（2008）绍中民一终字第695号
裁判日期: 2008-08-23
公开日期: 2014-10-24
案件名称
应飞学与徐华生买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
应飞学,徐华生
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）绍中民一终字第695号上诉人（原审原告）应飞学。（未到庭）委托代理人（特别授权代理）陈大栋。被上诉人（原审被告）徐华生。委托代理人（特别授权代理）潘继红。上诉人应飞学因其他买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第3317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年7月19日受理并依法组成合议庭，于2008年8月11日公开开庭进行了审理，上诉人应飞学的委托代理人陈大栋、被上诉人徐华生的委托代理人潘继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，1999年11月18日，原告应飞学经审批取得位于本市暨阳街道应山村土名下坂（即应山村示范小区）、面积为100平方米的一宗宅基地。次年2月8日，原告应飞学决定将该幅宅基地转让给被告徐华生，双方签订了一份名为房地产转让，实为宅基地转让的“房地产买卖契约”，内容如下：应飞学自愿将座落在本市应山村示范小区内的三层半房屋一幢出卖给徐华生，价款为10万元；应飞学在合同签订之日将房屋移交给徐华生，该建筑物范围内的土地使用权随之一并转移给徐华生；国家和村委会处应缴纳的水电设施费用，由徐华生承担；应飞学应协助徐华生办理产权过户手续。案外人应某作为证明人在上面签了字，应山村民委员会也在原告持有的一份合同上加盖了村委会的印章。事后，徐华生于同年3月7日付给应飞学宅基地转让款27000元，2001年2月26日又支付了53000元，其余20000元转让款也在此期间支付。2000年6月14日，诸暨市土管局为讼争宅基地核发了集体土地使用证，土地使用者仍登记为应飞学。协议签订后，被告徐华生在该宗宅基地上建造了三层半的住宅一幢，并于2000年入住至今。2001年1月至3月，徐华生以自己的名义向原应山村经济合作社缴纳了门前场地硬化工程款850元、小区配套费12000元。2004年，在儿子结婚前，徐华生再次对房屋进行了装潢。审理中，本院委托诸暨天阳工程造价咨询有限公司对讼争房屋的造价、装潢现值、房屋现值进行评估。诸暨天阳工程造价咨询有限公司根据现场实测情况，于2007年3月作出鉴定报告，鉴定内容如下：讼争房屋土建部分的工程造价为122386元，水电安装及装潢造价为134622元（不包括可随意移动的家具和电视机、空调等可以随意移动的家用电器）；根据同一供求区域类似房产价值确定讼争房屋现值为1054080元（按单价每平方米3000元计算），扣除土地价计算为100平方米×2×1799元／平方米，加上集体土地补偿款25000元，讼争房屋现值为719280元。上述事实，由双方当事人的陈述、被告徐华生提供的诸集（2000）字第1-200号集体土地使用权登记呈报表、原告应飞学诸集用（2000）字第1-200号集体土地使用证、2008年2月8日原、被告双方签订的房地产买卖契约、证人应某、斯仁济的当庭证言、被告徐华生提交的应飞学出具的两份收据、被告徐华生提交的应山村经济合作社收款专用发票三份、诸暨天阳工程造价咨询有限公司出具的诸天阳（2007）基字第20号基本建设工程造价鉴定报告和诸天阳（2007）估字第43号资产评估报告等证据予以证实。原审判决认为，物权法明确规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。此处的“国家有关规定”当然包括相应国家政策。农村宅基地转让有其特殊性，在认定农村宅基地转让是否有效问题上，必须考虑与土地权属相关的法律和政策规定。结合现有法律和相关政策规定，应当认定本案原告应飞学与被告徐华生于2000年2月8日签订的名为房地产转让，实为宅基地转让的“房地产买卖契约”无效，理由在于：首先，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》更是明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一；其次，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处；如果允许宅基地使用权转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反了土地管理法中关于宅基地使用权身份限制的规定；目前，非农村集体经济组织的成员，不得申请取得宅基地使用权。从而保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于对集体土地的长久规划和保护。还要看到，农村宅基地具有政策保障性，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。如果认定农村宅基地可以合法转让给本村集体经济组织成员以外的个人，势必将宅基地使用权的主体扩大化，损害了集体经济组织的权益，与上述精神明显相悖。再次，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”可见，农村房屋买卖无法办理产权证变更登记，故买卖虽然完成，但买受人无法获得所有权人的完整保护。现原告起诉要求确认其与被告应飞学于2000年2月8日签订的“房地产买卖协议”无效，于法有据，本院予以支持。根据民法理论，无效民事行为确认权属于形成权，而形成权不属于诉讼时效的客体，因此，关于合同无效的确认之诉，不能适用诉讼时效规定，被告认为原告的诉讼请求已经超过法律规定的两年诉讼时效，缺乏相应的法律依据，本院不予采信。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院对原告应飞学的诉讼请求依法予以支持，合同被确认无效后，讼争房屋的土地使用权仍属于原告，根据房随地走的原则，被告徐华生在该宗宅基上建造的房屋也应归属于原告。相应地，原告应赔偿被告因协议无效所造成的损失，原告应将土地转让款10万元、土建部分的造价122386元、装潢现值134622元共计357008元返还给被告。被告缴纳的门前道路硬化费用850元、小区配套费用12000元，系依附于房屋而产生，也应当由原告负责返还，即使上述款项可以向所在村集体经济组织主张返还，也应当由原告向该集体经济组织提出。考虑到被告在投入上述款项后，一直对讼争房屋进行占有、使用，对被告主张的上述款项的利息损失，本院不予支持。此外，买受人因房屋现值和原投入造价的差异造成的损失也应考虑在内，以平衡双方之间的利益。根据诸暨天阳工程造价咨询有限公司出具的资产评估报告，讼争房屋现值719280元，与被告投入的造价（包括门前场地硬化费用、小区配套费）相比有了较大幅度的增值，之所以产生如此巨大的增值，与被告的贡献密不可分，也可以说，这部分增值实际上系被告因信赖该合同有效所受的损失，该部分增值理应由被告享受较多份额的利益，考虑到被告自身存在一定的过错，本院确定由其可得85%的份额，为496437.40元［（719280元-122386元-850元-12000元）×85%］。另原告主张精神损害抚慰金等损失10万元，根据相关司法解释，精神损害赔偿的客体范围限于以自然人的人格权益为核心的相关民事权益收到损害的情形，而本案系合同无效之诉，并不存在适用精神损害赔偿的余地，本院对原告的这一主张不予支持。据此，判决：一、原告应飞学与被告徐华生于2000年2月8日签订的“房地产买卖契约”无效；二、座落于诸暨市暨阳街道应山村示范小区32号、土地使用权面积为100平方米的土地使用权和地上建筑物、室内装潢归属于原告应飞学，被告徐华生在判决生效之日起六十日内将房屋腾退给原告应飞学；三、原告应飞学应返还被告徐华生土地转让款100000元、房屋造价122386元、装潢现值134622元、门前道地硬化费用850元、小区配套费12000元，并赔偿被告徐华生经济损失496437.40元，合计866295.40元，款限判决生效之日起六十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收受理费13670元，鉴定费3500元，合计17170元，由原告应飞学、被告徐华生各半负担。应飞学不服原判，提起上诉称：1、原审法院确定为有效证据的诸暨天阳会计师事务所的资产评估报告存在缺陷，集体土地上的房屋未达3000元每平方米的价格，根据拆迁补偿基准价为每平方米1925元；2、鉴定结论确定的工程造价不符合企业所得税法和企业会计准则中有关固定资产装潢在5年必须折旧完毕的规定；3、本案评估结果已超过有效期；4、原审法院按照贡献大小判定增埴部分利益亦属不当。综上，要求依法改判。被上诉人徐华生辩称：1、上诉人提出的原审法院确定的造价过高造成判决错误，这一理由不成立；2、关于现行价值评估结果，被上诉人认为按照每平方米3000元来评估，这种价值明显低于诸暨商品房价格，诸暨实际商品房价值是4000元到5000元的标准。按照别墅的标准计算，价值更高；3、上诉人认为评估结论超过有效期理由不成立；4、原审法院按照85％来计算被上诉人的损失额是合理的。综上，被上诉人认为上诉人的上诉理由缺乏法律依据，应驳回上诉。另，被上诉人认为关于本案讼争房屋现行价值中的评估结果中不应当扣除土地价值，增值额应当以不扣除土地价值的价值来计算，希望二审能依法改判。根据诉辩双方的陈述，双方当事人争议的焦点在于：一、资产评估报告能否作为本案有效的定案依据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。本案上诉人未提供充分的证据证明上述可提出重新鉴定的事实，故其对鉴定结论的异议不成立，本院不予支持；上诉人尚提出评估结论超过有效期的主张，根据资产评估报告中评估结果的有效期为2006年12月30日起至2007年12月29日，而本案双方当事人对该证据进行质证的时间为2007年8月2日，当时并未超过评估结果的有效期，人民法院据此证据所证明的事实作出裁判，应属正确，上诉人的该部分上诉理由不成立，不予照准。二、原审法院确定上诉人赔偿被上诉人的数额是否准确。原审法院认为合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到本案上诉人在订立合同时有较大的过错，故原审法院确定由上诉人承担85%的赔偿责任，因该裁量属于法官心证范围，并无不当，本院不再调整。上诉人在二审期间提供诸暨市人民政府办公室诸政办发（2006）114号文件，因该证据并不能否定本案鉴定结论的合法有效性，故不作为认定本案事实的有效证据。双方当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13670元，由上诉人应飞学负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣代理审判员 毛振宇代理审判员 方 艳二〇〇八年八月二十三日书 记 员 李琼珏 关注公众号“”