万元购房定金。同日，原被告还与都市之光公司签订《委托代理合同》，约定原被告委托该公司办理房屋买卖的产权过户相关事宜。2009年7月20日，原告将38万元首付款存入都市之光公司监管账户。9月4日，黄疆磊与浙江省省直单位住房基金管理中心及中国农业银行杭州市解放路支行签订抵押贷款合同，以诉争房屋抵押贷款51万元。2009年9月12日，原告与都市之光公司的员工朱某向两被告发《催告函》，要求两被告于2009年9月18日前协助原告办理房屋产权转移手续。两被告至今未协助原告办理房屋产权转移手续，并明确表示不再出售诉争房屋。另查明：2009年8月27日，两被告与其子王国建签订《杭州市房屋转让合同》，约定两被告将其所有的杭州市下城区十五家园15幢37单元101室、建筑面积35.56平方米的房屋以30万元的价格转让给王国建，并于当日将房屋所有权变更登记至王国建名下。本院认为：原告黄疆磊与被告陈素珍、王阿寿签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，原告依约支付了装修款、首付款，并已办理了抵押贷款手续。被告亦应依约履行其义务，被告以其患病和房屋需要自住为由，要求不履行该合同，缺乏依据。合同约定，原告在合同生效之日起90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，两被告予以协助。故两被告有按照合同约定协助原告办理房屋权属转移手续的义务，对原告该请求本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。诉争房屋现仍登记在两被告名下，原告仅依据合同享有对两被告的债权，还未取得诉争房屋的所有权，故其要求直接判令诉争房屋归其所有的请求缺乏依据，本院不予支持。原告要求两被告履行交房义务并支付逾期交房违约金9009元。因合同约定，两被告于拿到全部房款当天交房，现原告尚未支付全部房款，其要求被告交房的条件尚未成就，故其要求两被告交房及承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈素珍、王阿寿于本判决生效之日起十日内协助原告黄疆磊办理杭州市下城区十五家园15幢37号404室房屋权属转移手续；二、驳回原告黄疆磊的其他诉讼请求。案件受理费12990元，因适用简易程序审理，减半收取6495元，由原告黄疆磊负担6455元，被告陈素珍、王阿寿负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12990元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员 周菁晖二〇〇九年十一月十八日书 记 员 汪国庆 关注微信公众号“”