（2008）绍中民一终字第361号
裁判日期: 2008-05-19
公开日期: 2014-11-03
案件名称
绍兴市房地产管理处与严建强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严建强,绍兴市房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《城市公有房屋管理规定》：第二十条第一款，第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）绍中民一终字第361号上诉人（原审被告）严建强。。委托代理人（特别授权）李王夫。。被上诉人（原审原告）绍兴市房地产管理处。法定代表人周国强。。委托代理人（特别授权）徐关林。。委托代理人（特别授权）赵成青。。上诉人严建强因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第855号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人严建强及其委托代理人李王夫、被上诉人绍兴市房地产管理处的委托代理人徐关林、赵成青到庭参加诉讼。现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年12月28日，原告绍兴市房地产管理处与绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司（以下简称塔山公司）签订房屋委托管理协议一份，决定将花园畈北区18幢101室房屋委托给塔山公司管理，用于出租使用，租金收入用于弥补物业管理不足。2002年8月16日，塔山公司与被告严建强签订房屋租赁合同一份，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限自2002年9月1日至2003年8月31日止，租金每月300元。2003年8月31日，双方续订租赁合同一份，约定将租期延至2004年3月31日止，租金仍为每月300元。2004年3月31日，该租赁合同所约定的租赁期限已届满，双方未续签合同，但被告仍继续居住在该房屋内，并一直按照300元一月的标准支付租金至2006年10月止。2006年11月起，被告一直未缴纳房屋租金，至2007年3月止共拖欠租金1500元。现原告诉请被告立即腾退房屋并付清所欠租金。原审法院认为，原告委托塔山公司与被告签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，对双方具有约束力。合同已明确约定月租金300元，现被告要求原告按照公房的租金标准收取租金理由不足。租赁合同已于2004年3月31日届满，昆后双方虽未续签合同，但被告仍继续居住使用该房屋并向原告交纳了部分租金，原告也收取了被告的租金，双方已形成不定期租赁关系。被告称原告同意其在租赁期满后继续长期居住，但未提供相应证据，原告亦不予认可，对被告的陈述不予采信。作为不定期租赁的当事人，双方均可随时提出解除合同，但出租人解除合同应给承租人一定的腾退准备时间。原告要求被告腾退并支付所欠租金的诉讼请求理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告严建强于本判决生效后十日内支付给原告绍兴市房地产管理处租金1500元；二、被告严建强于本判决生效后六个月内将绍兴市越城区花园畈北区18幢101室房屋腾退归还给原告绍兴市房地产管理处，出屋时房屋结构恢复原状。诉讼费用150元，由被告严建强负担。严建强不服原判决，提出上诉称：1、原判决在原租赁合同尚未解除时即判令上诉人腾退出屋，违反法律和不告不理原则。根据合同法第二百三十二条规定，当事人对不定期租赁可随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。被上诉人既未行使解除合同的权利，又未在诉状中提出解除合同的请求。原判决在合同未解除情况下，责令上诉人腾退房屋，违反了法律规定。2、原判决认定租金每月300元，不符合相关规定。《城市公有房屋管理规定》第20条规定：公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府的租赁政策和租金标准，结合讼争房屋系公有住宅的事实，表明《绍兴市区公有房屋管理办法》和《关于执行绍兴市区2000年公房租金标准通知》与本案存在关联。原判决认为上述文件与本案无关，并认定租金为300元，是错误的。根据上述文件规定，承租人改变租房用途或转租、利用承租房进行非法活动、累计6个月不交房租或者闲置房屋6个月以上，出租人可请求承租人腾退。但上诉人不具有上述行为，原判决责令上诉人腾退同样错误。3、原审法院超过法定审限9个多月，严重违反法定程序。综上，请求二审法院撤销原判决，将本案发回重审或驳回被上诉人起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人绍兴市房地产管理处辩称：租赁合同期限届满后，被上诉人曾多次要求上诉人腾退房屋。租金标准应按合同约定的每月300元执行。原审法院判决上诉人在六个月后腾退房屋，已体现了人性化。综上，原审法院适用法律得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审核当事人在一审程序中提出的证据和所作陈述，依法对原判决事实予以确认。本院认为，双方所签房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应依约执行。2004年3月31日本案租赁期间届满后的履约情形属于不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本院注意到上诉人本人在二审中自认2006年10月后其至被上诉人处付租金时，被上诉人予以拒绝并言明房屋另有用途；而被上诉人诉讼中陈述其在诉讼前曾多次催促上诉人腾退出屋。同时结合被上诉人2007年2月26日提出要求上诉人腾退出屋之诉请和本案已经发生的诉讼期间之实际，本院认定被上诉人已履行了在合理期限前解除合同的通知义务。被上诉人请求上诉人腾退出屋于法有据，原审法院予以支持并无不当，且已给予上诉人较宽裕的腾退准备时间。上诉人认为原判决在原租赁合同尚未解除时即判令上诉人腾退出屋是错误的之理由显然不能成立，本院不予采纳。被上诉人诉请上诉人腾退出屋符合合同法的规定；双方约定的租金标准未违反法律和行政法规的强制性规定，在不定期租赁期间，对双方仍具有约束力。故上诉人所引用的建设部规章《城市公有房屋管理规定》第20条（公有住房租金必须执行政府规定）、第26条（出租人有权终止合同、收回房屋情形）并不适用于本案。本院认为原审法院据合同约定确定租金标准并无不当。上诉人认为原判决认定月租金错误的理由不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。本院唯对原判决主文第二条中的“出屋时房屋结构恢复原状”调整为“出屋时房屋结构维持现状”为妥。上诉人请求对本案予以改判，本院不予支持。本院就上诉人提出的审限问题，查阅了原审卷宗，查明情况如下：本案一审简易程序审于2007年3月2日立案；2007年3月27日开庭审理时核对了当事人的送达地址并告知当事人因当事人原因致文书送达不能的法律后果；2007年4月9日进行定期宣判，向到庭的被上诉人送达了判决书，但上诉人未到庭；2007年4月10日根据上诉人自己提供的送达地址向上诉人本人邮寄送达判决书，但未果；2007年5月18日向上诉人的代理人邮寄送达判决书，但久催未领，逾期退回；后上诉人的代理人于2008年3月7日到原审法院签收了判决书。据上所述，结合本院向原审法院了解的相关情况，原审法院及时采取的邮寄送达程序基本符合最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》，但其后未能作出及时有效的决断和处理，同时判决书实际送达上诉人时间确存在不足。但本案不属于违反法定程序，可能影响案件正确判决之情形。上诉人认为本案严重违反法定程序的理由不能成立，要求将本案发回重审，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费70元，由上诉人严建强负担。本判决为终审判决。审 判 长 单卫东审 判 员 楼晓东代理审判员 王安洁二〇〇八年五月十九日书 记 员 蒋剑峰 关注公众号“”