（2007）上民一初字第1001号

裁判日期: 2008-07-20

公开日期: 2014-06-20

案件名称

王焕赞、陈永光与杭州智成市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上��区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王焕赞,陈永光,杭州智成市场经营管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2007）上民一初字第1001号原告王焕赞。原告陈永光。被告杭州智成市场经营管理有限公司。法定代表人周放群。委托代理人汤云周、李斌。原告王焕赞、陈永光为与被告杭州智成市场经营管理有限公司（以下简称智成公司）租赁合同纠纷一案，于2007年8月3日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2007年12月6日公开开庭进行了审理。原告王焕赞（兼原告陈永光的委托代理人）、被告智成公司的委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审委会讨论，现已审理终结。原告王焕赞、陈永光诉称：2005年8月10日，两原告与被告签订商铺租赁经营合同，约定智成公司在房屋所有权人的授权下将坐落在杭州市延安南路135号杭州涌金流行前线名品广场（以下简称涌金广场）第2层第27－1号商铺租赁给两原告使用。合同签订后，两原告按约缴纳了相应的租金、物业管理费、广告宣传费、保证金。而被告在收取了上述费用后，未按照合同约定对市场进行管理，亦未提供相应的广告宣传，因市场未能正常经营，导致两原告损失十余万元。两原告多次要求及建议被告履约、恢复市场正常经营，但被告均不予理睬，对此应当承担主要责任。因被告内部转让等问题，市场不能正常经营，在2005年12月至2006年3月期间的损失由原告自行承担26569.94元，在2006年4月至2007年5月30日期间的损失由被告承担5万元。��原告请求法院判令终止履行与被告签订的商铺租赁经营合同；要求被告退还给两原告租金40000元、物业管理费800元、广告费500元、押金3000元、装修费5700元，共计50000元。被告智成公司辩称：1、本案所涉的商铺租赁经营合同已因两原告的违约行为由被告依法解除。2、智成公司已经将涉案商铺交付给原告使用，且原告已经实际占有、使用、收益该商铺一年半之久，故应当支付约定的租金。现两原告无证据证明被告存在违约行为，因此两原告要求收回租金无事实及合同依据。3、被告依约进行了大量的广告宣传，并由浙江耀江物业管理有限公司（以下简称耀江公司）提供了正常的物业管理服务，且两原告已经实际享受了广告宣传、物业管理等服务所带来的收益，因此，两原告要求收回广告费、物业管理费无事实依据。4、两原告没有证据证明实际装修的费用，且由于两��告违约在先，故对两原告要求退回装修费用的请求，没有事实和法律依据。5、租赁合同中所涉及的保证金，应当在合同终止后，在两原告所承租的商铺经被告验收，无设施损坏及无拖欠水电费等情况下进行多退少补。也就是说，保证金的退还是有条件的。事实上两原告已经连续多月未支付水电费等费用，被告也希望原告能够及时与被告办理合同解除的相关善后事宜。综上，两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故要求法院驳回两原告的诉讼请求。两原告为证明其陈述的事实向本院提供了如下证据：第一组证据身份证明各一份，证明两原告的身份情况。第二组证据收据六份（包括保证金收据，铺位费收据，广告费、物业管理费收据等），证明两原告已支付的租金、保证金、广告费、物业管理费等费用。第三组证据商铺租赁经营合同一份，证明原、被告之间的权利义务关系。第四组证据智成公司出具的“关于对涌金广场经营户要求的答复”（日期为2006年10月24日）一份（系复印件），证明被告给予原告的优惠政策。第五组证据涌金广场出具的承诺书（日期为2006年8月23日）一份（系复印件），证明被告给予两原告的优惠政策。第六组证据涌金广场业主委员会出具的优惠方案（日期为2006年8月21日）一份，证明如两原告正常经营，被告将给予两原告送租期6个月的优惠措施。第七组证据涌金广场工程部出具的装修要求细则、商户装修进场须知各一份（均系复印件），证明被告给予两原告的优惠措施。第八组证据水电费收据一份、序号为32的材料一份，证明两原告已经向被告交纳了水电费。被告对两原告提供的证据发表质证意见如下：第一组证据身份证明：被告无异议。第二组证据收据：对两原告提供的代收灭火器��代收工本费、会费收据和装水电费的收据有异议，该证据与两原告的诉讼请求没有关联性；对两原告提供的其他收据没有异议。第三组证据商铺租赁经营合同：无异议。第四组证据智成公司出具的“关于对涌金广场经营户要求的答复”：因两原告未能提供原件，故对该证据的真实性有异议。第五组证据涌金广场出具的承诺书：被告对该证据的真实性、合法性无异议，但该证据不能达到两原告的举证目的，其所涉及到的具体事宜需由各经营户和业主协商决定，并非单方承诺。第六组证据涌金广场业主委员会出具的优惠方案：该证据系涌金广场业主委员会出具的，被告对其真实性及与本案的关联性有异议。另外，该证据所涉及到的方案仅是一种建议，具体需由各商铺业主和经营户商谈决定，并由业主签字确认。第七组证据涌金广场工程部出具的装修要求细则、��户装修进场须知：其中商户装修进场须知落款没有相应签章，被告对其真实性有异议；另外，从内容上看，该证据不能达到原告举证目的，同时证明被告已经尽到了安全注意义务和积极准备开业的事实。第八组证据水电费收据、序号为32的材料：对2006年1月10日的收据无异议，但该收据只能证明两原告交纳了部分水电费的事实；其他证据不能证明两原告交纳水电费的事实，故有异议。被告为证明其主张，向本院提供了如下证据：第一组各类广告、宣传单（共计11页），证明被告已经通过《钱江晚报》、《每日商报》等多家媒体对涌金广场进行了广告宣传。第二组关于解除租赁合同的通知、邮递回执、公证书各一份，证明因两原告拖欠水电费的严重违约行为，智成公司已经依法单方解除双方签订的商铺租赁经营合同，并已向两原告送达。第三组广告费发票、收据60份，证明智成公司尽到了广告宣传义务及所产生的相关费用。第四组水电费、物业管理费催收（通知）单一组，证明两原告拖欠水电费的事实。经质证，两原告对被告提交的证据均有异议，同时表示大部分证据并未收到。审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：一、对两原告提供的证据，认证如下：1、两原告提供的第一组、第三组证据：本院认为，被告无异议，故对该证据的效力予以认定。2、两原告提供的第二组证据，本院认为，其中代收灭火器收据，代收工本费、会费收据和装水电费收据与两原告的诉讼请求缺乏关联性，对其证据的效力不予认定；对两原告提供的其他证据的效力予以认定。3、两原告提供的第四组、第五组、第六组证据：本院认为，被告虽有异议，因两原告的证明对象是被告曾有优惠承诺的事实，上述证据与两原告提供的商铺租赁经营合同（合同中明确约定给予经营户租满一年送六个月租期的优惠）相印证，因此，对上述事实，本院予以确认。4、两原告提供的第七组证据，本院认为，该组证据均系复印件，被告对此有异议，因该组证据不符合有效证据的形式，故对该证据的效力不予认定。5、两原告提供的第八组证据：本院认为，对其中水电费收据的效力予以认定，对两原告提供的另一份证据材料，因不符合有效证据的形式，故对该证据的效力不予认定二、对被告提供的证据，认证如下：1、被告提供的第一组证据，本院认为，两原告虽有异议，因该组证据可证明被告进行了广告宣传的事实，对此事实，本院予以确认。2、被告提供的第二组证据，本院认为，两原告虽有异议，但未提供证据加以反驳，该组证据可证明被告于2007年6月向两原告送达了关于解除租赁合同的通知，对此事实，本院予以确认。3、被告提供的第三组证据，本院认为，上述发票付款人为智成公司或涌金广场，内容为广告费、广告发布费、宣传费或制作费等，出具日期在商铺租赁经营合同履行期限内，及加盖公章、发票专用章，或有其他附件（包括支票存根、广告承揽合同）佐证，可证明智成公司和涌金广场支付了部分广告费的事实，对此事实，本院予以确认；但是其中号码为02747623、02981029的发票内容为圣诞礼品、礼品，对被告主张的待证事实不具有证明力，故对该两份发票的效力不予认定。4、被告提供的第四组证据，本院认为，两原告虽有异议，但审理中，两原告认可其水电费缴纳至2006年3月，与被告主张两原告拖欠水电费的事实相符，对上述事实，本院予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：智成公司��杭州市延安南路135号第一层、第二层、第三层开办了涌金广场，并将市场内的全部商铺进行重新分割编号后统一对外招商。2005年8月10日，两原告与智成公司、涌金广场签订商铺租赁经营合同一份，约定了智成公司在房屋所有权人的授权委托下将涌金广场第2层27－1号商铺租赁给两原告使用，租赁期限自2005年10月1日起至2008年9月30日止，年租金为60074.44元（第一年市场给予经营户满一年送六个月租期的优惠），第一年租金在签订合同时一次性支付，第二年租金在根据市场经营状况确定租金后提前2个月收取，两原告应缴纳保证金3000元，广告费1500元／年，物业管理费1795.50元／年（在合同签订当日缴纳），公共能源费每月按实际支出根据各商铺租赁面积平均分摊，自用水电费每月按表计算（按实按月结清），如两原告不按期交付租金，逾期15日不支付水电费、公摊公共能耗费，智成公司和房屋所有权人有权解除租赁合同并可向原告追究违约责任等事宜。该合同签订后，两原告向涌金广场缴纳了第一年的租金60074.44元、广告费1500元、物业管理费1795.5元、保证金3000元以及代收费用123元（代收工本费、会费，代收灭火器费用），并接收了涉案商铺。2005年12月，两原告将商铺装修后，正式开业使用。合同履行期间，商铺由耀江公司负责物业管理，智成公司对市场进行了广告宣传和制定了管理制度，并支付了部分广告费。后因智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，双方曾经有关部门协调，智成公司亦作出过答复，但均未果。根据原告的自认，其缴纳了部分水电费，但从2006年4月起未再支付。2007年6月21日，智成公司、涌金广场将解除涉案商铺租赁经营合同的通知张贴于涉案商铺门口，张贴过程经浙江省杭州市钱塘公证处公证。同年6��27日，智成公司将涌金广场全面停业，两原告也停止使用涉案商铺。智成公司在发出上述通知后，与经营户曾发生冲突。为此，双方矛盾激化，故两原告以涌金广场和智成公司为共同被告诉至本院要求依法解决，审理中，经本院准许，两原告撤回对被告涌金广场的起诉。本院认为，涉案商铺租赁经营合同系原告与智成公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。在本案中，涌金广场虽然也是商铺租赁经营合同的签约方，并且实际收取了本案所涉的相关费用，但因其系智成公司开办的市场，不具备独立的法人资格，故相应的民事责任应当由其举办单位智成公司承担。两原告与智成公司在商铺租赁经营合同履行期间就市场经营管理等问题发生矛盾，本院认为，原因主要在于吴山商圈尚未��展成熟，市场招商不够理想，未能形成足够的人气和商业氛围，致使市场和经营户盈利困难。在这种情况下，两原告和智成公司作为经营户和市场举办者本应积极配合，共同努力，智成公司在矛盾出现后未能按照经营户提出的建议积极改善商场经营环境，但其已尽到基本的义务包括积极招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未明显违反与两原告签订的商铺租赁经营合同的约定。两原告作为市场经营户应当有预见和承担经营风险、积极配合智成公司管理的义务，但两原告自2006年4月起未按约缴纳水电费，致使市场经营更加困难，其行为已构成违约。智成公司依据租赁合同第十五条第（二）款第4项约定的情形，依法享有约定解除权。智成公司在2007年6月21日以公证方式在涉案商铺门口张贴了解除合同通知，可视为通知已到达两原告，涉案商铺租赁经营合同自通知到��时已解除。基于合同解除之效力，智成公司应当返还两原告交纳的保证金，智成公司以两原告拖欠水电费为由，要求以保证金抵扣拖欠的水电费，由于智成公司未提出反诉请求，故本院对其答辩理由不予支持。关于广告费，因智成公司未能提供充分证据证明其将经营户缴纳的广告费全部投入，故应当返还两原告交纳的部分广告费。关于租金和物业管理费，从涌金广场开业至停业，两原告使用涉案商铺达一年半之久，已实际享受了经营权和物业管理服务，现两原告要求智成公司返还部分租金、物业管理费，不符合合同约定，本院不予支持。关于装修损失，审理中，两原告未能提供装修损失的依据，同时明确表示不申请法院对商铺装修损失予以评估，视为其放弃评估申请，故两原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，两原告要求终止履行与智成公司签订的商铺租赁经营合同的诉讼请求，由于合同已于2007年6月21日解除，故本院不予支持。两原告要求智成公司返还保证金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。两原告要求智成公司返还广告费的诉讼请求，本院酌情予以支持。两原告要求智成公司返还部分租金、物业管理费及赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告杭州智成市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还给原告王焕赞、陈永光保证金3000元、广告费500元。二、驳回原告王焕赞、陈永光的其他诉讼请求。如果被告杭州智成市场经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告王焕赞、陈永光负担900元，由被告杭州智成市场经营管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费1050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审　判　长　崔　丽审　判　员　孙　丽人民陪审员　邵　琮二〇〇八年七月二十日书　记　员　蒋子侃附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条��赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。