（2008）西民二终字第882号
裁判日期: 2008-06-20
公开日期: 2014-12-18
案件名称
佟怡与西安舜江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佟怡,西安舜江房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）西民二终字第882号上诉人（原审原告）佟怡，阳光报社新闻部记者。委托代理人吴志刚，男，1983年4月11日出生，无业。被上诉人（原审被告）西安舜江房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区东仓门15号南楼西单元5层东户。法定代表人严瑞根，该公司董事长。委托代理人王汉仪，陕西至正律师事务所律师。委托代理人刘福举，男，1965年7月23日出生，汉族。上诉人佟怡因商品房预售纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2008）新民初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佟怡及其委托代理人吴志刚，被上诉人西安舜江房地产开发有限公司之委托代理人王汉仪、刘福举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2007年，佟怡预购西安舜江房地产开发有限公司（以下简称舜江公司）开发的位于东大街399号舜江国际公寓房产。2007年8月10日，佟怡与舜江公司就购房意向签订了《舜江国际公寓诚意认购单》，佟怡于当日向舜江公司交纳了购房诚意认购金1000元。2007年8月12日，双方又签订《舜江广场商品房（公寓）认购书》，约定，佟怡为购买舜江公司开发的“舜江广场”商品房，自愿向舜江公司交纳本协议约定的购房定金（定约定金）人民币3万元整，签订正式商品房买卖合同时间另行通知；佟怡欲购买的商品房位于舜江广场B区十三层11301B房，建筑面积为41平方米，认购的房屋面积为暂测面积，面积最终以政府部门实测结果为准。该认购书签订当日，佟怡按照约定向舜江公司交纳了购房定金3万元。当时，佟怡欲购买的房屋尚未建设，在西安市房产测量事务所出具的《房屋分层、分户（预测）面积明细表》及所附图纸上显示有房号和位置，但属于在原设计图纸范围内变更加盖部分。2007年8月底，西安市规划局未批准舜江公司变更设计图纸中预加盖的B座11层至14层1号房8间部分（包括佟怡认购的11301B号房屋）。舜江公司随即通知了佟怡，并制定了两套补救措施：佟怡若要房，可调换到10层同位置的房；若不更换其他户型房屋，向佟怡全额退还诚意认购金和购房定金。佟怡不同意上述两种方案，要求舜江公司双倍返还定金。双方协商未果，诉至法院。庭审中，佟怡称因舜江公司违约，造成其经济损失包括利息损失1500元、租房损失3000元、市场房价上涨的损失16400元，但其未提供租房损失的证据。2006年10月30日，西安市房屋管理局向舜江公司颁发了市房预售字第2006363号《西安市商品房预售许可证》，该许可证载明：售房单位为西安舜江房地产开发有限公司；项目名称为舜江广场（东街、旺角）、舜江百丽广场；房屋座落为碑林区东大街399号；经审查，1号楼14层建筑面积20334平方米306套商品房屋准予公开预售（备注：1号楼实际可销售套数102套）；有效期限为2006年12月延期至2007年12月。2007年11月5日，佟怡诉至西安市新城区人民法院称，2007年8月，其预购买舜江公司开发的位于东大街399号舜江国际公寓房产一套，并与舜江公司在当月10日、12日分别签订了《舜江国际公寓诚意认购单》及《舜江广场商品房（公寓）认购书》。双方在认购书中约定，佟怡购买的商品房位于舜江广场11301B号。根据该两份协议，佟怡向舜江公司分别交纳了诚意认购金1000元，购房定金30000元。2007年8月底，舜江公司却突然告知其购买的舜江广场11301B号房无法交付，双方签订的《舜江广场商品房（公寓）认购书》不再履行。佟怡就定金及损失赔偿问题与舜江公司协商不成，故请求法院判令舜江公司双倍返还定金60000元，双倍返还诚意认购金2000元，赔偿经济损失20000元。舜江公司辩称，佟怡向舜江公司交纳诚意认购金1000元及购房定金30000元属实；双方签订的认购书并非商品房买卖合同，亦非担保合同；舜江公司已经履行了诚信谈判的义务，未能签订商品房买卖合同是由于情势变更，并不是舜江公司不诚信所致。舜江公司是依据市房管局颁发的市房预售字第2006363号《西安市商品房预售许可证》对外预售舜江广场A、B座楼盘的。11301B号房在西安市房产测量事务所出具的《房屋分层分户（预测）面积明细表》上显示有具体的房屋和位置，并在市房管局进行了登记备案。2007年8月底，市规划局未能批准B座11层至14层1号房变更设计图纸，舜江公司准备加盖的B座11层至14层的8间房被取消。发生上述情势变更后，舜江公司及时通知了佟怡，并提供了两套调解方案，但佟怡执意坚持双倍返还购房定金，致使双方协商未成。佟怡要求双倍返还定金和诚意认购金的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回佟怡的诉请。原审法院认为，佟怡与舜江公司所签订的《舜江国际公寓诚意认购单》及《舜江广场商品房（公寓）认购书》是双方当事人就购房意向达成的协议，并非最终确定购房权利义务关系的商品房买卖合同。在履行上述协议过程中，因市规划局未批准变更的设计图纸中加盖部分，致使双方无法签订商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中双方不能签订商品房买卖合同是因不可归责于舜江公司的事由所致，故佟怡要求双倍返还购房定金无法律依据。鉴于目前双方就购房意向所签订的协议无法履行，舜江公司依法应向佟怡退还诚意认购金及购房定金，并支付占用上述钱款期间的利息损失。租房损失一节，因佟怡未向法庭提供相关证据，不予认定。佟怡主张房价上涨损失，无法律依据，故佟怡该项诉请，不予支持。遂判决：一、被告西安舜江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告佟怡诚意认购金1000元、购房定金30000元并支付占用上述钱款期间的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算自交款之日至2007年8月31日止的利息）。二、驳回原告佟怡其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元减半收取825元，由原、被告各承担412.5元（此款原告已预交，被告随上述款直付原告）。宣判后，佟怡不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。一审判决仅查明规划局没有批准变更设计这一事实，但对为何没有批准变更设计的原因并未查明。二、一审判决适用法律错误，判决不当。一审判决认定双方不能签订商品房买卖合同是不可归责于舜江公司的事由所致，该理由不能成立。导致双方签订的认购合同不能履行，完全是舜江公司的过错造成的，其应承担违约责任。故请求撤销一审判决第二项，改判被上诉人按定金双倍返还原则再向上诉人支付31000元，赔偿上诉人房价损失10000元，赔偿租房及其他经济损失10000元，并承担截止到款项清结之日的利息，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。舜江公司表示服从原审判决。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，舜江公司在取得商品房预售许可证后，与佟怡在2007年8月12日签订《舜江广场商品房（公寓）认购书》，约定佟怡认购舜江广场11301B号房屋。在该协议履行过程中，因市规划局未批准舜江公司变更设计图纸中的增建部分，导致佟怡认购之房屋不能建设，合同目的无法实现。舜江公司在知道未批准变更设计图纸的当日，及时通知了佟怡，并提出了两套补救方案，故舜江公司不存在欺诈之故意。由于佟怡未接受舜江公司的补救方案，双方因此而未签订《商品房买卖合同》，双方对认购协议约定买卖房屋意思表示未达成一致，故双方对于最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在违约，舜江公司应将已收取的诚意认购金及购房定金退还佟怡，并支付占用该款期间的利息。关于佟怡上诉要求赔偿房价上涨造成的损失，无法律依据，不予支持；租房损失一节，由于佟怡未向法庭提供相关证据，亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人佟怡之上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1450元由佟怡承担。本判决为终审判决。审 判 长 范 兰代理审判员 王 泉代理审判员 赵红亮二００八年六月二十日书 记 员 仇一哲 关注公众号“”