（2008）上民一初字第450号
裁判日期: 2008-07-10
公开日期: 0001-01-01
案件名称
经纶、龚荣明与孙环仙商品��销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
经纶,龚荣明,孙环仙
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十条
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2008）上民一初字第450号原告（反诉被告）经纶。原告（反诉被告）龚荣明。委托代理人钱雪慧。委托代理人宋如康。被告（反诉原告）孙环仙。委托代理人郑导远。原告（反诉被告）经纶、龚荣明为与被告（反诉原告）孙环仙商品房买卖合同纠纷一案，于2008年2月1日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭进行审理，后被告（反诉原告）孙环仙在答辩期��提起反诉，本院受理后予以合并审理，于2008年4月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）经纶、龚荣明的委托代理人钱雪慧、宋如康，被告（反诉原告）孙环仙及其委托代理人郑导远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）经纶、龚荣明诉称，2007年7月26日，双方在杭州裕兴房地产代理有限公司（下称裕兴公司）居间下签署《杭州市房屋转让合同》，买卖房屋为上城区小营巷58号南幢西单元101室房屋，建筑面积68.85平方米，转让价格为780000元，合同还对付款方式，交房方式、产权登记、违约责任等事项作了约定。2007年8月1日，双方在杭州市房地产管理局完成房屋产权过户的身份验证手续；2007年8月10日，原告（反诉被告）按照合同约定支付首付款240000元；2007年8月13日，买卖双方、裕兴公司、中国农业银行杭州市解放路支行签署《省住房公积金贷款��督支付协议书》；后浙江省省直单位住房基金管理中心审批通过了原告（反诉被告）公积金房贷款申请，2007年10月18日公积金中心、农业银行签署《浙江省省直单位职工个人住房公积金组合贷款借款合同》。现合同履行已进入产权过户阶段，由于按照房管局的有关规定核对身份资料超过50天需重新核对，而被告（反诉原告）提出房价上涨且公积金审批时间过长而拒绝履行协助房屋产权过户的合同义务。为此，裕兴公司多次联系被告（反诉原告），并于2007年11月11日书面递送《告知函》致请依照合同约定办理过户相关手续，原告（反诉被告）亦多次就产权过户手续事宜与其协商，均未果。故诉请判令：1、请求判令被告（反诉原告）继续履行《杭州市房屋转让合同》，履行协助房屋产权过户等合同义务；2、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）孙环仙答辩称，��告（反诉原告）已经按照合同履行了义务；合同履行过程中是原告（反诉被告）存在违约责任，请求驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）孙环仙反诉称，2007年7月26日，双方在裕兴公司居间下签署《杭州市房屋转让合同》，买卖房屋为上城区小营巷58号南幢西单元101室房屋，建筑面积68.85平方米，转让价格为780000元。按照合同第三条约定，反诉被告支付首付款240000元后，应当将其余的房款540000元向银行申请省公积金组合贷款。反诉被告同意若未能通过公积金贷款申请，无条件改为商业贷款。双方在首付款打入银行保证金帐户之日起3日内与银行签订个人住房贷款抵押合同，如逾期，按违约条款追究违约责任，所涉及银行贷款的有关费用由反诉被告承担。在放款银行将贷款打入保证金帐户且反诉被告房屋所有权证、契证以及他项权证办理完毕后5个工作日内将余款540000元整转付于反诉原告。根据买卖双方、裕兴公司三方签订的《委托代理合同》中第6条：受托方（裕兴公司）承诺在买卖双方产权登记受理之日及代收费用齐全之日55个工作日内，为买卖双方办妥产权过户手续。2007年8月1日，买卖双方在杭州市房地产管理局完成房屋产权过户的身份验证手续。然而，由于反诉被告未及时办理住房贷款抵押合同，致使反诉原告与裕兴公司未按期办妥产权过户手续，也使得反诉原告无法按期收到卖房余款。故反诉请求：1、判令解除双方于2007年7月26日签订的《杭州市房屋转让合同》；2、判令反诉被告支付违约金80000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）经纶、龚荣明答辩称，一、自己已按约定办理住房公积金组合贷款抵押合同，并无任何违约之处。二、退一步说，即便按照反诉原告的理解，本案因政府公积金政策调整，系��可抗力，反诉被告并无责任；三、合同至今无法履行系反诉原告违约不予办理身份验证所致；四、反诉原告因房价上涨而解除合同，违反诚实信用原则，不利于维护交易稳定性。故请求依法驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）经纶、龚荣明为证明自己的主张，提交了下列证据：1、《杭州市房屋转让合同》，证明①、2007年7月26日，双方在裕兴公司居间下签署《杭州市房屋转让合同》，买卖房屋为上城区小营巷58号南幢西单元101室房屋，建筑面积68.85平方米，转让价格为780000元，合同还对付款方式、交房方式、产权登记、违约责任等事项作了约定；②、房屋买卖合同合法有效。合同第三条付款方式约定“委托农业银行监管支付”和“省公积金组合贷款，按银行规定办理”。合同第四条产权登记约定，出卖方负有协助办理权属转移的义务；2、《中介代理存��房买卖（按揭）申请人身份核对受理单》，证明①、2007年8月1日，双方在杭州市房地产管理局完成房屋产权过户的身份验证手续；②、房屋产权过户须出卖方协助办理的相关手续，产权登记机关有身份核对资料50天有效的规定，超过50天双方应当重新核对；3、《中国农业银行进帐单》、《收条》，证明①、2007年8月10日，原告（反诉被告）按照合同约定打入裕兴公司帐户首付款240000元，被告（反诉原告）于2007年8月14日收取了首付款；②、原告（反诉被告）依约履行付款义务；4、《省住房公积金贷款监督支付协议书》，证明①、2007年8月13日，买卖双方、裕兴公司、中国农业银行杭州市解放路支行共同签署《省住房公积金贷款监督支付协议书》；②、原告（反诉被告）已按照约定付款方式履行义务，省住房公积金组合贷款为双方确定的付款方式；5、《浙江省省直单位职工个人住房公积金组合贷款借款合同》，证明①、浙江省省直单位住房基金管理中心审批通过了原告（反诉被告）的公积金贷购房贷款申请，2007年10月18日浙江省省直单位住房基金管理中心、中国农业银行杭州市解放路支行与原告（反诉被告）签署公积金组合贷款合同；②、原告（反诉被告）按照约定付款方式履行义务；6、《告知函》、《律师函》，证明①、2007年11月11日，裕兴公司书面递交《告知函》，2008年1月14日，原告（反诉被告）律师发函，催告被告（反诉原告）履行合同义务；②、被告（反诉原告）经多次催告拒不履行合同义务构成违约；7、《贷款申请书》，证明原告（反诉被告）于2007年8月13日向银行递交了签订贷款抵押合同的申请和所需要资料；8、《证明》，证明因公积金中心新增加了要求，致使审批资料延后至2007年8月30日再次上报公积金中心；9、《关于个人住房公积金贷款实行轮候制的通知》，证明原告（反诉被告）在审批公积金期间，公积金中心已实行轮候制度、造成审批工作延迟；10、《申请人身份核对受理单》，证明因被告（反诉原告）未提供身份验证资料，导致身份验证失败，合同无法继续履行；被告（反诉原告）孙环仙为证明自己的主张，提交了下列证据：11、《杭州市房屋转让合同》、《委托代理合同》，证明双方的房屋买卖法律关系，就买卖的付款方式、产权登记、违约责任等事项作了具体约定；12、《收件凭证》，证明被告（反诉原告）已按约履行了义务。双方对上述证据均进行了质证。被告（反诉原告）对证据1的三性均无异议，但认为证明对象②系原告（反诉被告）单方面的理解；对证据2、3均无异议；对证据4认为需要核对原件；对证据5的真实性认为无法确认，且不���证明其证明目的；对证据6中的《告知函》是收到的，《律师函》没有收到；对证据7的真实性无异议，证明对象有异议，该申请书恰好证明提起申请后很长时间内未能通过公积金申请条件，达不到通过公积金申请的条件；对证据8的真实性无异议，但可以证明在约定的时间内不能通过公积金申请条件，原告（反诉被告）违反了合同约定；对证据9认为不是原件，但可以证明在约定的时间内不能通过公积金申请条件，原告（反诉被告）违反了合同约定；对证据10认为证明了是原告（反诉被告）原因导致身份验证失败；原告（反诉被告）对证据11的三性无异议，但认为不能证明原告（反诉被告）违约；对证据12的三性均无异议，但认为只能证明被告（反诉原告）仅履行了一部分义务。综合原、被告的举证、质证情况，本院作如下认质证：证据1、2、3，对本案事实有证明力��予以认定；证据4、5，相互印证，对本案事实亦有证明力，予以认定；证据6，真实性可以认定；证据7，被告（反诉原告）异议不能成立，该证据的证明力应予认定；证据8，真实性予以认定；证据9，虽不是原件，但双方均在庭审中表示由本院核对如为真实，对真实性均无异议，现经本院核对，该证据的真实性可以认定；证据10、11对本案事实有证明力，予以认定；证据12，原告（反诉被告）异议成立，即仅能证明被告（反诉原告）履行了部分义务。经审理，本院对本案事实作如下认定：2007年7月26日，原告（反诉被告）作为买受人与被告（反诉原告）作为出卖人在裕兴公司居间下签署《杭州市房屋转让合同》，约定买卖房屋为上城区小营巷58号南幢西单元101室房屋，建筑面积68.85平方米，转让价格为780000元。付款方式为委托农业银行对房产交易资金进行监管支付，具体作如下操作：买受人在签订合同之日起至2007年8月15日前，将首付款计人民币240000元打入保证金帐户，并于到帐后五个工作日内转付出卖人。买受人其余房款向银行提出省公积金组合贷款申请，按银行规定办理。买受人如未能通过公积金贷款申请，无条件改为商业贷款。买受人在首付款打入保证金帐户之日起三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同，如逾期，按违约条款追究违约责任，所涉及银行贷款的有关费用由买受人承担。在放款银行将贷款打入保证金帐户且房屋所有权证、契证以及他项权证办理完毕后五个工作日内将余款540000元整房款转付出卖人。买受人逾期付款的违约责任为：出卖人按累计应付款追究违约利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期超过5天，买受人向出卖人支付违约金共计80000元整，合同终止���买受人将房屋退还给出卖人。出卖人实际经济损失与违约金不符合时，实际经济损失与违约金的差额部分由买受人据实赔偿。合同还对交房方式、产权登记、出卖人的违约责任等相关事项作了约定。上述合同签订的同日，被告（反诉原告）将房屋的所有权证、契证、土地使用权证均交与裕兴公司。2007年8月1日，双方在杭州市房地产管理局完成房屋产权过户的身份验证手续；2007年8月10日，原告（反诉被告）支付首付款240000元；2007年8月13日，买卖双方、裕兴公司、中国农业银行杭州市解放路支行签署《省住房公积金贷款监督支付协议书》；同日，原告（反诉被告）向浙江省省直单位住房基金管理中心审批通过了原告（反诉被告）公积金房贷款申请，2007年10月18日公积金中心、农业银行签署《浙江省省直单位职工个人住房公积金组合贷款借款合同》。由于按照房管局��有关核对身份资料超过50天需重新核对的规定，被告（反诉原告）提出房价上涨及公积金审批时间过长而拒绝履行协助房屋产权过户的合同义务。为此，裕兴公司多次联系被告（反诉原告）并于2007年11月11日书面递送《告知函》致请依照合同约定办理过户相关手续，原告（反诉被告）亦多次就产权过户手续事宜与其协商，均未果。本院认为，本案双方当事人签订的《杭州市房屋转让合同》未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应全面、适当地履行。双方争执的焦点是被告（反诉原告）是否有权解除合同。合同解除权有法定和约定两种，而约定解除优先于法定解除适用，本案中约定被告（反诉原告）有权解除合同的情形为对方逾期付款超过五天，故本案的关键问题在于判定是否存在这一违约情形，双方对首付款的支付并无异议，实质上争议的是540000元余款的支付方式和时间，合同约定为“公积金组合贷款”或“商业贷款”，在放款银行将贷款打入保证金帐户后且所有权证、契证及他项权证办理完毕后五个工作日内支付，从该约定内容看，作为买受人的原告（反诉被告）支付余款的时间是不确定的，原因有三，首先，放款银行何时放款作为原告（反诉被告）无法控制，其次，原告（反诉被告）余款的支付义务系在办理过户手续之后，第三，裕兴公司虽承诺在“55个工作日”内办妥产权过户手续，但该承诺只能约束作为受托人的裕兴公司，况且其亦提示了有可能顺延的情形。故依据合同条款不能认定原告（反诉被告）存在迟延履行支付义务。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未在首付款打入保证金帐户之日起三日内与银行签订合同为由主张解除合同理由不足，虽然该期限的约定本意在于敦促买受人尽快履行支付义务，但不论双方对条款的理解是否存在歧义，即使原告（反诉被告）存在三日内签订贷款合同的可能性或被告（反诉原告）对有否这种可能性可以在所不问，原告（反诉被告）对该条款的违反也不构成根本性违约，且双方对该违约情形的责任约定是不明确的，穷尽所有的合同条款，并未有迟延签订贷款合同的具体违约责任，被告（反诉原告）将其与逾期付款的违约条款联系在一起是牵强的。依据银行放贷的操作流程，贷款合同的签订之日并不一定是放款之日，而即使银行如期放贷，款项转入的只是保证金帐户，而非原告（反诉被告）的个人帐户，亦即原告（反诉被告）仍然无法迳行支付余款。诚然，签订贷款合同迟延，会造成支付时间的顺延，但就本案而言，并不存有必然的联系。买卖合同的目的就买卖人来讲，在于取得标的物的所有权，就出卖人来说，��于取得价款，本案原告（反诉被告）事实上已取得贷款，具备了支付能力，双方的合同目的均可实现。双方签订的合同条款虽然存在缺陷，事后又未能达成补充协议，但均应本着诚实信用的原则促成合同的履行。被告（反诉原告）虽然因公积金中心和银行操作流程上的缘故丧失了期限利益，但其既然给予了原告（反诉被告）该付款条件，对此应当有合理的预见，其以此为由要求解除合同缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙环仙应继续履行与原告（反诉被告）经纶、龚荣明于2007年7月26日签订的《杭州市房屋转让合同》，于本判决生效之日起30日内履行协助办理房屋产权过户等合同义务；二、驳回被告（反诉原告）孙环仙的反诉请求。本诉案件受理费11600元，反诉案件受理费6200元，合计17800元，由被告（反诉原告）孙环仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用17800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。审 判 长 董继红人民陪审员 朱天禄人民陪审员 韩思源二〇〇八年七月十日书 记 员 韩文涛附件：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；债务标的不适于强制履行或者履行费用过高��（二）债权人在合理期限内未要求履行的。 关注微信公众号“”