（2008）杭西民三初字第1590号
裁判日期: 2009-01-09
公开日期: 2014-07-08
案件名称
许弘与吴剑伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许弘,吴剑伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2008）杭西民三初字第1590号原告：许弘。委托代理人：来林娟。被告：吴剑伟。委托代理人：梅宁。委托代理人：吴志勇。原告许弘（以下简称原告）为与被告吴剑伟（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2008年11月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员李红萍独任审判，于2008年12月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人来林娟，被告的委托代理人梅宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2006年4月1日签订一份《承租协议》，被告将位于杭州市九溪1号桥边原九溪渔园内十五亩公园及厨房、茶具、建筑物等出租给原告经营，年租金250000元，租赁期限自2006年4月1日至2008年12月31日止，并约定如被告在租赁期无故终止合同，被告赔偿原告剩余租金及押金的加倍数。协议签订后，原告按约交纳租金，但被告在2008年6月3日串通他人，假借国家整治为名强制原告搬离承租场所。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权利，原告多次与被告交涉要求其履行承租协议，但被告置之不理，故向法院提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿原告租金291666.70元；二、被告赔偿原告押金60000元；三、被告赔偿原告损失90000元；四、由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告明确第一、二项诉讼请求为一、被告返还原告租金145833元并赔偿租金145833元，合计人民币291666元；二、被告返还原告押金30000元并赔偿押金30000元，合计人民币60000元。原告为证明其主张举证如下：1、《承租协议》。证明原、被告之间的租赁合同关系以及双方具体的权利义务。2、收据。证明原告已按约交纳租金。3、通知。证明被告以国家整治为名强制原告退场。4、证明。证明被告虚构涉案九溪渔园需国家整治的事实。5、照片。证明被告将其出租给原告的物品及原告购置的物品委托搬家公司搬走。6、录音资料。证明原告已按约向被告交纳租金及押金，但被告却以国家整治为名，强令原告退场，原告于2008年6月5日被迫停业。7、收据。证明原告购置的物品及价格。8、原告申请证人陈某、吴某出庭作证，证人陈某、吴某在庭审中陈述：原告在承租九溪渔园后确实添置过物品，在2008年6月中旬，被告已将包括原告添置的物品搬走。被告辩称，原、被告之间签订的《承租协议》真实、有效。原告向被告交纳了租金及押金，但并非被告在租赁期内无故终止合同，而是因为村里对该场所须进行整治，所以暂时终止了原告的经营权。2008年10月初整治完毕，系原告自己未再经营。最终双方对赔偿问题未能达成一致意见。原告未实际租赁的相应租金及押金，被告可以退还，但对租赁给原告的物品应根据交接清单进行核实，由原告负责返还，而双方约定的违约金数额巨大，被告并未违约，不应赔偿。综上，请求法院驳回原告除应返还的租金及押金外的其他诉讼请求。被告提供2006年4月1日原、被告的交接清单一份。证明被告交付给原告的具体物品和数量。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；证据3，该通知系西湖街道翁家山村委会交给原告，原告将该情况告知了被告；证据4的真实性有异议，从内容上看并未反映通知上的公章是假的；证据5不能证明原告的主张；证据6，证明涉案场所需国家整治是事实，被告并未强令原告退场，双方就补偿问题协商过，但未成；证据7不符合证据的形式要件；证据8两位证人均是原告的员工，有利害关系且就物品清点的过程陈述有矛盾，不应采信。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但清单上的物品已被被告搬走。经审查，本院认证如下：原告提供的证据1、2，被告无异议，予以认定；证据3、4的真实性予以认定；证据5不具有证明案件事实的证据效力不予认定；证据6，其中关于原告已向被告交纳了租金及押金并在2008年6月5日终止了合同的事实，被告予以认可，故对该节事实，本院予以认定；证据7并非合法票据，不予认定；证据8，原告欲通过证人证明其添置了物品以及租赁场所内的物品均被被告搬走的事实，因证人证言系间接证据，仅凭证人证言并不能证明原告所主张的事实，故不予认定。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院予以认定。根据上述证据结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2006年4月1日，原、被告签订《承租协议》一份，约定：被告将位于杭州市九溪路1号桥边的九溪渔园内十五亩公园出租给原告经营，承租期自2006年4月1日至2008年12月31日，年租金为250000元；在承租期内原公园茶室内的厨房、茶具、桌椅、建筑物等一切设施由原告使用（附清单）；原告承包期内如需要在原有设施上加以重新装修、添置，必须经被告同意方可进行，一切费用由原告自行负责，新添置物到期折价给被告；原告需向被告支付押金30000元，首次年租金和押金于2006年3月25日前付清，以后年租金提前一个月一次性付清；双方不得无故擅自终止或违反协议，如原告未满租期终止协议，被告不退还押金及剩余租金，如被告在原告未满租期而终止协议，被告赔偿给原告剩余租金及押金的加倍数，承租期满被告必须立即退还押金30000元；原告必须合法经营，如有违反，一切后果自负，被告立即收回渔园，如遇不可抗拒的外来因素，经双方确认无法经营后终止协议，双方协商解决相关问题，当遇国家政策性拆迁，原告无条件退出，被告退还原告剩余租金及押金等。同日，双方办理了交接手续，原告按约支付给被告首次年租金及押金。嗣后，双方按约履行合同。2008年2月28日，原告又向被告支付了2008年4月1日至2008年12月31日的租金187500元。2008年6月5日，被告以涉案九溪渔园需整治为由终止了双方的《承租协议》。原告因要求被告赔偿无果，遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的《承租协议》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案原、被告双方事实上已在2008年6月5日终止了《承租协议》的履行，争议焦点在于合同提前终止，被告应否承担违约责任。根据双方签订的《承租协议》的约定，租赁期限至2008年12月31日届满，原告已按约支付给被告合同期内的全部租金，被告理应按约履行合同义务。被告关于其并非无故终止合同，而是因涉案场所整治需暂停经营，系原告自己未再经营的辩称，因合同约定在国家政策性拆迁的情形下，原告才无条件退出，被告退还剩余租金及押金，故被告以整治为由提前终止合同，不符合上述合同约定的内容。再者，按被告所述，亦为因第三人的原因而致被告客观上未按约履行合同义务，即构成违约。另被告应当就整治完毕可以恢复经营向原告履行通知义务，但被告并未提供相应证据，故被告的上述辩称意见不能成立，本院不予采信。对原告已交纳给被告的2008年6月5日起至2008年12月31日止的租金142808元以及押金30000元，被告应予返还。被告提前终止履行合同义务，无法定和约定的免责事由，故应承担违约责任。依合同约定，被告在原告未满租期而终止协议的，被告应赔偿给原告剩余租金及押金的加倍数，此为原、被告双方约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，其性质为违约金，考虑本案双方所签的合同已得到大部分履行，而据合同约定计算的违约金过高，故本院酌情予以调整，确定被告应支付原告违约金为142808元。关于原告要求被告赔偿财物损失90000元的请求，因证据不足，本院不予支持。关于被告要求原告按交接清单返还出租物品的主张，因被告在本案中未提起反诉，可另行依法解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴剑伟返还给许弘租金142808元、押金30000元，合计人民币172808元，于本判决生效之日起十日内付清。二、吴剑伟支付给许弘违约金142808元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回许弘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7925元减半收取3962.50元、财产保全申请费2520元，合计6482.50元，由许弘负担1879.50元；由吴剑伟负担4603元，吴剑伟负担部分于本判决生效之日起十日内交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68］。审判员 李红萍二〇〇九年一月九日书记员 王 颖 关注公众号“”