（2007）浙民一终字第297号
裁判日期: 2008-05-14
公开日期: 2014-06-18
案件名称
杨芸蓉、尤建秋与温州诚达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州诚达房地产开发有限公司,杨芸蓉,尤建秋
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
中华人民共和国浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2007）浙民一终字第297号上诉人（原审被告）温州诚达房地产开发有限公司。法定代表人陈日升。委托代理人赵坚、黄孟苏。被上诉人（原审原告）杨芸蓉。被上诉人（原审原告）尤建秋。两被上诉人的共同委托代理人孙瑞森。上诉人温州诚达房地产开发有限公司与被上诉人杨芸蓉、被上诉人尤建秋商品房预售合同纠纷一案，温州市中级人民法院于2007年6月29日作出（2006）温民一初字第223号民事判决，温州诚达房地产开发有限公司不服该判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2008年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人温州诚达房地产开发有限公司的委托代理人赵坚、黄孟苏，被上诉人杨芸蓉、尤建秋的委托代理人孙瑞森等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院根据双方当事人提出并经庭审质证的书证，以及当事人陈述，认定以下事实：杨芸蓉、尤建秋与温州诚达房地产开发有限公司（以下简称诚达公司）于2001年7月20日签订一份《商品房购销合同》，约定：诚达公司将位于温州市解放南路1号地块建筑面积为154.98平方米的A06营业房卖予杨芸蓉、尤建秋，单价每平方米36432元（以下如无特别说明，币种均为人民币），总价款5646231元，于2001年8月20日之前全部付清，交房日期为2003年5月31日之前。合同签订后，杨芸蓉、尤建秋依约将5646231元支付给诚达公司。2004年4月23日，诚达公司向杨芸蓉、尤建秋出具诚达大厦商品房结算单，并履行交房手续。后杨芸蓉、尤建秋要求诚达公司办理房屋权属证书，诚达公司至今未能办理，为此，杨芸蓉、尤建秋于2006年12月18日诉至原审法院，请求判令：1、诚达公司履行杨芸蓉、尤建秋房产权证登记手续；2、诚达公司支付逾期办证违约金（按已付房款每日万分之二点一计算，自2004年7月9日起暂算至履行完毕之日止）。3、由诚达公司承担本案诉讼费。原审法院认为，杨芸蓉、尤建秋与诚达公司之间签订的商品房买卖合同，主体合格、内容合法，属有效合同，应受法律保护。杨芸蓉、尤建秋已经依照合同约定履行了自己的义务，诚达公司在交房的同时，也要履行协助办证的附随义务。现因诚达公司方原因致杨芸蓉、尤建秋不能及时办证，应当承担相应的民事责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，自房屋交付使用之日起90日内，买受人没有取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人的违约责任。本案的诚达公司于2004年4月23日履行了交房义务，其理应在90天内协助杨芸蓉、尤建秋办理房屋权属证书。但诚达公司因自身的原因而没有办理，杨芸蓉、尤建秋诉请协助办证并要求其承担违约责任于法有据，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、诚达公司自判决生效之日起十日内履行协助杨芸蓉、尤建秋办理诚达大厦A06室房屋权属登记手续。二、诚达公司自判决生效之日起十日内赔偿杨芸蓉、尤建秋逾期办理房屋权属证书的违约金。（以5646231元总额计算，每日为万分之二点一，自2004年7月23日起至履行完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43528元，其他诉讼费300元，合计43828元，由诚达公司负担。宣判后，诚达公司上诉称：（一）原审程序有误。l、原审以诚达公司的工商登记地址已经搬迁，有关人员无法联系为由，以公告送达方式送达法律文书，程序有误。诚达公司并非下落不明。由于诚达公司原股东余小唐因涉嫌刑事犯罪被羁押，诚达公司无法开展正常经营活动，温州市人民政府为防止国有资产流失，发文成立了诚达公司的国有资产接收清理工作小组。原审法院完全可以向诚达公司的法定代表人或国有资产接收清理工作小组送达相关法律文书。2、诚达公司因余小唐的刑事案件，帐本与其他办公资料包括公章与财务章等均被司法机关封存，而本案诉请的对象又直接针对国有资产，余小唐刑事案件的处理结果以及国有资产接收清理工作小组的清理工作将直接决定本案的审理结果，因此，按照民事诉讼法第一百三十六条的规定，本案本应中止审埋。（二）退一步讲，原审判决认定诚达公司因自身的原因没有协助杨芸蓉、尤建秋办理房屋权属证书，从而判决诚达公司承担违约金不能成立。由于余小唐刑事案件处于二审阶段，久拖不决；诚达公司的相关帐本与其他办公资料被司法机关封存，因司法机关的行为导致诚达公司没有能力履行本案《商品房购销合同》项下办理房产证义务，按照民法通则第一百零七条、合同法第一百一十七条规定，诚达公司可以免除违约责任。再退一步讲，即使诚达公司存在违约行为，违约金的计算大大超过了杨芸蓉、尤建秋损失，依法应予减少。请求二审法院撤销原判，发回重审，诉讼费用由杨芸蓉、尤建秋承担。被上诉人杨芸蓉、尤建秋辩称：原审法院找不到诚达公司，用公告方式送达相关法律文书，符合法律规定。诚达公司提出的因余小唐刑事案件牵涉，导致不能办理产权登记手续，属不可抗力的主张，在法律上是不能成立的。按照合同约定和交易习惯，诚达公司在杨芸蓉、尤建秋交完最后一笔房款即应开具正式不动产销售发票，协助办理产权登记，但诚达公司没有做，一直无故拖延，直至所谓余小唐案件发生而被查封。一审判决符合法律规定，要求予以维持。二审期间，诚达公司提出以下新的证据材料：证1、诚达公司工商登记材料，拟证明诚达公司的主体资格和法定代表人情况。证2、落款日期为2005年10月13日、温州市人民政府办公室温政办机（2005）73《关于成立温州诚达房地产开发有限公司国有资产接收清理工作小组的通知》，拟证明诚达公司原股东余小唐因涉嫌刑事犯罪被羁押，导致诚达公司无法开展正常经营活动，温州市人民政府为防止国有资产流失，成立了诚达公司的国有资产接收清理工作小组，该文件已抄送给温州市中级人民法院。证3、落款日期为2005年12月5日、温州市人民政府（2005）142号专题会议纪要，拟证明诚达公司原股东余小唐为涉嫌刑事犯罪被羁押，导致诚达公司无法开展正常经营活动。证4、落款日期为2007年8月7日、浙江省高级人民法院（2005）浙刑二终字第153号刑事判决书，拟证明浙江省高级人民法院对诚达公司原股东余小唐刑事犯罪的终审判决，并确认诚达公司的资产属国有资产。以上证1至证4还拟证明一审法院送达、庭审程序违法。杨芸蓉、尤建秋认为，诚达公司提供的4份证据都不是新证据，其中，证1至3在一审时就已存在。诚对公司针对杨芸蓉、尤建秋的前述意见解释认为，证2、3、4证明的是一审程序违法，程序违法是二审法院应当审查的，所以证2、3、4均是新证据。杨芸蓉、尤建秋在本院要求下，对前述诚达公司提出的证据材料发表以下质证意见：对证1的真实性、合法性没有异议，但从诚达公司工商登记材料看，没有任何证据证明余小唐是诚达公司股东或法定代表人；对证2、3、4的真实性、合法性没有异议，但发生刑事案件与履行本案民事义务没有关系；诚达公司证1至4的证明对象都不能成立。本院经审核认为，从诚达公司提出的前述证据材料记载内容分析，余小唐并非工商登记记载的诚达公司股东；余小唐涉嫌刑事犯罪，与本案处理的商品房预售合同纠纷缺乏关联性，诚达公司提出的前述证据材料均不作为认定本案事实的证据采用。上诉人诚达公司对原判认定“后杨芸蓉、尤建秋要求诚达公司办理房屋权属证书”的事实，诚达公司表示不知道，对原判决其他事实没有异议。被上诉人杨芸蓉、尤建秋对原判决事实表示无异议。本院经审核双方当事人提出的经庭审质证的证据，对原判决事实予以确认。本院认为，杨芸蓉、尤建秋与诚达公司签订《商品房购销合同》，杨芸蓉、尤建秋依约支付了购房款，诚达公司也已向杨芸蓉、尤建秋交付了案涉房屋的事实清楚。前述《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定有效是正确的。杨芸蓉、尤建秋已按约履行了义务。诚达公司将案涉房屋交付给杨芸蓉、尤建秋后，有义务协助购房人杨芸蓉、尤建秋办理房屋权属证书，但诚达公司未履行该义务，致使杨芸蓉、尤建秋至今未能取得房屋权属证书，诚达公司应承担相应的民事责任。由于双方签订的《商品房购销合同》没有约定逾期办理房屋权属证书违约金承担方式，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定精神，确认诚达公司承担参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，是正确的。诚达公司上诉提出因余小唐涉嫌刑事犯罪，以及因司法机关的行为导致诚达公司没有能力履行办理房产证义务，要求免除违约责任或减少违约金的主张，于法无据，本院不予支持。关于诚达公司在上诉中提出原审程序违法问题，从诚达公司工商登记记载分析，余小唐并非工商登记记载的诚达公司股东；且本案处理的是杨芸蓉、尤建秋与诚达公司间的商品房预售合同纠纷，与余小唐是否属诚达公司股东、以及诚达公司资产性质等缺乏关联。原审法院在依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定的除公告送达外的其他方式无法向诚达公司送达相关诉讼文书的情况下，以公告方式送达诉讼文书，并对本案进行审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，程序上并不存在违法。综上分析，诚达公司提出的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审程序合法。原判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43528元，由上诉人温州诚达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁松杰代理审判员 田建萍代理审判员 金湘华二〇〇八年五月十四日书 记 员 魏奇华 关注微信公众号“”