（2008）绍民一初字第961号
裁判日期: 2008-08-20
公开日期: 2014-06-20
案件名称
夏旭青与孙幼妹、钱秀红租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏旭青,孙幼妹,钱秀红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第八十八条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2008）绍民一初字第961号原告：夏旭青。委托代理人：王卫兴。被告：孙幼妹。委托代理人：鲍祖湘。被告：钱秀红。委托代理人：韩燕华。原告夏旭青诉被告孙幼妹、钱秀红租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月1日立案受理，依法适用简易程序于2008年4月15日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法向原告进行释明，原告变更了诉讼请求。本案转成普通程序，依法组成合议庭于2008年5月7日公开开庭进行了审理。经合议庭评议，本院认为原告主张的法律关系的性质和民事行为的效力与本院根据案件事实做出的认定不一致，本院依法向原告再次进行释明，原告变更诉讼请求。本案于2008年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王卫兴，被告孙幼妹的委托代理人鲍祖湘，被告钱秀红的委托代理人韩燕华，到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经审批，审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告夏旭青起诉称：2007年1月26日，二被告以原承租者的身份与原告签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：由二被告将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区东升路2号一间营业房转让给原告承租，转让价为170，000元，在签约时原告即将转让定金170，000元一次性支付给二被告。之后经原告了解，二被告并不是上述营业房的原承租者，且上述房屋非系营业房而是库房，承租期至2006年1月29日届满，按原租房合同规定，承租者必须是经营布料者，而二被告也非经营布料者。后原告多次与二被告交涉未果。经法院释明后，原告的诉讼请求为：依法解除原、被告之间签订的营业房转让协议；判令被告立即返还营业房转让款136，000元（已扣定金34，000元，转让款应为170，000元），双倍返还定金68，000元，合计204，000元；判令被告赔偿原告转让款170，000元自2007年1月26日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失；本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：1、2007年1月26日被告钱秀红代“沈春雷”与原告签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，证明双方约定芙蓉大厦交易区二楼东升路二号壹间营业房（即芙蓉大厦交易区二楼7号壹间营业房），由沈春雷租赁给原告，约定的转让价为170，000元，被告收到房款后没有按约交付房屋的事实。2、2005年1月29日绍兴县芙蓉大厦管理部与案外人黄永财签订的租房合同书一份，证明芙蓉大厦二楼7号壹间营业房的租赁期限到2006年1月29日终止，原承租人是黄永财的事实。被告孙幼妹答辩称：被告孙幼妹并非本案讼争房屋的业主，也不是原始承租人，无出租权或转让权。原告和被告钱秀红订立的转让协议系该二人间的行为，与被告孙幼妹无关，被告孙幼妹未委托被告钱秀红和原告订立协议，也没有收到原告支付的转让款170，000元。请法院驳回原告对被告孙幼妹的诉讼请求。被告孙幼妹未向本院提供书面证据。被告钱秀红答辩称：被告钱秀红是中介人，是介绍被告孙幼妹及“王爱琴”的房屋给原告，签订转让协议时，被告孙幼妹没有到场，根据被告孙幼妹的指示，被告钱秀红在转让协议原承租者处写了“沈春雷”，甲方签名也由被告钱秀红代写了“沈春雷”。原告给被告钱秀红房款后，被告钱秀红扣除中介费，将转让款转汇给被告孙幼妹。故被告钱秀红并非转让协议的出让方，原告要求与被告钱秀红解除转让协议缺乏事实和法律依据。请法院驳回原告对被告钱秀红的诉讼请求。被告钱秀红为证明自己的辩称，向本院提供了以下证据：1、录音资料一份，是被告钱秀红和“王爱琴”的谈话，时间是2008年2月26日，证明“王爱琴”承认本案讼争房屋是她和被告孙幼妹出卖的。2、被告钱秀红申请本院向绍兴县农村合作银行轻纺城支行调取其于2007年1月26日向被告孙幼妹帐户存款情况，主张证明被告钱秀红代被告孙幼妹与原告签订转让协议当日，被告钱秀红即将转让款存入被告孙幼妹帐户。3、申请证人谢某、倪某出庭作证，主张证明二被告间协商交易的经过。根据被告钱秀红申请，本院依法向绍兴县农村合作银行轻纺城支行进行调查，调查结果为：钱秀红于2007年1月26日支取165，000元，孙幼妹于2007年1月26日存入165，000元。根据被告钱秀红申请，本院依法通知证人谢某、倪某出庭作证，二位证人当庭陈述证人证言。被告孙幼妹对原告提供的证据质证认为：证据1、2与被告孙幼妹缺乏关联性。被告钱秀红对原告提供的证据1、2均无异议，承认证据2系其交付给原告。原告对被告钱秀红提供的证据质证认为，证据1的录音不清楚，记载内容与原告无关联；对法院调查结果无异议；二位证人证言部分有异议，原告认为转让的房屋是二被告共有的。被告孙幼妹对被告钱秀红提供的证据质证认为：证据1与被告孙幼妹无关联；对法院的调查结果无异议，但该165，000元被告孙幼妹不清楚是否是被告钱秀红汇入，该款并非本案所涉房屋购房款；对二位证人证言均有异议，证人倪某陈述当时原告与被告钱秀红交易时他不在现场，也未参与汇款，证人谢某是被告钱秀红的表妹，有利害关系。本院认证认为：原告提供的证据1、2，被告钱秀红对证据无异议，本院确认该二份证据对原告及被告钱秀红具有证明力；被告钱秀红提供的录音资料、本院调查结果、二位证人证言，不足以证明被告钱秀红代被告孙幼妹签订转让协议，并将本案所涉房屋的转让款汇给被告孙幼妹。本院依职权调取了绍兴县中国轻纺城建设管理委员会出具的情况说明一份，证明芙蓉大厦拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕。原、被告质证均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认证明力。根据上述证据分析及原、被告的当庭陈述，本院确认以下事实：原告与被告钱秀红于2007年1月26日签订中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，甲方签名为：沈春雷.钱秀红代（“沈春雷”三字系钱秀红书写），乙方签名为：夏旭青，约定甲方自愿将中国轻纺城芙蓉大厦交易区东升路二号壹间营业房转让给乙方承租，转让价170，000元，并约定甲方从该营业房上取得的权利、义务一并转让给乙方，双方还需向产权单位办理过户手续。当日原告将转让款支付给被告钱秀红。被告钱秀红将双方约定转让房屋的原始租房合同书交付给原告。该租房合同书的出租方为绍兴县芙蓉大厦管理部，承租方为黄永财，出租房为芙蓉大厦二楼7号壹间，租用期限自2005年1月30日起至2006年1月29日止，订立时间为2005年1月29日。原告与被告钱秀红签订转让协议后，被告钱秀红至今未能履行转让协议约定的交房义务。另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三点：一、原告与被告钱秀红签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告钱秀红将讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，被告钱秀红将讼争营业房的原始租赁合同即绍兴县芙蓉大厦管理部与黄永财的租房合同书交付给原告，应视为原告与被告钱秀红签订转让协议、被告钱秀红交付租房合同书的目的是使原告直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原告与被告钱秀红间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。二、原告与被告钱秀红间的转让协议是否有效。从法律规定及本案事实分析，原告与被告钱秀红间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原告与被告钱秀红签订的转让协议应属有效。三、原告请求返还转让款、赔偿损失是否符合法律规定。1、转让协议的当事人。本院认为根据现有证据不能证明被告孙幼妹是转让协议的当事人，故被告孙幼妹不用承担转让协议项下的义务；被告钱秀红代签名字，收取转让款，其又没有证据证明是被告孙幼妹的代理人，原告与被告钱秀红又均不能明确“沈春雷”的身份，故本院只能确定转让协议一方是被告钱秀红，根据被告钱秀红自认，认定其收到转让款。2、被告钱秀红是否已履行了转让协议约定的义务。原告与被告钱秀红协议转让的房屋在原告与被告钱秀红签订转让协议时，已被拆迁，合同标的物实际并不存在，且客观上也不能交付，故被告钱秀红并不能将租赁权移转给原告，系履行不能。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。3、解除合同的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告钱秀红不能将租赁权移转给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并得请求损害赔偿。原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。原告要求双倍返还定金，因双方的转让协议明确170，000元系转让款，故原告主张170，000元中包含有20%的定金，在无确切证据证明下，其主张的事实不予认定，且原告并无证据证明已实际履行了定金，故原告主张以转让款的20%作为定金数额，要求双倍返还无依据，本院不予支持。原告要求被告钱秀红赔偿自2007年1月26日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、解除夏旭青与钱秀红于2007年1月26日签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书；二、钱秀红应于本判决生效后十日内返还夏旭青转让款170，000元，并应支付给夏旭青自2007年1月26日起至本判决确定还款之日止170，000元的利息；三、驳回夏旭青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，360元，由夏旭青负担500元，由钱秀红负担3，860元，钱秀红负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4，360元，款汇至绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 屠国均审 判 员 寿宝泉代理审判员 钱舟琳二〇〇八年八月二十日书 记 员 范兰英 来源：百度搜索“”