（2008）绍民二初字第517号
裁判日期: 2008-07-10
公开日期: 2014-06-20
案件名称
单欣荣、胡丹艳与章国仙委托合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
单欣荣,胡丹艳,章国仙
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2008）绍民二初字第517号原告：单欣荣。原告：胡丹艳。上述两原告的共同委托代理人：陈显明、王奇雄。被告：章国仙。委托代理人：魏德祥。原告单欣荣、胡丹艳为与被告章国仙委托合同纠纷一案，于2008年1月31日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员黄关水独任审判，于2008年4月2日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于同年6月30日再次公开开庭进行了审理。原告单欣荣、胡丹艳及其委托代理人陈显明、王奇雄，被告章国仙的委托代理人魏德祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单欣荣、胡丹艳诉称：被告系从事房产中介的人员。去年四月份，被告向原告方推荐绍兴市越州轻纺工贸园区二间营业房，称每年租金为5，000元，明年8月份租赁到期，每间140，000元，两间共计280，000元。两原告及案外人成祖商量后决定委托被告联系营业房买卖的事宜，两原告先后付给被告共计人民币210，000元。事后，被告并未依约办理，也不退款，故诉请被告立即返还给两原告各105，000元，共计210，000元。被告章国仙辩称：1、2007年4月份，被告向外推荐越州轻纺工贸园区有二间营业房要转让，只有承租使用权，并没有所有权，每间转让价为140，000元，两原告和成祖听到该消息后，决定合伙购买该二间营业房并陆续向被告支付280，000元。2、当初被告并没有直接向原告推荐营业房，被告只是告诉成祖有二间营业房要转让，两原告听到成祖的介绍后决定与成祖合伙购买。被告介绍时说营业房是2008年3月到期，每间营业房租金是15，000元／年。3、原、被告之间不是中介委托关系，而是两原告与案外人成祖直接向被告购买营业房，被告收款后已向两原告转让承租权，早已办理了承租权的过户更名手续。现变更过户后，两原告再要求返还房款有违诚信，两原告的诉讼请求不应予以支持，请求法院驳回两原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、录音资料2份（含整理材料2份、录音磁带2盒），以证明被告为两原告联系营业房买卖事宜，两原告支付给被告210，000元，事后被告未经原告同意擅自办理涉及营业房的有关事项，且没有按原来介绍的情况和条件办理，隐瞒事实，被告有欺诈行为，超越了委托代理的范围。2、绍兴县农村合作银行的取款凭条和存款凭条各1份，以证明原告单欣荣支付给被告70，000元的事实。3、被告的名片1份，以证明被告从事营业房中介职业的事实。4、经原告申请，证人郑某出庭作证，证人当庭陈述，2007年4月份，单欣荣跟我讲越州工贸园区一楼有二间营业房，14万元一间，当初我也是想买的，后来我不想买了。有一天我在吃中饭，两原告、章国仙与成祖也来吃饭，我问他们关于营业房有没有买的情况，章国仙跟我讲原告他们三人已经以140，000元／间买下，其他三人没有表态，后我吃好饭就走了。吃饭的当天，成祖和章国仙讲租金是5，000元／年要交给工商所，租给别人要15，000元。以证明被告对原告讲营业房每年租金是5，000元／年，2008年8月份到期的事实。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：5、时间为2007年4月10日、署名“章国仙、成祖”的承租权转让协议1份，以证明本案所涉的二间营业房以280，000元的价格由被告转让给原告方，原告方签字的代表是成祖的事实。6、盖有“绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司”公章、署名“章国仙”的租赁合同1份，以证明在被告与两原告签订承租权转让协议之前，被告是本案所涉营业房的合法承租人的事实。7、署名“成祖”的委托书1份，以证明两原告委托成祖办理租赁、转租和过户等手续的事实。8、盖有“绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司”公章、署名“成祖、胡丹艳”的租赁合同1份，以证明被告已将承租权转让给原告方，即原告已实际接收营业房承租权的事实。本院为查清本案事实，向案外人成祖作了调查，取得证据9：调查笔录1份，证明2007年农历1月份左右，其为炒房需要委托被告联系营业房（承租权）买卖事宜，后两原告要求与其一起炒房，由其出面与被告进行联系，当时没有讲明是向被告买房，被告也没有讲明房子是她的，只要求被告帮他们寻找合适的营业房供他们三人炒房。有一天被告通知其绍兴市越州轻纺工贸园区内有二间营业房要转让，转让价（承租权）为每间140，000元，租期明年到期，三人就在被告的陪同下一起到工贸园区看了66、67号二间营业房，看后三人表示认可，并一致决定以280，000元的价格共同购买。因炒房的事情以前由其一人先跟被告联系的，故两原告委托其全权办理今后营业房的买卖事宜，租赁合同登记在其与胡丹艳名下，由单欣荣负责保管。后三人又商量决定由其出资四分之一，两原告出资四分之三，但没有明确谁买具体哪一间营业房，因为三人是炒房性质，不是自己用的，盈亏由三人按出资比例亨有和分担。后其根据两原告的委托与被告签订了营业房承租权转让协议，因其没有时间，故委托被告办理了承租权过户手续的事实。原、被告向本院提交的上述证据，经双方质证，意见如下：证据1，被告认为，录音内容与原告提供的文字材料的内容基本一致，其收到两原告及案外人成祖共280，000元事实，但录音内容看不出原、被告是委托代理合同关系，录音的文字材料可以看出被告并没有说营业房不是她自己的，也看不出成祖否认是她的，成祖与被告订立协议时明确写到2008年3月到期，关于出资问题，仅凭原告口头讲讲是没有用的。证据2的真实性被告没有异议；证据3的真实性被告没有异议，但认为该名片并不能影响被告作为独立民事主体成为营业房的出让方，与本案无关。证据4，被告认为基本没有异议，但租金5，000元／年是二楼价格。证据5，两原告对其真实性有异议，认为除手写体是原件外其他都是复印件，该证据对两原告没有约束力，虽然该协议书上受让方写了两原告及成祖的名字，但两原告并没有授权成祖对外签订协议等事宜，从原告提供的录音来看，被告承认该营业房不是她的。证据6，两原告对其真实性没有异议，但认为被告要求证明的内容恰恰可以证明被告隐瞒了真实情况。证据7，两原告认为从内容看是成祖出具的，但该委托书仅能代表委托人本人，该委托书不管真实性如何，与两原告无事实上的关联，且对两原告没有约束力。证据8，两原告不予认可，该证据中的成祖与其他被告提供的证据中的成祖的签字不一样。证据9，两原告对调查笔录中成祖所讲的两原告付给被告210，000元，其中有70，000元系原告单欣荣直接支付给被告，有140，000元通过成祖转交给被告没有异议，对其他内容有异议，因成祖与本案处理结果有利害关系，要求追加成祖为本案第三人；被告对该证据没有异议。综合上述质证意见，本院认证如下：证据1、2、3，真实、合法，且与本案有关联性，故确认其证明力。证据4，可证明2007年4月的一天，原、被告与成祖曾因营业房的事情坐在一起，被告对证人讲两原告及成祖已以每间14万元的价格买下营业房的承租权的事实。证据6，真实、合法，与本案有关联性，故确认其证明力。证据9，系本院依法调取，故确认其证明力，对原告要求追加成祖为本案第三人的申请，因成祖不符合第三人的特点，故本院不予准许。证据5、7、8，能与证据9相印证，可确认其证明力。根据上述确认的证据和原、被告的陈述，本院认定以下法律事实：被告系从事房产中介的人员。2007年4月，两原告与案外人成祖为炒房需要共同委托被告联系营业房（租赁权）买卖事宜，买卖事宜由成祖与被告进行联系后再告知两原告。后被告通知成祖，绍兴市越州轻纺工贸园区内有二间营业房66、67号的承租权要转让，成祖通知两原告，三人一起到工贸园区看了66、67号二间营业房，并决定以每间140，000元的转让价买进，三人口头商定，共同出资购买，由成祖出资四分之一，两原告出资四分之三。同年4月10日，被告将其承租的座落于绍兴市钟家湾绍兴市越州轻纺工贸园区内新综合楼一楼66、67号二间营业房的承租权（租期3年，自2005年3月17日至2008年3月17日，租金为每间每年15，000元）转让给两原告及成祖，并与成祖签订了承租权转让协议1份，载明：转让方为章国仙，受让方为成祖、胡丹艳、单欣荣，承租房屋为越州轻纺工贸园区新综合楼一楼66、67号，租期到2008年3月17日；转让费280，000元，一次性付清；转让费付清并交房后，双方到工贸园区管理部门办理承租过户手续，受让方登记在成祖和胡丹艳名下，权证由单欣荣收管；转让后，二间营业房的一切权利（包括优先续租权）归受让方；2008年3月17日前的租费已付清，下期租费由受让方支付，与转出方无关。协议签订后，因成祖没有时间办理过户手续，委托被告全权办理。被告为此根据成祖授权到绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司办理了二间营业房的承租权的过户手续，承租方登记在胡丹艳、成祖名下，租赁合同由原告单欣荣收执。两原告及成祖已陆续付清了转让款280，000元，其中原告单欣荣直接支付给被告70，000元，成祖支付给被告210，000元包括两原告通过成祖转交的140，000元。后两原告以被告未按约办理相关手续而要求被告返还房款未成，遂成讼。本案争议的焦点是：案外人成祖与被告签订的承租权转让协议和被告办理的租赁合同对两原告是否产生法律效力？两原告认为，该二份合同未经两原告签名确认，内容与双方的约定不符，对两原告不发生法律效力。本院认为，该二份合同对两原告具有法律效力，理由是：两原告与成祖系共同投资人，买房事宜均由被告与成祖进行联系，转让款大部分通过成祖支付给被告，被告有理由相信成祖有权代表两原告处理买房事宜包括签订协议、办理过户手续，且事后被告也是根据转让协议及成祖的委托办理了承租权的过户手续；至于所转让的营业房的原承租者是被告还是他人不影响被告委托事项的办理，因三人在委托被告时对营业房的原承租者未向被告作出明确的要求，事后三人曾根据被告的推荐一起到工贸园区看了66、67号二间营业房，并一致决定共同出资购买，事后也由成祖代表两原告签订转让协议予以确认；而原告提供的证据不足以证明其主张的事实。依法成立的合同（协议）对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。故现两原告要求返还房款，于法相悖，本院不予支持。被告辩称，理由正当，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回原告单欣荣、胡丹艳的诉讼请求。案件受理费4，450元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4，450元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，账号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理）。审判长 钱 峰审判员 金 娟审判员 黄关水二〇〇八年七月十日书记员 徐 芳 更多数据：