（2008）善民一初字第909号
裁判日期: 2008-06-30
公开日期: 2015-02-05
案件名称
嘉善荣信物业管理有限公司与凃志瑛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉善荣信物业管理有限公司,凃志瑛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百二十八条；《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款，第八十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第二条，第四十二条第一款，第六十七条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2008）善民一初字第909号原告：嘉善荣信物业管理有限公司，住所地嘉善县魏塘镇车站北路108号。法定代表人：田春兰，经理。委托代理人：韦龙华。委托代理人：薛岭。被告：凃志瑛，系嘉善县烟草专卖局职工。委托代理人：李建明。原告嘉善荣信物业管理有限公司与被告凃志瑛物业服务合同纠纷一案，原告于2008年4月18日向本院起诉，本院同日受理后，依法由审判员刘勇独任审判，于2008年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦龙华、薛岭，被告凃志瑛及委托代理人李建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告居住在嘉善县魏塘镇格林春天21幢1单元302室，自2005年4月17日到2008年4月10日尚欠原告物业管理费4962.58元，逾期付款滞纳违约金3709元，原告在2007年12月27日曾通过邮局向被告发公函一份，该函由其夫李建明在同年12月28日签收。但被告至今未付上述款项。故原告诉至法院，要求法院判令被告：1、立即支付原告物业管理费4962.58元及逾期付款滞纳违约金3709元，合计8671.58元；2、本案受理费由被告承担。原告为证明其主张，提供以下证据证明：1、原告营业执照复印件及被告户籍证明各1份，证明原、被告诉讼主体资格；2、2004年11月25日及2007年7月1日物业管理委托合同书（原件）2份，证明被告通过业主委员会与原告订立物业管理合同，合同约定物业管理费为每月每平方米0.50元，逾期交纳从逾期之日起按每日千分之三收取违约金，从2007年7月1日起每年收取物业管理费的事实；3、2008年3月31日证明（原件）1份，证明上述第二项证据中两份合同签订时间上有三个月顺延期是因为业主委员会换届原因造成的事实；4、2007年12月21日公函及邮件查询单（原件）各1份，证明原告就2005年4月17日到2007年12月25日被告拖欠的物业费已经予以催讨的事实；5、原告方所作的滞纳金计算方式清单一份，证明原告对于滞纳金的计算方式及标准的事实；6、房屋所有权申请书复印件1份，证明被告房屋居住建筑面积为223.41平方米的事实；7、企业名称变更核准通知书复印件1份，证明原告是由原嘉善莱茵达物业管理有限公司变更而来的事实。被告答辩称：1、原告根据房产证上的面积（包括阁楼面积）收取物业费无依据；2、原告在物业管理方面的以下问题包括：楼道的可视门铃、自行车库地面走沙、墙面渗水未解决好。现要求原告解决以上问题后同意支付物业费。被告对上述主张，未提供相应的证据证实。经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据六、证据七，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据四，被告对公函中计算的滞纳金有异议；本院认为该证据证明的是原告就被告结欠物业费及滞纳金进行催讨的事实，对此事实被告也无异议，故对此证据本院予以确认；对证据五，被告质证意见认为自己对如何计算不清楚；本院认为该证据系原告自己计算滞纳金的方法，是原告单方面提出的，双方在合同中未约定，也无法律规定，被告又不予认可，故对此证据本院不予确认。本院根据原、被告提供的证据及庭审中当事人的陈述，对本案事实认定如下：2004年11月25日，嘉善格林春天业主委员会与嘉善莱茵达物业管理有限公司（以下简称莱茵达物业公司）签订物业管理服务委托合同一份，合同约定格林春天业主委员会将该小区的物业管理委托莱茵达物业公司实行物业管理，委托管理期限为二年，自2004年11月25日至2006年11月25日止。合同到期后，因业主代表换届导致无法按时续签，故该合同服务期限延长到2007年6月30日。2007年7月1日，嘉善格林春天业主委员会又与嘉善荣信物业管理有限公司（荣信物业公司）签订物业管理服务委托合同一份，合同约定格林春天业主委员会将该小区的物业管理（建筑面积116205平方米，包括一至四期、33号楼）委托荣信物业公司实行物业管理，委托管理期限为五年，自2007年7月1日至2012年6月30日止；物业管理服务费的标准：多层公寓、商铺收费为0.50元／平方米／月；物管费每一年收取一次，于年初1月份收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期日起每日按应缴额的千分之三收取违约金；双方还对其他事项作了约定。被告凃志瑛购买居住的房屋座落于嘉善县魏塘镇格林春天21幢1梯302－402室，该房屋的建筑面积为：188.93平方米＋34.48平方米（阁楼）＝223.41平方米。从2005年4月17日开始，被告未向物业公司交纳物业费至今，其中2005年4月17日到2007年12月25日止计结欠物业费3622元，2008年度结欠物业费1340.52元，以上共计4962.52元。另查明，2007年2月2日，经嘉善县工商局核准，原莱茵达物业公司变更名称为荣信物业公司。本院认为，原告与被告居住地的嘉善格林春天业主委员会签订的两份物业管理委托合同，是双方就该小区内有关物业的使用、维护、管理，物业公司、业主、物业使用人的权利义务进行的约定，是双方真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，被告作为该小区的业主，上述合同依法对其具有法律效力。本案争议焦点之一是：原告对阁楼面积34.48平方米收取物业费是否合理？本院认为，首先，原告与嘉善格林春天业主委员会签订的物业管理服务委托合同中约定的物业管理的范围为建筑面积116205平方米，包括一至四期及33号楼，其涵括了该小区内所有的范围；其次，在被告申请的浙江省私有房屋所有权登记申请书中载明的建筑面积为188.93＋34.48＝223.41平方米，另在其房产证中也同样记载该房屋的建筑面积为188.93平方米，附记中记录另加阁楼34.48平方米；再次，被告在前期交纳物业费时，对阁楼面积计算物业费也未提出过异议。综上，原告对被告的阁楼面积计算物业费，合情合理，本院予以支持，被告的辩解本院不予采信。本案争议焦点之二是：被告提出在原告将房屋楼道的可视门铃、自行车库地面走沙、墙面渗水问题解决后再支付物业费的抗辩是否成立？本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，业主与物业公司之间是一种委托关系，物业公司是向业主提供劳务，业主向物业公司支付的是劳务费用既物业管理费；现被告提出的上述问题均与物业管理内容无关，与原告无必然的联系，且被告在庭审中也未提供相应的证据证实自己的上述主张，故对此辩解，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。本案争议焦点之三是：原告收取滞纳金3709元是否合理？本院认为，根据原告与业主委员会订立的两份合同约定，物业费从每年5月和11月每半年收取一次到每年1月起一次收取，被告未交纳的物业费均已违反约定，且被告的抗辩理由又不成立，故已构成违约，应按约定按逾期交纳款支付每日千分之三的滞纳金，现原告请求的滞纳金3709元，未超过双方约定的范围，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《物业管理条例》第二条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告凃志瑛应支付原告嘉善荣信物业管理有限公司物业费4962.52元，于本判决生效后五日内直接支付原告；二、被告凃志瑛应支付原告嘉善荣信物业管理有限公司逾期交纳物业费的滞纳金3709元，与上述款项同时支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预付），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 刘勇二〇〇八年六月三十日书记员 周燕 搜索“”