（2008）绍民一初字第1455号
裁判日期: 2008-08-20
公开日期: 2014-06-20
案件名称
谢亚美与冯尧兴租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢亚美,冯尧兴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第八十八条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2008）绍民一初字第1455号原告：谢亚美。委托代理人：黄建琪。被告：冯尧兴。委托代理人：韩燕华。原告谢亚美诉被告冯尧兴租赁合同纠纷一案，本院于2008年3月11日立案受理，依法由代理审判员钱舟琳适用简易程序于2008年4月22日公开开庭进行审理。本院认为原告主张的法律关系的性质和民事行为的效力与本院根据案件事实做出的认定不一致，依法向原告进行释明，原告变更了诉讼请求。本案转成普通程序，依法组成合议庭于2008年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄建琪，被告的委托代理人韩燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢亚美起诉称：2006年6月9日，原、被告双方签订了一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，该协议书约定，被告将所谓的自己承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区104国道二楼3号一间营业房转让给原告承租，转让价为46，000元。原告于签协议当天一次性将转让款46，000元全部支付给了被告。但事实是，被告是炒房族，双方协议所约定的标的物，被告从未实际承租并加以占有、使用，原告也未实际从被告手中转租并实际占有、使用。该间营业房自2005年4月10日始至同年6月9日，转租行为达四次之多，所有的转租行为均系炒作房屋租赁合同，中间无任何标的物交接手续，更无实际占有、使用该间营业房。后原告发觉双方签订的协议书无效，向被告请求返还转让款，因被告拒绝返还，致纠纷形成。原告曾于2006年8月31日向法院起诉，后因故于同年12月16日撤诉，法院予以准许。经法院释明，变更诉讼请求，现要求依法解除原、被告于2006年6月9日订立的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》；被告返还原告转让款人民币46，000元；诉讼费由被告承担。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，证明原、被告于2006年6月9日签订了转让协议书一份，转让款已于当天一次性付清；2、转租协议一份，证明本案所涉房屋是潘仁林于2005年4月10日转租给劳雅芳的；3、租房合同书一份，证明绍兴县芙蓉大厦管理部与劳雅芳于2006年4月10日签订租房合同书一份，出租房为芙蓉大厦104国道二楼3号壹间（即本案所涉房屋），租房期限为2005年1月30日起至2006年1月28日止；原告向本院申请调取本院（2006）绍民一初字第4327号案卷中材料，要求出示：转让协议书二份及庭审笔录。本院依法出示：4、劳雅芳与范珍珠间签订的转让协议书一份，证明本案所涉房屋系劳雅芳转让给范珍珠；5、范珍珠与本案被告签订的转让协议书一份，证明本案所涉房屋范珍珠于2006年4月6日转让给本案被告；6、庭审笔录记载，证明本案所涉房屋经多次转让，均没有实际交付，是炒卖营业房的行为，且原、被告签订转让协议时，本案所涉房屋已被实际拆除。被告冯尧兴答辩称：双方签订了营业房转让协议书，双方约定转让的除了租赁权利，还包括其他一些权利，并不仅限于原始租赁期间。实际上，原告是知道转让的房屋要被拆除，故协议书上表明了相关的权利、义务，即拆除后若赔偿其他房屋，该权利由原告享有。现原告要求解除转让协议书、返还转让款无法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提供书面证据。被告对原告提供的证据质证认为：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但证据6的记载是表明（2006）绍民一初字第4327号案件2006年9月25日开庭审理时，房屋已被拆除，而不是指原、被告签订转让协议时房屋已被拆除。本院认证认为：被告对原告提供的证据1、3、6的真实性无异议，该三份证据具有证明力；对原告提供的其他证据，因涉及案外人，本院不作评判。本院依职权调取了绍兴县中国轻纺城建设管理委员会出具的情况说明一份，证明芙蓉大厦拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕。原、被告质证均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认证明力。根据上述证据分析及当事人当庭陈述，本院认定以下事实：原、被告于2006年6月9日签订中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，约定：被告自愿将所承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区104国道区二楼叁号壹间营业房转让给原告承租，转让价46，000元，办理过户费用由原告承担；并约定被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。当日原告将转让款支付给被告。被告将原、被告约定转让房屋的原始租房合同书交付给原告。该租房合同书载明：出租方为绍兴县芙蓉大厦，承租方为劳雅芳，出租房为芙蓉大厦104国道二楼3号壹间，租用期限为一年，从2005年1月30日起至2006年1月28日止。原、被告协议约定转让的营业房即该租房合同书约定的出租房。原、被告签订转让协议后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。本院曾于2006年9月4日立案受理原告诉被告房屋租赁纠纷一案，在审理过程中，原告向本院申请撤回起诉，本院于2006年12月18日裁定准许原告撤回对被告的起诉。另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三点：一、原、被告签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，被告将讼争营业房的原始租赁合同即绍兴县芙蓉大厦管理部与劳雅芳的租房合同书交付给原告，应视为原、被告签订转让协议、被告交付租房合同书的目的是使原告直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。二、原、被告间的转让协议是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让协议应属有效。三、原告请求返还转让款是否符合法律规定。原、被告签订转让协议后，并没有交付房屋，不久，协议转让的房屋被拆迁，合同标的物实际已不存在，客观上不能交付，故被告并不能将租赁权移转给原告，系履行不能。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、解除谢亚美与冯尧兴于2006年6月9日签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书；二、冯尧兴应于本判决生效后十日内返还谢亚美转让款46，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由冯尧兴负担，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费950元，款汇至绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 陈黎晓审 判 员 屠国均代理审判员 钱舟琳二〇〇八年八月二十日书 记 员 范兰英 关注微信公众号“”