（2008）安民二初字第446号

裁判日期: 2008-06-30

公开日期: 2014-09-17

案件名称

沈泉松与安吉天振竹地板有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈泉松,安吉天振竹地板有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十条，第二百一十二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款

全文

浙江省安吉县人民法院民事判决书（2008）安民二初字第446号原告（反诉被告）：沈泉松。被告（反诉原告）：安吉天振竹地板有限公司。法定代表人：方庆华。委托代理人：陈海宝。委托代理人：任国民。原告（反诉被告）沈泉松（以下简称原告）与被告（反诉原告）安吉天振竹地板有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2008年1月29日立案受理，依法适用简易程序由审判员马琴芳独任审判，于2008年3月4日公开开庭进行了审理。2008年3月26日，被告提出反诉，本院也予审理，并按普通程序由审判员余文尧担任审判长，与审判员马琴芳、审判员黄晓海组成合议庭，于2008年5月5日公开开庭进行了合并审理。原告沈泉松，被告安吉天振竹地板有限公司法定代表人方庆华的委托代理人任国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈泉松诉称，2006年1月1日，原告与被告签订了一份竹屑加工协议，约定被告所生产的竹屑提供给原告现场加工，并由被告提供场地，所需搭建的工棚由原告自建。协议签订后，原告投入了设备并搭建了工棚等，即进行生产加工。由于被告的竹屑原购买人经常到厂区强拉竹屑，严重影响了原、被告正常的生产活动，为了避免第三人的无理取闹，被告要求原告办理营业执照。原、被告双方于2006年7月3日签订了一份《营业房租赁合同》，约定由被告无偿向原告提供营业房三间（200多平方米），由原告继续从事被告竹屑的加工生产，合同期限为三年，自2006年7月3日起至2009年7月2日止。原告以此向安吉县工商局申请办理了从事竹制品加工、销售的个体工商户营业执照，并进行正常生产。2006年8月1日，被告产区发生火灾并烧毁了原告部分设备和厂房，由于被告擅自清除了火灾现场，致使县、市二级消防部门以火灾现场遗留物证痕迹较少，认定火灾原因不明。火灾发生后，原告为了避免损失扩大，曾多次要求被告恢复原告的生产条件，虽经有关部门多次调解，被告一直未恢复原告的生产条件，致使原告停产至今，未能恢复生产。原告请求判令原来由原告自己出资搭建的工棚110㎡，由原告自己负责重新搭建；被告擅自拆除卖掉未被火灾损毁的工棚84㎡、卷闸门一扇和原来由被告搭建的工棚59.5㎡，由被告负责搭建，并提供竹屑粉、电源等必需的设施，继续履行租赁合同；判令被告承担本案的诉讼费。被告安吉天振竹地板有限公司辩称，1.原告陈述的不是全部事实。原、被告于2006年7月3日签订的租赁合同是为了应原告办理营业执照要求，并且该合同是无偿的。2.原、被告签订的租赁合同的标的物已经在火灾中灭失，合同已无法履行。3.原、被告就赔偿事宜达成了协议，原、被告之间已经没有其他争议。被告安吉天振竹地板有限公司反诉称，原告与被告于2006年1月1日签订了一份协议，协议内容为被告所生产的竹屑粉提供给原告加工，并由被告提供场地，加工期限为一年。协议签订后，原告为了办理营业执照需要营业场地，经与被告协商后，由被告无偿提供三间厂房，时间签订为三年。至此，原告办理了相关营业执照。2006年8月1日，原告经营场地发生火灾，造成被告厂房及原告所有的设施被损，原告就火灾后的善后事宜达成协议：被告补偿原告人民币55000元，双方无其他争议。即原告与被告之间的争议已完全了结。综上，被告与原告鉴于加工生产协议的需要，应被告的请求无偿提供了三间厂房，其前提是为了加工竹屑粉，而非其它，并且目前加工协议有效期已终止，营业房租赁合同的前提已不存在。另，2006年8月1日，原告经营场地为不可抗力的原因发生火灾，造成租赁标的物三间厂房灭失，事实上租赁合同已无法履行。故被告反诉诉请判令解除原、被告于2006年7月3日签订的营业房租赁合同；原告承担本诉与反诉的诉讼费用。原告沈泉松辩称，原、被告于2006年1月1日双方签订的竹屑粉加工协议约定，由被告提供场地和部分工棚，不足部分的工棚、地坪由原告自己出资建造，被告不收取租金，租赁时间到2006年12月31日止。2006年7月3日，双方续订租赁合同至2009年7月2日止，时间为三年。2006年8月1日发生火灾。2007年7月9日，经当地综治办调解，被告补偿原告火灾损失55000元。原告曾多次以口头、函告形式要求被告继续履行协议，被告均不予理睬，即被告的解除权已消灭。原告为证明自己的主张，向法院提供以下证据：证据一、原、被告签订的竹屑加工协议1份，用以证明2006年1月1日原、被告就竹屑粉加工达成协议，加工期限为一年，进行竹屑加工的工棚由原告自己搭建的事实。被告质证对该证据的真实性无异议，但协议只能证明原、被告签有竹屑粉加工的协议。证据二、原、被告于2006年7月3日签订的营业房（摊位）租赁合同1份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，且该租赁期限未届满的事实。被告质证认为，该合同是为了办理营业执照所用，存放在工商部门，合同也提到是无偿的，合同签订的日期是2006年7月3日，与原告办理执照的日期是一致的。证据三、火灾原因认定书2份，用以证明二级消防部门认定火灾事故原因不明的事实。证据四、原、被告共同出具给安吉县公安局消防大队的证明1份，用以证明火灾是被告引起的，由于被告清理了火灾现场，无法确定实际损失，原、被告自行协商确定实际损失的事实。被告质证对证据三、四的真实性无异议，但认为该二份证据只能证明本案诉争的租赁物由于火灾已灭失的事实。证据五、申请1份，用以证明原告向安吉县天荒坪镇人民政府综合治理办公室申请要求进行调解此事，并要求被告继续履行合同的事实。证据六、函件2份，用以证明原告多次向被告提出要求解决问题，但被告均不予理睬的事实。被告质证对证据五、六的真实性无异议，但在此期间双方一直在协商，不存在被告不予理睬的事实。证据七、钟炳鑫出具的情况反映1份，用以证明在调解过程中被告没有诚意的事实。被告质证对该证据的真实性有异议，未出庭作证的证人证言不能单独作为定案的证据认定。证据八、营业执照1份，用以证明原告的主体资格。被告质证对该证据的真实性无异议，但该租赁合同仅为办理营业执照所需。证据九、照片1组，用以证明84㎡的钢棚及另一卷闸门被被告擅自拆除卖掉的事实。被告质证认为，虽然该照片拍摄时间、来源不清，但上面的备注基本属实，被告是拆除了该钢棚及卷闸门一扇，但是在双方就损失达成补偿协议，被告已履行相关义务之后拆除的。证据十、2007年7月9日由安吉县天荒坪镇人民调解委员会制作的调解笔录1份，用以证明原、被告仅就原告在火灾中的损失进行调解并达成协议的事实。被告质证认为，双方不仅就原告的损失达成赔偿协议，就租赁合同的履行问题双方也无争议。被告为证明自己的反诉主张，向法院提供人民调解协议书1份，用以证明原、被告就火灾损失赔偿事宜、履行合同等问题已经安吉县天荒坪镇人民政府综合治理办公室调解完毕，双方无其他争议。原告质证对该证据有异议，该协议只是为了赔偿事宜达成的协议，与合同的履行无关。本院认证认为，原告所举的证据一至六，被告质证对其真实性没有异议，本院予以认定；证据七，该证人证言为书面证词，原告举证时未说明证人未出庭作证的理由，且证言所陈述的事实无其他证据佐证，本院对证据七不予认定；证据八，被告质证无异议，本院予以认定；证据九，原告提供的照片拍摄时间不祥，就照片本身不能证明被告拆除的事实，但被告对照片的基本情况予以确认，本院对此予以认定。证据十，双方对该笔录的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定；并认定以下事实：双方就原告搭建的110㎡的钢棚及地坪估计损失为10000元，双方同意按12个月进行分摊，尚余4个月使用期，按3300元损失进行计算，除此之处，还对竹粉、机器、设备的损失进行了赔偿。被告所举的证据，经质证，双方就火灾损失补偿事宜达成协议无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。据此，本院认定本案事实如下：2006年1月1日，原、被告签订了一份竹屑加工协议，约定被告所生产的竹屑提供给原告加工，由被告提供场地及部分工棚，另需工棚由原告自行搭建，加工期限为一年，使用后，除机械设备外，不得拆除所有建筑物。协议签订后，原告搭建了部分工棚并投入了设备，进行竹屑生产加工。2006年7月3日，原、被告双方又签订了一份营业房（摊位）租赁合同，约定由被告将自己的工棚及原告自行搭建的工棚共三间作为营业房无偿提供给原告，合同期限为三年，自2006年7月3日起至2009年7月2日止。同日，原告向安吉县工商局申请办理了从事竹制品加工、销售的个体工商户营业执照，并进行生产。2006年8月1日，因火灾烧毁了原告部分设备和厂房。经安吉县公安局、湖州市公安局消防部门认定，由于火灾现场物品被清理，现场遗留物证痕迹较少，认定结论为火灾原因不明。2006年11月13日，原告向被告发出函件，要求就火灾损失达成赔偿协议，并要求被告尽快修复厂房。2007年2月7日，原告又向被告发出函件，要求被告给予部分赔偿款，并安排履行协议事项。2007年7月9日，安吉县天荒坪镇人民调解委员会应原告的要求组织原、被告进行调解并就原告损失达成经济补偿协议，大致内容为：双方认可原告在本次火灾中的直接损失为60000元；被告一次性支付原告补偿费55000元（其中包括双方就原告搭建的110㎡的钢棚及地坪估计损失为10000元分12个月进行分摊，对尚未使用的4个月按3300元损失进行补偿，除此之处，还对竹粉、机器、设备的损失进行了赔偿）；双方无其它争议。之后，被告支付了原告补偿款55000元。2007年10月份，被告拆除并变卖了原告搭建的84㎡的钢棚及另外的卷闸门一扇。本院认为，从原、被告签订的“协议”内容看，实际上包含两个合同：一个是竹屑买卖合同，一个是租赁合同。由于被告提供给原告的是场地及部分工棚，本案的租赁合同又可分为两个合同，一个是厂房租赁合同，一个是土地租赁合同。所谓厂房租赁合同，就是出租人把已经建好的厂房交给承租人使用，并由承租人支付租金的双务有偿合同。所谓土地租赁合同是出租人提供场地，承租人自建厂房，并由承租人对出租人提供的场地支付租金的双务有偿合同。从双方约定的“加工期限为一年，使用后，除机械设备外，不得拆除所有建筑物”以及2006年7月3日签订的“营业房（摊位）租赁合同”中约定应付租金为“无偿”来看，本案租赁合同的对价就是原告在被告场地自建的厂房到期后不得拆除而归被告所有，而非形式上约定的“无偿”。原告在本案审理过程中，主张该厂房到期后归被告所有的前提是由被告支付相应的折价款，不合常理，本院不予采纳。因此，原、被告签订的上述“协议”及“营业房（摊位）租赁合同”，不违反有关法律规定，应为合法有效。2006年8月1日发生火灾后，原告两次催告被告，要求被告搭建厂房或者由原告自行搭建厂房继续履行合同，并赔偿损失。2007年7月9日，安吉县天荒坪镇人民调解委员会应原告的要求组织双方进行调解并就原告损失达成经济补偿协议，即由被告对原告进行经济补偿并已实际履行。从该补偿协议内容来看，双方就原告搭建的110㎡的钢棚及地坪估计损失均同意按12个月进行分摊，原告也同意被告对自己搭建的钢棚自竹屑加工协议签订时起进行分摊，并接受被告对自火灾发生时起尚未到期的4个月损失进行补偿，如果原告坚持要求继续履行合同，为何在安吉县天荒坪镇人民调解委员会进行调解的笔录中只字未要求继续履行合同，而是达成无其他争议的协议？故本院视为原、被告就火灾造成厂房灭失的损失等遗留问题进行了处理，双方以达成经济补偿协议的实际行为提前解除了“营业房（摊位）租赁合同”。况且，上述钢棚分摊折旧的时间也与“协议”约定的加工期限相对应，本院视为双方对“营业房（摊位）租赁合同”原定的租赁期限三年，通过上述调解笔录的形式明确为一年，起止时间与“协议”约定的期限一致，即自2006年1月1日起至2006年12月31日止。该期限至原告起诉时已届满，原告未向本院提供原、被告续签竹屑加工协议的证据，即双方签订的“协议”因履行期限届满而终止。双方签订租赁合同的目的在“协议”言明是为原告进行竹屑加工提供便利，即使如原告主张双方仅就原告火灾损失达成经济补偿协议，未对是否解除租赁合同达成协议的观点成立，那么，如前所述，“协议”权利义务已终止，“营业房（摊位）租赁合同”的目的也不复存在，双方重新明确的租赁合同期也已届满，原告要求被告重新搭建工棚，并提供电源等必需的设施，继续履行租赁合同的诉请，就不存在事实依据。综上，本院对原告的上述诉请不予支持；要求被告提供竹屑粉也无事实依据，本院也不予支持。至于，原告的诉请是否属于《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定的出租人应当履行租赁物维修义务的情形？本院认为，原、被告已以达成经济补偿协议的实际行为提前解除了租赁合同，出租人就没有必要履行租赁物维修的义务，况且，重新搭建厂房与维修厂房是两回事（重新搭建的前提是厂房灭失，维修的前提是厂房仍存在）。至于该补偿协议是否公平合理，不属于本案诉争范围，故不作评价。被告提出反诉要求解除合同，按前述本院以原、被告已达成补偿协议的行为视作双方提前解除了租赁合同，故该解除合同的反诉请求缺乏事实基础，况且，合同一方行使解除权依照合同法相关规定迳行通知对方即可而无须起诉要求法院判决解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院对被告的反诉予以驳回。至于原告提出的被告解除权已消灭的抗辩理由，因本院视作双方已提前解除合同，故不予赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回原告沈泉松的诉讼请求。二、驳回被告安吉天振竹地板有限公司的反诉请求。本案本诉受理费80元，反诉受理费40元，合计120元（均已预交），由原告沈泉松负担80元，被告安吉天振竹地板有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判长　　余文尧审判员　　黄晓海审判员　　马琴芳二〇〇八年六月三十日书记员　　于　赟微信公众号“”