（2008）绍民一初字第960号

裁判日期: 2008-08-20

公开日期: 2014-06-20

案件名称

冯爱园与毛保锋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯爱园,毛保锋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第八十八条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条

全文

浙江省绍兴县人民法院民事判决书（2008）绍民一初字第960号原告：冯爱园。委托代理人：王卫兴。被告：毛保锋。委托代理人：胡月芬。原告冯爱园诉被告毛保锋租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月1日立案受理，依法适用简易程序于2008年4月15日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法向原告进行释明，原告变更了诉讼请求。本案转成普通程序，依法组成合议庭于2008年5月7日公开开庭进行了审理。经合议庭评议，本院认为原告主张的法律关系的性质和民事行为的效力与本院根据案件事实做出的认定不一致，本院依法向原告再次进行释明，原告变更诉讼请求。本案于2008年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王卫兴，被告的委托代理人胡月芬，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯爱园起诉称：2006年12月17日，被告以原承租者的身份与原告签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：由被告将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼205号一间营业房转让给原告承租，转让价为150，000元。��后经原告了解，被告并不是上述营业房的原承租者，且上述房屋非系营业房而是库房，承租期至2006年1月29日届满，按原租房合同规定，承租者必须是经营布料者，而被告也非经营布料者。后原告多次与被告交涉未果。经法院释明后，原告的诉讼请求为：依法解除原、被告之间签订的营业房转让协议；判令被告立即返还营业房转让款150，000元，并赔偿该款自2006年12月18日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失；本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：1、2006年12月17日原、被告签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，证明双方约定芙蓉大厦贰楼205号营业房由被告租赁给原告，约定的转让价为150，000元的事实。2、2005年1月绍兴县芙蓉大厦管理部与案外人黄永财签订的租房合同书一份，证明芙蓉大厦二楼205号营业房的租赁期��到2006年1月29日终止，原承租人并非被告的事实。3、原告向本院申请证人胡某、程某出庭作证，证明原告在签订转让协议时已一次性付清转让款的事实。被告毛保锋答辩称：原、被告签订转让协议是事实，但因被告不是实际承租人，无相关权属，原、被告间的转让协议没有实际履行。原告起诉与事实不符，现请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明自己的辩称，被告向本院提供了原、被告于2006年12月17日签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，证明双方虽然签订了转让协议，但因被告没有出租的权利，双方均没有履行转让协议约定的义务，另被告持有的转让协议上没有陈佰安和胡某签字。根据原告申请，本院依法通知证人胡某、程某出庭作证，二位证人当庭陈述证人证言，证人证言均明确肯定原告交付给被告150，000元。被告对原告提供的证据质证认为：��据1除陈佰安和胡某签字外，其他无异议。证据2与本案无关联，原、被告签订转让协议时，讼争房屋并非黄永财租赁，被告系从他人处租得，并非黄永财。对二位证人证言均有异议，证人陈述不是事实。原告对被告提供的证据无异议。对二位证人证言质证无异议。本院认证认为：原告提供的证据1与被告提供的转让协议除陈佰安和胡某签字外，其他内容一致，故本院对二份转让协议中一致部分的证明力予以确认。证据2被告提出异议，且涉及案外人，本院在本案中不做评判。二位证人证言，原告无异议，被告对真实性提出异议，本院认为：证人证言对原、被告签订转让协议，付款作了肯定性表述，证人证言结合原、被告提供的转让协议上明确书写“房款一次性付清”，可综合认定被告于签订协议当时收到原告支付的转让款。本院依职权调取了绍兴县中国轻纺城建��管理委员会出具的情况说明一份，证明芙蓉大厦拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕。原、被告质证均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认证明力。根据上述证据分析及原、被告的当庭陈述，本院确认以下事实：原、被告于2006年12月17日签订中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，约定被告自愿将中国轻纺城芙蓉大厦交易区贰楼205号壹间营业房转让给原告承租，转让价150，000元，并约定被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。当日原告将转让款支付给被告。原、被告签订转让协议后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三点：一、原、被告签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告��讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，双方转让协议上关于被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续的约定，应视为原、被告签订转让协议的目的是使原告直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。二、原、被告间的转让协议是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让协议应属有效。三、原告请求返还转让款、赔偿损失是否符合法律规定。1、原告是否已履行转让协议约定的义务。原告主张已一次性交付给被告转让款，被告辩称未收到。就证据自身的证明力而言，本院在证据分析部分已作了认定，不再累述，本院认定原告已将双方约定的转让款一次性交付给被告。2、被告是否已履行了转让协议约定的义务。原、被告协议转让的房屋在原、被告签订转让协议时，已被拆迁，合同标的物实际并不存在，且客观上也不能交付，故被告并不能将租赁权移转给原告，系履行不能。现原告要求解除合��，符合法律规定，本院应予准许。3、解除合同的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并得请求损害赔偿。原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿自2006年12月18日起至款清之日止150，000元的同期银行贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、解除冯爱园与毛保锋于2006年12月17日签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书；二、毛保锋应于本判决生效后十日内返还冯爱园转让款150，000元，并应支付给冯爱园自2006年12月18日起至本判决确定还款之日止150，000元的同期银��贷款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，900元，由毛保锋负担，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3，900元，款汇至绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审　判　长　　屠国均审　判　员　　寿宝泉代理审判员　　钱舟琳二〇〇八年八月二十日书　记　员　　范兰英关注公众号“”