（2008）西民二初字第11号
裁判日期: 2008-09-16
公开日期: 2014-12-18
案件名称
西安三元数字媒体有限公司与谢雷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安三元数字媒体有限公司,谢雷,西安凯越进口汽车服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第十三条，第二十五条，第八条第一款，第九十八条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）西民二初字第11号原告（反诉被告）西安三元数字媒体有限公司，住所地西安市高新技术产业开发区高新五路创新数码时空301室。法定代表人郭颖，该公司董事长。委托代理人苏会丽，女，1976年8月6日出生，汉族。委托代理人刘耀秀，女，1979年12月25日出生，汉族，无业。被告（反诉原告）谢雷，西安凯越进口汽车服务有限公司董事长。委托代理人江桦，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人刘大伟，陕西恒达律师事务所律师。第三人西安凯越进口汽车服务有限公司，住所地西安市西高新唐兴路唐兴数码国际108号。法定代表人谢雷，该公司董事长。委托代理人王应祥，男，1947年9月29日出生，汉族。原告西安三元数字媒体有限公司（以下简称三元公司）与被告谢雷、第三人西安凯越进口汽车服务有限公司（以下简称凯越公司）房屋转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三元公司的委托代理人苏会丽、刘耀秀，被告谢雷及其委托代理人江桦、刘大伟，第三人凯越公司的法定代表人谢雷及其委托代理人王应祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三元公司诉称，2004年11月23日，原、被告双方签订《房屋转让合同》，由被告购买原告位于西安市唐兴路6号A座一层的房屋，该房屋建筑面积为1365.57平方米（实测面积为1201.49平方米），每平方米售价5500元，房屋总价款为7510635元。根据合同约定，房屋转让款分期支付，其中首付款为2253190.50元，其余款项逐年分四次支付。同时约定，如果被告逾期付款超过30日，原告随时有权解除合同、收回房屋，并按每月每平方米60元计收房屋占用费。合同签订后，原告如约履行了交房义务，但被告仅支付了首付款2253190.50元，其后并未按合同约定的时间支付剩余的购房款，虽经原告多次催要，但被告均未予付款。根据《房屋转让合同》第七条的约定，被告逾期付款构成违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付房屋占用费。据此，原告于2007年6月28日通过公证的方式向被告送达了解除合同的通知。原告认为，双方签订的《房屋转让合同》业已解除，被告及第三人应将占用的房屋返还原告。同时，按照合同约定，被告应向原告支付房屋占用费，其中，首付款2253190.50元应折抵2004年11月1日至2007年6月9日期间的占用费；另外，从2007年6月10日起至实际腾房之日止的房屋占用费仍应继续按照合同约定的每月每平方米60元据实计算。故请求：1、确认原、被告签订的《房屋转让合同》已经解除；2、判令被告及第三人立即腾房，并由被告支付腾房之前的房屋占用费，其中，2004年11月1日至2008年4月10日已产生的占用费为2975084.50元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告谢雷辩称，其与原告签订的《房屋转让合同》合法有效，原告不能单方任意解除，该合同应当继续履行。1、本案不是单纯的房地产交易，原告承诺向被告提供洗车场地，是被告购买原告房屋的前提条件。被告于2000年4月开办凯越公司，经营范围是汽车维修服务及汽车装潢服务，洗车服务是其必须附带的服务项目之一。后因原址拆迁，而搬往唐兴·数码国际一层的本案所涉房屋。在被告到原告处看房时，原告承诺其可以向被告提供一亩地作为被告的洗车场地，并与被告多次约定提供办法，向被告提供全自动洗车设备的安装条件。原告还专为被告设计了全自动洗车场地的现场平面图，并给被告写了一个合同附件，承诺在7日内解决全自动洗车场地问题。因此，原告向被告提供洗车场地是履行《房屋转让合同》的附随义务之一，应当判令原告继续履行《房屋转让合同》，并向被告继续履行提供洗车场地的约定义务，原告无权随意解除合同。2、原告违约在先，拒不提供其承诺的全自动洗车场地，被告不支付下余房款属合法的自我保护行为，不构成违约，不存在赔偿责任。2005年5月原告单方违约，在其承诺提供给被告的洗车场地上建起了自行车棚，致使被告花巨资购置的洗车设备及配套设施不能使用，凯越公司不能正常开展经营业务，给被告造成了无法弥补的损失。3、本案涉讼房屋面积实际为1201.49平方米，原告却在《房屋转让合同》中告知被告所购房屋面积是1365.57平方米，恶意多给被告计算房款高达902440元之多，多收取被告购房首付款270732元。据此，被告谢雷提起反诉，请求：1、判令被反诉人继续履行《房屋转让合同》，并向反诉人继续履行提供洗车场地的义务；2、判令被反诉人赔偿反诉人投资洗车设备等损失人民币2249885元（其中包括反诉人为被反诉人垫付的工程款26749元）；3、判令被反诉人返还其恶意多收取反诉人的房款270732元，并支付利息67277元；4、诉讼费由被反诉人承担。第三人凯越公司述称，其不同意原告的诉讼请求，其他意见与谢雷意见相同。反诉被告三元公司辩称，反诉人要求继续履行合同缺乏依据。提供洗车场地不是《房屋转让合同》确定的被反诉人的附随义务，被反诉人不存在违约情形，不应承担任何赔偿责任，被反诉人也不存在多收取房款的事实。故不同意反诉人提出的反诉请求。经审理查明，2004年10月29日，原、被告双方签订《订房协议》，被告订购了原告在唐兴·数码国际A座一层的房屋，并付订金375531.75元，双方约定交房时间为2005年1月31日前。2004年11月1日，双方签订《补充协议》，约定原告同意被告在2004年11月1日提前进入唐兴·数码国际进行装修，并同意交接房屋，被告预付人民币1877658.75元。当日，被告接收了房屋。2004年11月7日被告向原告支付预付款后，原告将此与已收订金款合并，给被告出具了收取受让房款及订金2253190.50元的现金收据。2004年11月23日，双方签订《房屋转让合同》，被告购买了其订购的唐兴·数码国际A座一层的房屋。合同约定：该房屋建筑面积共1365.57平方米；公摊系数暂按30%计算，最终的房屋面积和公摊面积以“西安市房屋产权产籍管理中心”的测量结果为准，据实结算，多退少补；交房日期为2005年1月31日前；该房单价为每平方米5500元，房屋总价款为7510635元；合同签订后的5个工作日内被告交付房价款总额30%的首期款2253190.50元，剩余房款应在2005年11月1日前、2006年11月1日前、2007年11月1日前、2008年11月1日前分四次全部付清，前三次为总房款的20%，最后一次为总房款的10%。关于逾期付款的违约责任，合同第七条第一款第二项约定为：逾期超过30日，原告随时有权解除合同并收回房屋；自原告交付该房屋之日起，被告已付购房款（含订金）将按照每月每平方米60元折合为房屋占用费，由原告从被告已付房款中扣除，扣完为止；被告须在所有已付房款折合成房屋占用费前搬离该房，房屋内装修无偿保留，归原告所有；如被告到期不搬离，房屋内一切物品视为被告放弃所有权，原告有权处理。合同签订后，原告将已收取被告的订金及预付款共计2253190.50元冲抵了被告按合同应交的首付款。在双方签订《房屋转让合同》的当日，被告谢雷以第三人凯越公司的名义与原告签订《房屋租赁合同》，租赁的房屋系原、被告所买卖之房屋。2004年12月1日，第三人凯越公司又与原告签订书面声明，内容为：双方所签《房屋租赁合同》仅为办理门头广告手续而签，不履行此合同中的任何权利和义务。2005年4月25日，被告向原告书面提出双方在7日内协商解决洗车机的安装场地事宜，原告公司高平签注“4月25日下午同凯越公司就洗车场地的合同进行协商”的意见，后于4月27日，第三人凯越公司和被告又就解决洗车场地及洗车机的安装等问题再次向原告提出书面要求，原告公司高平在该书面要求上签名，但未签注任何意见。2005年5月30日，第三人凯越公司以房屋配套设施未到位给其造成损失为由，向原告寄送了《解除房屋转让合同通知书》，提出退房并解除双方签订的《房屋转让合同》，要求原告退还已收的房款并赔偿损失。原告收到上述《解除房屋转让合同通知书》后未予答复。2005年6月8日原告向包括被告在内的各入驻业主或房屋使用人书面通知：当月10日开始由供电局安装新增线路正式供电，陆续进行电路交割。之后，被告的供电线路被切断，其为经营而租赁了发电机，并对其租赁发电机供电的行为进行了公证。西安市雁塔区公证处于2005年6月22日制作了《现场情况记录》。2005年6月28日，被告向西安仲裁委员会提出了仲裁请求，要求解除双方的《房屋转让合同》，退还已付房款，赔偿损失。2006年6月14日西安仲裁委员会作出裁决，被告对该裁决不服，向西安市中级人民法院申请撤销。2006年11月6日西安市中级人民法院书面通知西安仲裁委员会重新仲裁。2006年11月10日西安仲裁委员会同意重新仲裁。2007年4月27日西安仲裁委员会作出新的裁决，对被告要求确认凯越公司给原告的《解除房屋转让合同通知书》的效力的仲裁请求未予支持，亦未支持被告要求原告返还购房款的仲裁请求。被告对该裁决不服，于2007年6月1日向西安市中级人民法院提出撤销裁决的申请。2007年7月30日西安市中级人民法院作出裁定，以西安仲裁委员会的裁决程序违法为由，撤销了西安仲裁委员会的裁决。在此期间的2007年7月3日，原告以被告应当于2005年11月1日和2006年11月1日分别支付房款各1502127元，现其逾期付款超过30天有余为由，经西安市雁塔区公证处公证，向被告寄送了解除双方签订的《房屋转让合同》的通知。2007年8月27日原告向本院提出诉讼，要求：确认双方签订的《房屋转让合同》已经解除；判令被告及第三人凯越公司立即腾房；判令被告、第三人支付2004年11月1日起至2007年6月13日止的房屋占用费，并由被告承担本案诉讼费。被告遂提出反诉，要求三元公司继续履行向其提供厂房、洗车机场地的义务；判令三元公司赔偿其投资损失2249885元；并由三元公司承担本案全部诉讼费。本院审理后，原告于2008年2月19日申请撤回起诉，被告亦撤回反诉，本院于2008年2月20日作出准许双方撤诉的裁定。2008年3月26日，原告又向本院提出本案之诉讼，本院受理后，被告于2008年4月16日提出反诉。另查明，本案讼争房屋实测面积为1201.49平方米。被告为方便装修，于2004年11月1日提前接收该房屋，当时尚有部分收尾工程未完工，被告实施了该收尾工程并为原告垫付工程款26749元，2005年6月26日被告及第三人凯越公司向原告发通知主张该笔款项。现涉案房屋由第三人凯越公司使用。以上事实有原、被告双方签订的《订房协议》、《补充协议》、《房屋转让合同》；西安市雁塔区公证处作出的（2005）西雁证民字第340号、（2007）西雁证民字第446号公证书；西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2005）第264号裁决书、西仲重裁字（2005）第264号裁决书；西安市中级人民法院作出的（2006）西民四仲字第52号民事裁定书、（2007）西民四仲字第041号民事裁定书；当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原、被告双方签订的《房屋转让合同》第七条受让人逾期付款的违约责任中约定“受让人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日的，转让人（原告）随时有权解除合同并收回房屋。”故在被告逾期付款超过30日后原告有权解除合同。按合同约定，被告应于2005年11月1日之前向原告支付第一次分期支付的购房款。被告于2005年6月28日向西安仲裁委员会申请仲裁要求解除该《房屋转让合同》，仲裁期间未履行付款的义务。但2007年4月27日西安仲裁委员会作出裁决，对被告要求确认凯越公司给原告的《解除房屋转让合同通知书》的效力的仲裁请求未予支持，亦未支持被告要求原告返还购房款的仲裁请求。该裁决自作出之日起发生法律效力，至此，被告应当继续履行其合同的付款义务，最迟应当在仲裁裁决生效后30日内支付第一次分期付款的款项，但被告至今未付，已构成违约。虽然被告于2007年6月1日向西安市中级人民法院申请撤销西安仲裁委员会作出的该裁决，但此时被告已逾期付款超过30日，违约事实已经构成，而且，即就是人民法院撤销了该仲裁裁决，也不会产生原、被告之间的《房屋转让合同》被解除的法律后果，从被告不服仲裁裁决而向人民法院递交的申请书的请求看，也可以推定出被告已知或应知这一法律后果。因此，该仲裁裁决是否被撤销，均不会改变被告应履行双方的《房屋转让合同》的事实，亦不会改变被告未按时支付房款已构成违约的事实。原告据此有权解除双方之间的《房屋转让合同》。原告于2007年7月3日向被告寄送了解除双方《房屋转让合同》的通知，被告虽否认收到过原告寄送的该通知，但原告是通过邮政特快专递向被告寄送的，收件人的姓名、寄送地址均准确无误，并且公证机关对此邮寄行为以及寄送解除通知的内容进行了公证，应视为已向被告通知了其解除合同的主张。故原告现在起诉要求确认双方签订的《房屋转让合同》已经解除的诉讼请求成立，应予以支持。对于合同解除后，违约责任的承担，合同约定为自原告交付该房屋之日起，被告已付购房款（含订金）将按照每月每平方米60元折合为房屋占用费，由原告从被告已付房款中扣除，扣完为止；被告须在所有已付房款折合成房屋占用费前搬离该房；房屋内装修无偿保留，归原告所有，如被告到期不搬离，房屋内一切物品视为被告放弃所有权，原告有权处理。所以，原告主张依据合同约定，由被告以及现房屋使用人凯越公司返还房屋，并由被告按每月每平方米60元的标准向其支付房屋占用费，理由正当，应予支持。关于该房屋占用费的计算，虽然被告于2004年11月1日为装修方便而提前入驻所购房屋，但当时原告对房屋收尾工程未予实施，是被告代为施工的，并垫付了该部分工程款，从被告给原告的函件中看被告称其已于2005年2月完成了房屋的装修，且双方合同中约定的交房时间也是2005年1月31日前，故房屋占用费应当从2005年1月31日起计算为宜。对于房屋面积问题，双方合同中虽约定的房屋面积为1365.57平方米，现原告称经房地部门测量，其实测面积为1201.49平方米，也就是被告实际占用房屋的面积是1201.49平方米，从被告反诉的请求看，其也是认可该面积的，故房屋面积应以双方认可的1201.49平方米为准。据此，按合同约定的每月每平方米60元计算，至2008年4月10日房屋占用费为2765829.98元，扣除被告已交付的购房款2253190.50元，被告还需再支付原告512639.48元的房屋占用费，并从2008年4月11日起至实际腾房之日，被告仍应按每月每平方米60元的标准向原告支付房屋占用费。《中华人民共和国合同法》第十三条规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案中，对于洗车场地租赁一事，被告虽向原告发出了欲租赁场地用于安装洗车设备的意思表示，原、被告双方也多次就此事进行协商，但被告并无证据证明双方就此事已达成合意，故应认定为双方未就洗车场地租赁一事达成协议，租赁合同未成立。被告以原告未履行提供洗车场地之《房屋转让合同》的附随义务作为拒绝支付下剩房款的理由不能成立，其反诉要求被反诉人即本案原告继续履行提供洗车场地的义务并赔偿投资洗车设备等损失的请求不能支持。原、被告双方在《房屋转让合同》中约定的交房时间为2005年1月31日，被告为方便装修，在所购房屋尚有收尾工程未完工之前，于2004年11月1日提前接收了房屋，并为原告实施了该收尾工程，垫付了工程款26749元，对此双方均无异议，应予确认，由原告将该工程款支付给被告，并从被告向原告主张该款的2005年6月26日之次日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。故被告的该项反诉请求成立，本院予以支持。对于被告反诉要求继续履行合同的请求，由于双方之间的《房屋转让合同》已经解除，故被告该请求不能成立，本院不予支持。被告反诉要求原告退还多收的房款270723元，并支付利息67277元，亦因双方之间的《房屋转让合同》已经解除，其已付房款应按双方约定折合为房屋占用费，且双方在合同中也约定的是“最终的房屋面积和公摊面积以‘西安市房屋产权产籍管理中心’的测量结果为准，据实结算，多退少补”，故对被告的该项反诉请求，本院依法亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第九十三条、第九十六条、第九十八条之规定，判决如下：一、原告西安三元数字媒体有限公司与被告谢雷签订的《房屋转让合同》已经解除。二、被告谢雷及第三人西安凯越进口汽车服务有限公司于本判决生效后30日内将唐兴·数码国际A座一层的本案所涉房屋腾交给原告西安三元数字媒体有限公司。三、被告谢雷向原告西安三元数字媒体有限公司已经支付的购房款2253190.50元折抵为房屋占用费，不再退还。四、被告谢雷于本判决生效后30日内向原告西安三元数字媒体有限公司再支付房屋占用费512639.48元，并从2008年4月11日起至实际腾交房屋之日，按每月每平方米60元的标准向原告西安三元数字媒体有限公司支付房屋占用费。五、反诉被告西安三元数字媒体有限公司于本判决生效后30日内支付反诉原告谢雷垫付的工程款26749元，并从2005年6月27日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息。六、驳回原告西安三元数字媒体有限公司的其余诉讼请求。七、驳回反诉原告谢雷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30600元，西安三元数字媒体有限公司已预交，由西安三元数字媒体有限公司负担1674元，谢雷负担28926元；反诉案件受理费15821元，谢雷已预交，由西安三元数字媒体有限公司负担469元，谢雷负担15352元。西安三元数字媒体有限公司、谢雷各自应负担的案件受理费，由双方在执行上述判决时相互折抵支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 范 兰审 判 员 王 泉代理审判员 赵红亮二００八年九月十六日书 记 员 仇一哲 来自