（2008）越民一初字第116号
裁判日期: 2008-06-09
公开日期: 2014-06-20
案件名称
丁树康与丁小明、相华芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁树康,丁小明,相华芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十九条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2008）越民一初字第116号原告丁树康。委托代理人（特别授权代理）鲁天兴，委托代理人（特别授权代理）王金法。被告丁小明。被告相华芬。委托代理人（特别授权代理）裘文华。原告丁树康与被告丁小明、相华芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年12月11日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，分别于2008年2月13日、4月23日、5月21日公开开庭进行了审理。原告丁树康及其委托代理人鲁天兴、王金法、被告相华芬及其委托代理人裘文华到庭参加诉讼。被告丁小明经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁树康诉称：2001年上半年，原告妻子没有征求原告意见，擅作主张将产权系原告所有的座落于绍兴市越城区斗门镇丁港村二间二楼楼屋以39800元的价格卖给被告。当时原告远在甘肃省工作，对此毫不知情，知道出卖房屋一事后即回绍向两被告要求归还房屋。但几年来原告多次与被告协商未果。根据法律规定，夫妻共同财产应双方同意方可出卖或转让。作为产权人的原告当时并不知情也不在场，又没有委托将房屋出卖，故该买卖行为无效。且农村房屋买卖须经国土部门审核，符合条件后缴纳相关税费，并应办理买卖房屋所在土地使用权的变更。上述房屋买卖原告不知情，且只是买卖房屋，房屋所在土地的使用权仍是原告的，至今未办理变更，故双方买卖房屋的行为也是无效。现诉至法院，请求判令被告购买原告房屋的行为无效，被告将所买的房屋归还给原告；本案诉讼费由被告承担。被告丁小明未作答辩。被告相华芬辩称：两被告原系夫妻，在夫妻关系存续期间确实向原告夫妇购买了两间楼房，在两被告离婚时，该房屋确认为被告相华芬所有，现房屋已被政府拆除。实际原告是知道并同意出卖两间楼房的。即使原告事先不知卖房一年，卖房至今已八年，原告也早已回绍兴，被告相华芬与原告的胞弟和同宗兄弟都是邻居，原告也经常到兄弟家串门，而村委及村民都知道出卖房屋一事，原告未向公安机关报案，未向村委等行政机关反映，也没有向被告相华芬协商归还房屋之事，故至少可以说明原告是默认出卖房屋一事的。原告之所以起诉是因为2007年下半年被告相华芬居住的房屋被划入拆迁安置范围，原告对此非常后悔，2007年下半年原告及其朋友、代理人先后四次到被告相华芬家，以房屋没有变更为由，要求被告相华芬用钱补偿给原告。在遭到被告拒绝后，原告就阻止被告相华芬与管委会签订安置补偿协议。各级政府对该事件进行了调查，并与被告相华芬签订了安置协议。该房屋现已拆除，故与被告相华芬无关，且原告的起诉也已超过诉讼时效。同时需要说明的是当时政府出通知告知村民之间买卖房屋持土地证和合同到有关部门办理变更登记手续。但由于被告丁小明在与被告相华芬离婚后，非法侵入被告相华芬的住宅，将土地证等拿走阻挠被告相华芬办理变更手续，故在被告丁小明因此被判刑，被告相华芬重新拿到土地证后再去办理过了期限。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告为证明诉称的事实，向本院提供以下证据：1、原告提供土地登记卡复印件1份，要求证明讼争房屋的土地使用权系原告。被告相华芬无异议。2、原告提供证明3份，要求证明房屋买卖时原告并不在场，原告妻子买卖房屋并没有跟原告说过，房屋现在还没有办理土地变更手续。被告相华芬认为出具证明的证人应出庭作证，且丁美琴是原告的妻子，她的证明没有法律效力，丁小明曾因入侵被告相华芬的住宅被判刑故其证言也有问题。3、原告提供被告丁小明户籍证明1份，户口登记表1份，户口迁移证1份，被告相华芬户籍证明1份，户籍迁移证1份，要求证明被告丁小明系非农户口，和被告相华芬不是同一村的。被告相华芬对证据的真实性没有异议。4、被告相华芬提供村委证明1份，要求证明房屋是两被告向原告所买。原告认为该证据不能直接证明房屋是向原告购买，也不能反映原告当时在场并同意买卖房屋。5、被告相华芬提供变更申请1份，要求证明两被告向原告家买入房屋后，被告相华芬申请变更登记。原告认为不能反映出直接向原告购买，只是因为土地使用权证上面的名字是原告，所以才这么写，不能证明原告是同意的，房屋分给被告相华芬是无效的。6、被告相华芬提供绝卖屋契复印件1份，要求证明买卖事实。原告承认听妻子说屋契原先是有的，但该证据是假的，“绝卖”两个字是加上去的，章也是假的，丁阿友当时是证明人，但契约上没有他的名字，当时只写了出卖哪处房屋，收了多少钱等内容，其他屋契的内容是没有的。7、被告相华芬提供自愿离婚协议1份，要求证明在两被告离婚时，房屋是给被告相华芬的。原告无异议，但认为与本案无关。8、被告相华芬提供刑事判决书复印件1份，要求证明被告丁小明有做伪证的动机，且房屋权属检察院也曾调查过是被告相华芬的。原告认为该证据与本案无关，被告丁小明并没有做伪证的动机，只是客观反映事实，检察院只调查了房屋系被告相华芬居住，但并没有调查房屋的权属。9、被告相华芬提供拆迁安置协议1份，要求证明讼争房屋已经拆迁安置。原告对证据真实性无异议，认为是有关部门为了能正常拆迁，签订了协议把房屋拆迁掉，土地变更必须要双方共同到土地部门去办理手续，但新安置的房屋产权人是谁还没有明确，这个协议能够签出是因为绝卖屋契，但绝卖屋契是伪造的。10、被告相华芬申请证人蒋某出庭所作的证言1份，认为可以证明原告方将房屋出卖给两被告的事实。原告认为证人承认当时签订契约时有丁阿友，但契约上面没有丁阿友的签名，而且上面的章也是假的，所以契约是伪造的。11、本院根据案情需要向绍兴市袍江工业区斗门镇丁港村委所作的调查笔录1份。原告认为双方房屋买卖是事实，但是村委称是双方自愿与事实不符，原告本人并不知情，也不在场，并没有委托他人代签，原告作为产权人是不自愿的；原告因为自己的房屋被被告所占有安置，只能另出钱安置，是有本质上的差别的；即使事实与村委所说的一致，并不能说明法律上的合法性，合同是否有效，关键看是否符合国家的法律法规。被告相华芬无异议。对于原、被告提供的证据，认证如下：当事人对第1、3、7组证据的真实性无异议，本院对证据本身予以确认；第2、4、5、6、8、10、11组证据可以证明原告妻子出面将原告方的房屋出卖给两被告，且两被告在购入当年即已入住，被告相华芬持有的土地使用证曾在2001年10月被被告丁小明抢走，被告相华芬后曾申请变更土地使用权登记，而被告相华芬在本村无其他房屋、原告有其他房屋的事实；第9组证据可以证明讼争的房屋已拆迁，被告相华芬在此基础上已安置房屋的事实。被告丁小明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经审理查明，两被告原系夫妻，被告丁小明系非农家庭户，于1998年迁入绍兴市袍江工业区斗门镇丁港村，被告相华芬原系农业家庭户，于1997年迁入丁港村。原告系丁港村村民，2000年原告妻子丁美琴出面将土地使用者代表登记为原告的座落于绍兴市袍江工业区斗门镇丁港村二间二层楼房（婚姻关系存续期间建造）出卖给两被告，房款为39800元。房屋买卖后房款交割完毕，两被告即入住该房屋。2001年9月，两被告离婚，上述购入的房屋确定归被告相华芬所有并由其实际居住。2001年10月8日，被告丁小明擅自闯入被告相华芬的住所，将土地使用权证拿走，阻挠被告相华芬办理变更登记手续，后于2002年6月以犯非法侵入住宅罪被本院判处有期徒刑。2007年9月14日，被告相华芬与绍兴袍江工业区拆迁事务所签订房屋拆迁补偿安置协议，在拆迁上述购入房屋的前提下，根据拆迁政策安置得房屋。另查明，原告原在外地工作，每年均回家数次，2004年左右回绍工作居住，其在丁港村原尚有祖遗房屋现已拆迁获安置。被告相华芬在购入原告方房屋前在丁港村无其他房屋，被告丁小明在购入房屋前在丁港村与其他亲戚共有一处面积较小的祖遗平屋。本院认为，讼争的房屋系农村村民的房屋，虽土地使用权者登记为原告，但系其与妻子婚姻关系存续期间建造，故并非原告的个人财产，其只是代表登记。原告妻子出面将讼争房屋出卖给两被告，虽然签约时原告并不在场，但两被告购入后即入住，至今已有八年，原告在两被告入住初时也曾回家，按其陈述2004年左右更是回绍工作，故至少原告对房屋出卖给两被告一事已知晓多年，但至拆迁时才提出异议，应视为其对妻子出面出卖房屋一事是默认的。原告称早已向两被告提出对房屋买卖的异议，但未有证据证明，故原告主张其妻子丁美琴系隐瞒原告擅自出卖房屋且原告不同意的意见不能成立。购入房屋的两被告，虽然被告丁小明并非村民，但被告相华芬在购房时已是与原告同村的村民、两被告在购房后不久离婚时已确定所购房屋的权利归被告相华芬，而两被告在购房时在丁港村无其他单独的住宅，尤其是被告相华芬无丁港村的房屋，而原告在丁港村尚有祖遗的楼房，原、被告之间的房屋买卖行为应为有效。原告称只是将房屋出卖，土地使用权未出卖，本院认为我国实行“地随房走”的原则，原、被告买卖房屋即包含了土地使用权的转让，原告这一理由不能成立。原告称土地使用权未变更，房屋买卖即为无效。根据物权法的规定登记不影响合同的效力。实际上被告相华芬也早已准备变更登记，由于被告丁小明的阻挠及拆迁时政府的冻结变更登记办理，影响了其办理变更登记手续。而讼争房屋已拆迁，有关政府部门最终将房屋确权给被告相华芬并根据政策进行安置，故原、被告之间的买卖房屋行为仍为有效。综上，原告要求确认被告购房的行为无效及被告归还购入房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告丁小明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告丁树康全部的诉讼请求。案件受理费795元，由原告丁树康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 盛 跃审 判 员 陈新辉人民陪审员 丁绍基二〇〇八年六月九日书 记 员 朱 菡 来自：