（2008）绍中民一终字第774号
裁判日期: 2008-09-14
公开日期: 2014-09-17
案件名称
金厚丰、金彩芳与绍兴县城中村改造建设有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴县城中村改造建设有限公司,金厚丰,金彩芳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）绍中民一终字第774号上诉人（原审被告）绍兴县城中村改造建设有限公司。法定代表人王铼根。委托代理人（特别授权代理）胡杰丰。委托代理人（特别授权代理）陈灿涛。被上诉人（原审原告）金厚丰。被上诉人（原审原告）金彩芳。委托代理人（特别授权代理）金厚丰。上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2008）绍民一初字第431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司之委托代理人胡杰丰、陈灿涛、被上诉人金厚丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2003年3月21日，原、被告签订购房订购协议，约定二原告向被告购买位于柯桥福年村24幢602室房屋一套（包括阁楼），房款总计233，328元，2003年5月21日前支付200，000元，交房时间为2003年10月30日，即所有款项交清。二原告于2003年5月20日交纳200，000元，2003年9月28日交纳52，738元（包括车棚价款），被告于2003年10月30日交房。至今，原告未能取得房��证等相关权属证书。以上事实由双方当事人诉讼中陈述及原告提供的房屋订购协议书、付款凭证等证据予以证实。原审判决认为：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。此为房地产开发企业出售商品房后必须履行的义务。被告未提供证据证明其已向有关部门提供了必要的证明文件，履行了自己应尽之义务，应当承担民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的��自房屋交付使用之日起90日。由于原、被告之间的订购协议未约定办理房屋所有权登记的期限，房屋交付日期为2003年10月30日，被告应当在该日起90日内履行义务，原告诉请被告违约从2004年2月1日起计算，至2008年1月1日止，已两年有余。违约金数额以日为单位累计计算，可以认定其性质为继续性债权，每个个别的债权分别适用两年诉讼时效，从起诉日前一日（2008年1月9日）起往前计算两年，即2006年1月10日起的违约金数额予以支持。对于2006年1月10日前发生的违约金数额，原告未提供期间存在时效中止或者中断之情形的证据，不予支持。原告诉请违约金计算至2008年1月1日止，不违反法律规定，本院予以支持。由于原、被告所订合同没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，可以按照已付购房款总���，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自被告违约之日起，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息在不断调整，但数额均不低于日万分之二点一，诉讼中原告请求按此计算（包括购房款计算为233，328元）予以支持。当事人请求调整违约金数额的，只适用于合同对违约数额有约定的情形，本案未见约定违约金，而采用法定违约金，因此被告辩称原告所计算的违约金偏高，应进行调整的意见不予采纳。据此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、绍兴县城中村改造建设有限公司应在本判决生效后七日内协助金厚丰、金彩芳办理使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；二、绍兴县城中村改造建��有限公司应在本判决生效后七日内支付金厚丰、金彩芳违约金35，377.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务35，377.19元，绍兴县城中村改造建设有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，568元，由金厚丰、金彩芳负担784元，绍兴县城中村改造建设有限公司负担784元。被告绍兴县城中村改造建设有限公司应负担部分，限在本判决生效后七日内向本院交纳。上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司上诉称：双方对房屋权属证书办理情况没有约定，上诉人将房屋交付给被上诉人后，房屋权属证书应当由被上诉人自行办理。造成被上诉人未能及时取得房屋权属证书的责任不在上诉人，而是被上诉人自己未能及时启动办证程序造成的，故在此情况下，要求上诉人履行协助义务没有依��。因此，由上诉人承担违约金无事实与法律依据。请求撤销原判，依法判决，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人金厚丰、金彩芳答辩称：根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：房产开发企业应当协助购房人办理使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。此为房地产开房企业出售商品房后必须履行的义务。也是购房者取得商品房相关权证的前置条件。且根据我国《城市防地产开发经营管理条例》第33条规定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，就商品房买卖中开发商售房后的义务，以及在购房合同中未约定办理房屋所有权登记期限的，都有明确规定。综上两点，上诉人声称的事实和理由并无依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在二审中提供了与被上诉人同一小区同一楼��另一住户的土地登记卡，证明讼争房屋于2008年3月11日已经具备了办证的条件。被上诉人质证后认为土地登记卡批准日期为2008年3月11日，而被上诉人要求索赔的是2006年1月10日到2008年1月1日的违约金，上诉人并没有证据证明在2006年1月10日到2008年1月1日期间已经具备可办证的条件，故上诉人提供的该证据与本案没有关系。本院认为，上诉人提供的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不是二审中的新的证据，故本院不予采纳。被上诉人在二审中未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应在本案中承担协助办证义务及承担相应的违约金。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故上诉人在本案中负有协助被上诉人办理相关房屋权属证书的义务。因上诉人未能举证证明其已履行了上述义务，故可认定上诉人未履行协助办证义务。且根据日常情理和生活惯例，可以认定上诉人未履行协助办证义务是被上诉人未能办理房屋权属证书的原因所在。故原审法院结合本案实际，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期��款利息的标准计算”之规定，判令上诉人向被上诉人支付相应违约金应属正确。综上，上诉人的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1568元，由上诉人绍兴县城中村改造建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣代理审判员 毛振宇代理审判员 方 艳二〇〇八年九月十四日书 记 员 李琼珏 微信公众号“”