（2007）浙民一终字第367号

裁判日期: 2008-04-03

公开日期: 2014-06-18

案件名称

浙江广通房地产集团信义坊商街经营管理有限公司与杭州博大文化艺术传播有限公司、上海三采房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省高级人民法院

所属地区

浙江省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州博大文化艺术传播有限公司,上海三采房地产咨询有限公司,浙江广通房地产集团信义坊商街经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省高级人民法院民事判决书（2007）浙民一终字第367号上诉人（原审被告、反诉原告）杭州博大文化艺术传播有限公司。法定代表人毛忠国。委托代理人徐传水、胡波。被上诉人（原审原告、反诉被告）浙江广通房地产集团信义坊商街经营管理有限公司。法定代表人丁绍煦。委托代理人施海寅。委托代理人乔湘菊。原审反诉被告上海三采房地产咨询有限公司。上诉人杭州博大文化艺术传播有限公司（以下简称博大公司）与被上诉人浙江广通房地产集团信义坊商街经营管理有限公司（以下简称广通公司）、原审反诉被告上海三采房地产咨询有限公司（以下简称三采公司）房屋租赁合同纠纷一案，浙江省杭州市中级人民法院于2007年4月20日作出（2005）杭民一初字第257号民事判决，博大公司不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2008年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人博大公司的委托代理人徐传水、胡波，广通公司的委托代理人施海寅、乔湘菊到庭参加了诉讼。原审反诉被告三采公司因下落不明，本院经公告向其送达了开庭传票，但其未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现案已审理终结。原审法院查明如下事实：位于本市湖墅南路信义坊商街珠潭楼三层267-275号房屋产权人分别系张立、吴晓芳夫妇；陈跃发、周福云夫妇；郑喜童、黄勉芬夫妇所有，后该些房屋产权人分别与广通公司签订委托合同三份，约定将自己拥有的商铺租给广通公司，委托广通公司在该合同有效期内全权处理涉及商铺经营管理的全部事务并同意广通公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；广通公司有权自行确定、调整商铺的经营范围及经营方式有权决定将商铺招商转租给第三人经营。该些房屋产权人在诉讼期间陈述，其并未与三采公司签订过委托合同。2003年3月11日，广通公司作为第一出租方、三采公司作为第二出租方与博大公司签订租赁合同，约定由博大公司承租本案所涉房作为商业使用，出租房屋的面积为641.17平方米（预测面积），该出租房屋仅限于经营咖啡音乐厅及相关商业业态或经营博博（bobo）注册商标商品使用。租赁期限自2003年6月12日起至2013年6月11日止，共计10年，广通公司同意于2003年3月12日将上述房屋交付给博大公司先行装修（装修免租期为90天）。并约定第一年（不含免租期）自2003年6月12日至2004年6月11日月租金为35104元（一年计421248元）；第二年自2004年6月12日至2005年6月11日月租金为35104元（一年计421248元）；第三年自2005年6月12日至2006年6月11日月租金为35455元（一年计425460元）。租金按每6个月为一个支付期，先付后使用，首期租金支付时间为该合同签订之日，金额为210624元。并约定博大公司支付租房保证金计70208元。合同第五条约定博大公司在租赁期限内，自行安装水表、电表，并根据该独立之表具支付水费、电费。支付时间、支付方式依照广通公司物业管理部门的付款通知单规定的时间和方式，物业管理费单价为12元，总计每月7694元，支付时间如租金。免租期期间的物业管理费在签订该合同时一次性支付给广通公司。合同第七条第三项约定广通公司同意博大公司在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，但上述行为不得影响房屋结构安全，且需要符合消防、环保、治安、卫生、规划、质检等相关政府部门的要求并自费负责办理有关放置、报批、登记、处理、领取许可证或验收报告等手续。合同第八条约定，博大公司应按合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或不足额逾期交付水、电及物业管理等费用的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项3%的违约金。逾期缴纳或者不足额逾期缴纳超过30天的，广通公司有权采取措施切断相应能源的供应，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由博大公司自行承担；逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的3%作为违约金。该合同同时注明合同甲方各项权利义务在租赁期限前三年（自2003年6月12日至2006年6月11日止）由广通公司履行，后七年（自2006年6月12日至2013年6月11日止）由三采公司履行。合同签订后广通公司如期将本案所涉房屋交付博大公司使用，博大公司于2003年3月12日支付了296220元、2003年12月31日支付15388元、2004年5月11日支付30776元，之后未再支付过款项。2003年10月16日，广通公司物管处（甲方）与博大公司（乙方）签订补充协议一份，内容为：博大公司在进入信义坊珠潭楼三层全面装修时由于装修出现大面积返工，因此装修时间较长。广通公司同意在原合同的基础上再增加6个月免租期（博大公司的免租期至2004年1月1日止）。在该份补充协议上，尚有一段添加的文字“消防审批由甲方办理，否则合同终止，甲方赔偿损失”，补充合同落款处盖的印章为广通公司物管处。2005年6月1日，杭州市拱墅区公安分局消防大队在对案涉房屋进行消防监督检查时，发现室内消火栓及自动喷火灭火系统未与市政消火栓管网连接，违反《中华人民共和国消防法》第十四条第一款第五项的规定，有火灾隐患，向杭州博博餐饮有限公司发出责令限期整改通知书，要求该公司在2005年8月1日前改正。原审法院根据博大公司请求，委托浙江韦宁资产评估有限公司对案涉房屋内的装修及设备价值进行评估。2007年3月13日，该评估机构派员至现场进行查看（双方当事人均在场），但房屋内设备等已搬空，装修也存在损毁之情形，评估机构后以“评估对象灭失无法评估”为由未作评估。博大公司陈述所涉房的钥匙并非其公司更换，而室内设备等的灭失及损坏也并非博大公司所为，而广通公司也表示并非其公司所为。鉴于此，博大公司在庭审中表示其于现场察看当日已向拱墅区湖墅派出所报案，现公安机关对此尚未作出处理。2005年5月13日，广通公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、立即终止广通公司与博大公司于2003年3月11日签定的房屋租赁合同及补充协议；2、博大公司立即腾空地处杭州市湖墅南路信义坊商街珠潭楼三层267-275号（641.17平方米）房屋交还广通公司；3、博大公司向广通公司支付所欠房屋租金、物业费、电费计人民币323794.60元；4、博大公司向广通公司支付所欠房屋租金、物业费、电费违约金计人民币15213.90元；5、本案诉讼费由博大公司承担。诉讼期间，博大公司提起反诉，请求：1、判令双方所签租赁协议有效并终止合同履行；2、广通公司立即支付赔偿款2551832元；3、本案诉讼费由广通公司承担。原审法院经审理认为：本案所涉租赁合同中涉及第一出租方为广通公司、承租方为博大公司的合同内容为双方真实意思表示，合法有效。该租赁合同中涉及第二出租方为三采公司与博大公司的合同内容，因房屋所有权人并未与三采公司签订过委托合同，三采公司无权作为出租方与博大公司签订租赁合同，该部分合同内容应认定为无效。租赁合同签订后，广通公司按约将房屋交付给博大公司，但博大公司并未按照约定支付相应的租金、物业管理费及电费，已构成违约，根据合同第十条第二项，博大公司逾期支付房租或不足额逾期支付房租超过十天的，广通公司即有权终止该合同。故广通公司提出终止合同的请求符合合同约定，且博大公司在答辩中对该请求无异议，予以支持。庭审中，对广通公司要求博大公司将房屋予以腾退并归还的请求，博大公司表示无异议，对该请求予以支持。关于广通公司请求博大公司支付所欠房屋租金、物业费、电费及违约金，博大公司对该些费用的计算总额无异议，但认为因广通公司违约在先，使博大公司无法正常营业，故博大公司未交纳相关费用为合理，而博大公司认为广通公司存在违约的依据即为双方所争议的补充协议。对该份补充协议内容的效力，原审认为，该补充协议落款处所盖印章为广通公司物管处，虽然对于增加免租的事宜广通公司物管处本无权与博大公司达成协议，但鉴于广通公司对此予以认可，且广通公司在计算博大公司拖欠租金时也是认可免租期至2004年1月1日止，故对于补充协议中关于免租期在原合同基础上再延长六个月的期限之内容应予确认。对于补充协议中“消防审批由甲方办理，否则合同终止，甲方赔偿损失”为事后添加可以直观显现，博大公司对此也并不否认，但认为并非博大公司添加，而是广通公司物管处人员添加，但并未就此事实提交相关证据。而从常理分析，如果双方经协议需要增加“消防审批”的约定，完全可以另行打印一份补充协议而不必采取难度很大的在原协议上通过再次打印的方式予以添加，博大公司作此解释理由甚为牵强。此外，就该段文字的内容看，已对原合同中关于消防审批的内容进行了变更，现广通公司并不认可该约定内容。综上分析，对于补充协议中添加的该段文字本院不予认定为双方补充协议的内容，据此，博大公司认为广通公司存在违约之事实因缺乏依据，不予认定。关于博大公司反诉要求广通公司赔偿损失2551832元，首先本案中并无有效证据证明广通公司存在违约，而关于设备、装修等损失，因案涉房屋中设备、装修等已灭失、损毁，评估无法进行，博大公司在庭审中表示已向公安机关报案，鉴于出现该情况目前尚无法确定责任方，对该财产损失一节不予处理。对于博大公司请求的其他损失280832元，因广通公司将房屋交付给博大公司使用后，博大公司应按照约定支付该些费用，不属于损失范围。故博大公司提出要求广通公司赔偿损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除广通公司与博大公司于2003年3月11日签订的房屋租赁合同及相关补充协议。二、博大公司于2007年4月30前将位于杭州市湖墅南路信义坊商街珠潭楼三层267－275号房屋归还广通公司。三、博大公司于本判决生效之日起十日内支付广通公司拖欠的房屋租金、物业管理费、电费共计323794.60元及违约金15213.90元。四、驳回博大公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16405元，反诉案件受理费22769元，诉讼保全费2215.04元，共计41389.04元，由博大公司承担。宣判后，博大公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销杭州市中级人民法院（2005）杭民一初字第257号民事判决主文第二、三、四项，发回重审，或改判：1、解除博大公司与广通公司于2003年3月11日签订的房屋租赁合同及相关补充协议；2、广通公司赔偿博大公司2551832元经济损失；3、驳回广通公司要求博大公司支付房屋租金、物业管理费、电费及违约金的诉讼请求；本案诉讼费用由广通公司承担。事实和理由为：一、原审判决认定事实错误。补充协议中关于消防审批手续由广通公司办理，否则合同终止，广通公司赔偿损失的条款应为合法有效。首先，该补充协议是双方针对2003年3月11日签订的第一份租赁合同约定内容的补充变更，是双方真实意思表示，依法有效。其次，该协议涉及的两方面内容是在双方合意基础上由广通公司添加的，如果广通公司有异议，则应提供其所持有的本协议的另一份加以说明，否则应推断博大公司主张成立。二、博大公司的经济损失依法有据。1、博大公司根据双方约定的协议内容要求被上诉人赔偿2551832元合法有据，此项索赔有相应凭证加以证明。2、博大公司所有的价值达2551832元财产是在广通公司手里灭失的，广通公司负有不可推卸的责任，理应对博大公司的财产给予赔偿。3、因广通公司一直无法办理消防手续，导致博大公司投入大量资金进行装修以及购买的经营物资等损失，广通公司应承担赔偿责任。4、由于广通公司已无法按约定办理消防手续，已经违约，依双方补充协议约定也应承担赔偿责任。广通公司未在法定答辩期限内提交书面答辩状，但在二审庭审中辨称：一审判决程序符合法律规定，认定事实和适用法律没有错误，请求驳回上诉，维持原判。关于补充协议中消防手续由广通公司办理条款，该条款明显是后面添加的，其没有签订过该份协议，协议中盖的是物管处的章，不是广通公司平时所使用的可以代表广通公司的章。关于博大公司的经济损失，广通公司已经将租赁物移交给博大公司使用，博大公司没有再移交给广通公司，在这个过程中灭失的财产不能由广通公司来赔偿。广通公司按照合同约定要求博大公司支付欠付租赁费及违约金等费用是符合法律规定的。二审中，博大公司提交了其与广通公司签订的《信义坊商街物业管理服务协议》（复印件，经与原件核对无异），作为补强证据，欲证明其与广通公司之间存在委托与被委托进行物业管理关系，广通公司存在违约，应当承担赔偿责任。广通公司质证认为，对该证据的真实性无异议，该证据能证明双方当事人之间签订过物管协议，但该证据不是二审程序中的新的证据，与本案租赁合同关系系两个不同的法律关系，与本案不具有关联性。本院认为，广通公司的异议成立。该证据的真实性可以认定，可以证明双方当事人之间存在委托物业管理关系，但该证据所表明的双方当事人之间的法律关系与本案双方当事人之间的租赁合同关系系不同的法律关系，与本案不具有关联性，不予采纳。经审核原审中双方当事人提交并经庭审质证的有效证据，结合双方当事人的陈述，本院对原审查明的事实予以确认。归纳本案二审争议焦点为：一、《补充协议》中关于办理消防审批手续的义务及相应责任的条款是否为双方当事人所约定；二、博大公司是否存在2551832元的财产损失及广通公司是否应赔偿博大公司的该损失。本院认为：关于《补充协议》中办理消防审批手续的义务及相应责任是否为双方当事人所约定的问题。原审在证据交换过程中，博大公司向法院提交了《补充协议》，欲证明双方当事人对原合同相关内容作了变更，广通公司存在违约，应当赔偿其损失。广通公司质证时对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。广通公司认为，其对该证据不知情；该份证据上作为合同签订的双方当事人为博大公司和广通公司，但落款单位中盖的章却为广通公司物管处，广通公司物管处无权签订该合同；《协议书》文本中的“消防审批由甲方办理，否则合同终止，甲方赔偿损失”条款明显系博大公司事后添加，不是合同约定。本院认为广通公司的上述辩解理由能够成立。从《补充协议》文本看，其中的“消防审批由甲方办理，否则合同终止，甲方赔偿损失”条款，明显系另行添加形成。博大公司对此也予认可。博大公司虽主张该条款内容系经双方当事人协商同意后由广通公司物管人员添加，但并没有提供相应的证据证明，同时，其对该条款形成经过的陈述明显与常理不符，故难以认定该条款系双方当事人协商一致所约定。原审对此认定并无不当。博大公司对此上诉理由不能成立。关于博大公司是否存在2551832元的财产损失及广通公司是否应赔偿博大公司的该损失问题。首先，博大公司与广通公司签订租赁合同之后，广通公司已依约向博大公司交付了房屋，博大公司在承租房屋中进行了装潢，并添置了一些设备，投入了一定财产。在诉讼期间，博大公司发现其承租房屋中的一些设备灭失，又因双方租赁合同的终止，其投入的装潢损失确也存在。但由于该些财产存在灭失的情况，博大公司主张其存在2551832元的财产损失难以评估确定。其次，对于博大公司要求广通公司赔偿损失的问题。博大公司要求广通公司赔偿损失是基于《补充协议》中关于“消防审批由甲方办理，否则合同终止，甲方赔偿损失”条款内容的真实性和有效性，广通公司在履行租赁合同和补充协议中存在违约之理由，属于违约损失赔偿请求权。如上所述，《补充协议》中有关消防审批内容条款的真实性和有效性难以确定，故其主张广通公司违约之事实缺乏合同依据，其该上诉主张本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。博大公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19992元，由上诉人博大公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄培良代理审判员　　卢世昌代理审判员　　周红敏二〇〇八年四月三日书　记　员　　　　　书　记　员　　江宇奇搜索“”