（2007）杭西民二初字第629号

裁判日期: 2008-04-18

公开日期: 2014-07-08

案件名称

浙江诚生企业策划有限公司与竺莉莉租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江诚生企业策划有限公司,竺莉莉,杭州水墨天竺酒店有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十一条，第九十七条

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2007）杭西民二初字第629号原告（反诉被告）浙江诚生企业策划有限公司。法定代表人江焕斌。委托代理人严琛。委托代理人冯泽周。被告（反诉原告）竺莉莉。委托代理人程学林、周彬。第三人杭州水墨天竺酒店有限公司。法定代表人郑霞黎。委托代理人程学林、周彬。原告（反诉被告）浙江诚生企业策划有限公司（以下简称诚生公司）为与被告（反诉原告）竺莉莉、第三人杭州水墨天竺酒店有限公司（以下简称天竺酒店）租赁合同纠纷一案，于2007年4月18日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员黄群独任审判，于2007年5月14日公开开庭进行了审理，因竺莉莉提起反诉，本院依法组成合议庭，于2007年6月18日进行证据交换，2007年7月2日、2008年4月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诚生公司委托代理人严琛、冯泽周，被告（反诉原告）竺莉莉及其委托代理人周彬、第三人天竺酒店委托代理人周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诚生公司诉称，2006年4月，诚生公司与竺莉莉签订《杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同》一份，约定由竺莉莉承包经营茅家埠烟雨楼商铺，并按期支付相应的承包金，否则按日千分之一承担滞纳金，同时诚生公司有权终止合同。在履行过程中，竺莉莉用该烟雨楼商铺成立了天竺酒店，但自2007年4月1日起，竺莉莉未依约交纳相应的租金、管理费等各项费用，已构成违约，故请求判决终止履行双方签订的《杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同》，支付自2007年6月1日起至2008年2月29日的租金750000元及相应的滞纳金465757.70元，2007年5月起至2008年2月的管理费89580元、2007年4月起至2008年2月的水费7400.10元、电费32944元，并承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）竺莉莉辩称并反诉称，双方于2007年4月签订《杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同》属实，其已按合同履行了义务，支付了第一年的承包金1000000元和押金83000元，并投巨资开设的杭州水墨天竺酒店有限公司（以下简称天竺酒店）已于2006年7月5日开张经营，本人无任何违约情形。在经营天竺酒店过程中，诚生公司违反免费停车的约定，强收停车费，又故意少给天竺酒店的停车票，还阻挠到天竺酒店的人停车，剪电线、毁坏电表，诚生公司的法定代表人江焕斌砸伤其经营的天竺酒店财产，干扰其正常的经营活动，有时还导致其停业，已构成违约。由于诚生公司经营状况严重恶化、丧失商业信誉、发生其作为被告的数起经济纠纷而可能丧失履行债务的能力，故竺莉莉未支付第二年度租金1000000元，系依据合同法第六十八条规定其享有中止支付的权利，属行使不安抗辩权。另在经营过程中，诚生公司交付的、由其经营的茅家埠烟雨楼商铺建筑面积只有787.29平方米，不足合同约定的建筑面积895.8平方米，缺少108.51平方米，鉴于目前状况，同意解除双方签订的《杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同》，驳回诚生公司的其他诉讼请求，并提起反诉，要求诚生公司退还多收的自2006年5月1日至2008年2月29日的租金95994.38元，支付其装饰物品费用402213.30元，支付违约金270435元，赔偿砸毁的物品价款443.40元，并承担本案诉讼费用。第三人天竺酒店述称，杭州水墨天竺酒店有限公司系竺莉莉投资开设的、并于2006年7月5日开张经营，没有任何违约情形。由于诚生公司违反免费停车的约定，强收停车费，又故意少给天竺酒店的停车票，还阻挠到天竺酒店的人停车，剪电线、毁坏电表，诚生公司的法定代表人江焕斌砸坏天竺酒店的财产，干扰其正常的经营活动，同意解除诚生公司与竺莉莉于2006年4月签订的《杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同》。诚生公司针对竺莉莉的反诉辩称，由于竺莉莉未依约交纳相应的各项费用，违反了双方签订的《杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同》之约定，导致诚生公司提出终止承包经营合同。虽然诚生公司与其他单位有一定的经济纠纷，但与竺莉莉向诚生公司缴纳承包金1000000元之间没有必然联系，与不安抗辩权无关；双方的合同中没有约定诚生公司免费提供车位，停车场的合法手续在没有得到有关部门的批准前未收费，但在批准之后诚生公司可以合法进行收费，对此都要求客户交纳，天竺酒店也不例外，因此，诚生公司不存在违反免费停车的约定、强收停车费、又故意少给天竺酒店的停车票、还阻挠到天竺酒店的客人停车等事宜；也不存在多收电费之事宜；砸店及其相关损失，因涉及刑事问题及应由不法侵害人来承担，现竺莉莉没有任何证据证明是诚生公司造成的；至于停业损失等，当时考虑到商家的利益，诚生公司出钱、出人力帮商家修路，虽然暂时有一定的影响，但从长远看，这是对商家有益的行为，且天竺酒店一直没有停业过，不存在赔偿损失等；对竺莉莉委托浙江省测绘大队对其租赁经营的茅家埠烟雨楼商铺建筑面积测绘为787.29平方米没有异议，但其没有包括茅家埠烟雨楼商铺的两个天井、两个花园面积，因此，竺莉莉的实际租赁面积达到合同约定的895.8平方米；茅家埠烟雨楼商铺的装饰及物品，按双方合同约定，不能拆卸的装饰归诚生公司所有，所接收的物品可以折抵部分租金，故竺莉莉的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。诚生公司提交证据如下：1、2006年4月27日的杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同及其门前三包协议、商业经营服务管理责任书、水电管理规定等附件。证明诚生公司与竺莉莉之间的租赁关系以及相互的权利与义务之约定，竺莉莉未依约交纳相应的各项费用，诚生公司有权终止合同等，同时就停车场事宜，合同中没有明确约定停车费是否要收取以及停车车位费等。2、2006年5月29日至2007年4月25日的管理费、水费、电费缴费通知书12份、结算单1份、竺莉莉缴纳水、电费发票（存根联）8份、竺莉莉缴纳管理费发票5份。证明竺莉莉支付了8期的水电费，从2007年3月起未交纳水电费，从2007年1月起未交纳管理费，实欠管理费35832元、欠水电费2817.45元，尚有部分差价没有按期支付。3、2007年6月6日、6月12日的函及邮寄凭证一份。证明诚生公司向竺莉莉催讨承包金及管理费之事实。4、2007年4月5日杭州市城市管理行政执法局的杭市城执西景罚字（2007）第152号行政处罚决定书一份。证明竺莉莉违反合同第4条第1.2款即私自搭建临时用房导致被行政部门进行处罚之事实。5、2006年6月16日的诚生公司申请报告、杭州西湖风景名胜区物价监督管理所的停车收费通知以及收费标准。证明诚生公司百茶汇停车场收费的合法性。6、2007年2月25日的杭州市公安局风景名胜区分局西管公行决字（2007）第41号公安行政处罚决定书一份。证明砸坏竺莉莉投资经营的天竺酒店的史贤彪并非诚生公司职员，与诚生公司无关。7、2005年8月至2006年11月的发票。证明诚生公司按照合同约定进行品牌策划和推广而开支的费用。8、2005年10月18日的诚生公司与杭州市西湖区西湖街道资产经营管理办公室（以下简称西湖街道资产管理办公室）签订的杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同、延期支付转让金申请书、收条。证明竺莉莉承包经营的烟雨楼商铺属于组团六，不在诚生公司与杭州市西湖街道茅家埠股份经济合作社（以下简称茅家埠经济合作社）签定的经营权承包合同范围内，且该合同在履行，诚生公司支付了相应的转让金，故竺莉莉的不安抗辩的理由不成立。9、新更换的临时机动车停车业务许可证、诚生公司管理过程中回收的原发放给竺莉莉的停车券、对王长富、韩加卿的调查笔录。证明诚生公司可依法收取停车费，并分配给包括竺莉莉在内的所有商户免费停车位及免费停车位外停车按标准收费停车费，同时证明竺莉莉在承包经营过程中，其都是处于正常的经营状态，没有停业之事实。10、专用发票4份、税务部门的停车费工本费专用发票一份、购买发票的记录。证明诚生公司经营之初只能向税务部门购买杭州住宅小区停车费发票，税务部门能够提供景区正式发票后，诚生公司才向竺莉莉等商户提供正式停车费发票。11、2006年9月至2007年1月的经被告确认的抄表确认单五份、照片一组。证明诚生公司在竺莉莉确认抄表单后才交纳水电费，竺莉莉不存在多交水电费用，另通过照片比对可以明显看出，竺莉莉现用的电表型号与其他商户不一致，存在其已经私自进行了更换嫌疑。12、民事调解书两份。证明竺莉莉的证人付某、兰某与诚生公司存在利害关系，所以其证言不具有证明力。13、策划案3份、宣传报纸以及杂志4份。证明诚生公司已经履行了宣传义务。竺莉莉、天竺酒店提交证据如下：1、2007年3月19日杭州市西湖区人民法院的（2007）杭西民二初字第476号民事裁定书、协助执行通知书以及其他的（2007）杭西民二初字的第501号、第476号、第232号案件、（2006）杭西民二初字第1332号、第1275号案件、（2007）杭西执字281号案件。证明诚生公司欠第三人款项，法院要求本应支付给诚生公司的款项已被冻结，故不能证明竺莉莉违约，恰恰证明诚生公司对外存在违约行为，因欠第三人款项而被法院执行，同时说明商业信誉比较差。2、2005年10月18日的诚生公司与茅家埠经济合作社签订的杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同及2007年6月14日诚生公司因欠发包人茅家埠经济合作社转让费导致其发出的解除合同通知书。证明诚生公司丧失商业信誉导致茅家埠经济合作社发出解除合同通知书，竺莉莉未向诚生公司支付第二年的租金，系行使合同法第68条的不安抗辩权。3、2006年4月27日的杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同及其门前三包协议、商业经营服务管理责任书、水电管理规定等附件。证明诚生公司与竺莉莉之间的承包经营关系以及双方收费的约定。4、诚生公司百茶会招商广告手册。证明诚生公司在招商手册中承诺有90个停车位，并没有说要收停车费，并承诺提供两个月的免费装修期，同时商家为特约经销单位、国内外大型展销会上进行宣传以及举办大型茶文化活动，但是诚生公司均没有做，存在违约。5、诚生公司西湖百茶会的停车票。证明停车票虽然写明商家盖章停车免费，但事实上诚生公司仍向竺莉莉收取停车费。6、2006年9月1日的收款收据。证明诚生公司在2006年9月向竺莉莉自备车四辆强行收取停车费4000元，擅自变更合同。7、9670元停车费发票（不包括前面的4000元）。证明竺莉莉为其客户支付了9670元停车费，诚生公司存在违约行为。8、2007年5月17日百茶会免费停车单以及签收单。证明诚生公司在免费向客户发放停车票时，存在对竺莉莉不公平，少给其免费停车票。9、2007年2月25日杭州市公安局风景名胜区分局西管公行决字（2007）第41号公安行政处罚决定书一份。证明诚生公司派保安队长史贤彪砸坏竺莉莉投资经营的天竺酒店物品，受到行政处罚。10、2006年12月30日的杭州市西湖区价格认证中心的西价认（2006）鉴字第939号价格鉴定结论书。证明杭州市西湖区价格认证中心受杭州市公安局风景名胜区分局委托，评估损坏物品价值为443元。11、2007年4月23日的竺莉莉行政复议申请书以及照片、公证书。证明竺莉莉已经向杭州市公安局申请复议，但复议尚未有结果，同时证明诚生公司法定代表人江焕斌将竺莉莉投资经营的天竺酒店电线剪断，造成其停业3个月。12、2006年7月17日的诚生公司递商家函及道路工程进度表。证明2006年7月，因诚生公司修路造成竺莉莉停业1个半月。13、水电缴费通知书。证明诚生公司虚报水电费差额10000余元。14、2007年6月12日的审计报告。证明竺莉莉投资经营的天竺酒店每个月的成本开支是180000元。15、2007年4月4日的函件以及邮寄凭证。证明竺莉莉因诚生公司多收电费、停车费以及断电、砸店等，向诚生公司提出赔偿要求。16、2007年8月30日的浙江省测绘大队房产测绘资料。证明诚生公司租给竺莉莉经营的烟雨楼商铺建筑面积只有787.29平方米，不足合同约定的建筑面积895.8平方米，缺少108.51平方米之事实。17、2007年6月21日的杭州市公安局的杭公复（2007）第63号行政复议决定书、2007年10月1日的杭州市公安局风景名胜区分局西管公行决字（2007）第152号公安行政处罚决定书。证明竺莉莉在经营烟雨楼商铺过程中，诚生公司法定代表人江焕斌到其经营场地砸店、损害价值人民币327.40元的财物之事实。上述证据，均经当庭质证。竺莉莉、天竺酒店对诚生公司提交的2006年4月27日的杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同及其附件、2007年4月5日杭州市城市管理行政执法局的杭市城执西景罚字（2007）第152号行政处罚决定书、2007年2月25日的杭州市公安局风景名胜区分局西管公行决字（2007）第41号公安行政处罚决定书、2005年10月18日的诚生公司与西湖街道资产管理办公室签订的杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同、延期支付转让金申请书、收条、临时机动车停车业务许可证、专用发票4份、税务部门的停车费工本费专用发票、2006年9月至2007年1月的经被告确认的抄表确认单五份、照片一组、民事调解书两份、策划案3份、宣传报纸以及杂志4份等证据之真实性没有异议，其中，2007年4月5日杭州市城市管理行政执法局的杭市城执西景罚字（2007）第152号行政处罚决定书与本案无关，2007年2月25日的杭州市公安局风景名胜区分局西管公行决字（2007）第41号公安行政处罚决定书没有生效；2007年6月6日、6月12日的函都收到，并以书面的方式给予了答复，2007年2月以前的抄表确认单真实性虽没有异议，但自2007年3月起，竺莉莉发现电表多了10000余度，故向诚生公司提出异议；缴费通知书、结算清单、发票联无法进行确认，2006年6月16日的诚生公司申请报告、杭州西湖风景名胜区物价监督管理所的停车收费通知以及收费标准，因系复印件，也不予确认，2005年8月至2006年11月的发票，系诚生公司招商时所做的广告业务，与本案无关，停车券上的时间系添加上去的，诚生公司对王长富、韩加卿的调查笔录，因该二人不能出庭作证而不予认可。诚生公司对竺莉莉、天竺酒店提交的除公证书、水电缴费通知书、2007年6月12日的审计报告、2007年4月4日的函件以及邮寄凭证有异议外，其余证据之真实性没有异议，但认为，诚生公司与竺莉莉签订的烟雨楼商铺承包经营合同及附件，属组团六，与诚生公司和茅家埠经济合作社签订的杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同之间无关联性；且在双方的承包经营合同中，竺莉莉向诚生公司缴纳承包金是1000000元，与其行使不安抗辩权无关；另诚生公司没有在合同中约定或承诺向竺莉莉免费停车，当时停车费分两部分，停车场里面的是统一收费，进入园区内少量的停车是可免费的；至于道路施工，并不影响竺莉莉经营，事实上其也没有停业。浙江省测绘大队房产测绘资料，仅仅是限于房屋建筑面积，没有包括租用给竺莉莉的两个天井和两个花园的面积，实际面积是符合合同约定的；江焕斌砸店，系其个人行为，与本案无关。为查明案件事实，1、本院依法向杭州市公安局进行调查，根据2007年6月21日的杭州市公安局的杭公复（2007）第63号行政复议决定书，认为杭州市公安局风景名胜区分局西管公行决字（2007）第41号公安行政处罚决定书存在要事实不清、证据不实、处罚对象错误，因此被撤销，重新进行调查。2、本院依法向杭州市公安局风景名胜区分局灵隐派出所就2007年4月5日向电表收费人员进行调查的讯问笔录，天竺酒店现场进行勘验而作的调查笔录和调取的水电费交费确认单，证明当时双方争议中的第四个电表在2006年12月份已经停了，抄表人员当时已经发现，但仍擅自每个月加了1000度，同时，证明这个电表没有拆除的痕迹。3、本院依法向杭州西湖风景名胜区管理委员会进行调查，根据2006年11月28日的该管理委员会杭西管（2006）443号的关于转发杭州市公安局、杭州市物价局关于市区道路停车场地（第二批）及停车收费标准的通知，杭州市公安局、杭州市物价局的关于公布市区道路停车场地（第二批）及停车收费标准的通知及其附件，证明西湖百茶会停车场及收费均已经有关部门批准。4、2008年2月27日，浙江经纬房地产评估有限公司作出浙经纬（2008）估字第B01-07号的估价报告书，评估结论为烟雨楼商铺的装璜、物品评估价为402213.30元。上述法院调查材料，均经当庭质证。诚生公司对法院调查材料真实性没有异议，但认为江焕斌砸店行为系其个人行为，同时，竺莉莉也有重大过错；评估报告包括了装修费用、物品，按照合同第六页第六条第六项约定，不能拆卸的装璜装修应该归我们所有，如果折抵可以折抵所欠租金。竺莉莉、天竺酒店对法院调查材料真实性也没有异议，认为诚生公司法定代表人江焕斌砸店行为系诚生公司的违约行为。根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认定，对双方均无异议部分证据及法院调取的材料之真实性，本院应予确认有效。其中，杭州市公安局风景名胜区分局于2007年2月25日作出的西管公行决字（2007）第41号公安行政处罚决定书，因未生效故对其内容不予认可，诚生公司提交的2006年6月16日的申请报告、杭州西湖风景名胜区物价监督管理所的停车收费通知以及收费标准，虽系复印件，但与本院调取的材料相符，本院应予确认为有效证据，2005年8月至2006年11月的发票，系诚生公司招商时所做的广告业务，与本案无关联性而不予认可，诚生公司对王长富、韩加卿的调查笔录，因该两人中，一位系诚生公司的保安队长，一位系诚生公司的商户，与诚生公司有利害关系，故本院对该部分证据不予认可；竺莉莉、天竺酒店提交的公证书三份，付某、兰某等原系诚生公司保安队员，与诚生公司具有利害关系，对其陈述内容不予认可，另一位李波的公证声明，没有相应的凭据证实，故本院对其陈述内容也不予认可，水电缴费通知书，系单方面书写，没有诚生公司相关人员的签字或盖章，且诚生公司不予认可，故本院对该部分证据不予确认，2007年6月12日的审计报告，系竺莉莉、天竺酒店单方面委托，缺乏相应证据证实，且诚生公司又不予认可，故本院不予确认，2007年4月4日的函件及邮寄凭证，因不能反映诚生公司已收到，诚生公司也否认收到该函件，本院不予确认。同时，双方在法院主持下，对竺莉莉已交纳的管理费、水电费进行了核对，双方均确认竺莉莉自2007年1月未交纳管理费，水电费自2007年3月份没有缴纳，其中，从2006年5月到2007年2月已交纳10期水电费计25579.83元；同时，双方均确认浙江省测绘大队有关烟雨楼商铺的房产测绘资料，仅限于房屋建筑面积，没有包括烟雨楼商铺的两个天井和两个花园的面积，如果把两天井和花园的面积算进去，将超过1000多平方米；另双方确认所签订的名为承包经营合同实为租赁合同。经审理本院认定，2006年4月27日，诚生公司与竺莉莉签订杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同及其门前三包协议、商业经营服务管理责任书、水电管理规定等附件，约定诚生公司将位于杭州西湖龙井路下茅家埠西湖百茶会的建筑面积895.80平方米的烟雨楼商铺承包给竺莉莉经营，经营用途为会所、字画，期限5年，自2006年6月1日至2011年5月30日，商铺营业时间2006年7月1日前；第一年、第二年商铺承包金单价为每平方米3.0584元，第三年起每年递增5%，竺莉莉自本合同签订之日起，向诚生公司交纳其所承包经营的商铺第一年年承包金1000000元，第二年度开始，竺莉莉提前两个月（即每一年度的4月1日）一次性支付给诚生公司下一承包经营年度的承包金；如无故拖欠承包金达三个工作日以上的，从第四个工作日开始，竺莉莉按每天支付给诚生公司承包滞纳金为承包期限内（五年）的承包金总额的千分之一，若拖欠承包金及其他费用超过七天，诚生公司有权终止本合同；竺莉莉在本合同一经签署，应交纳承包金押金83000元，卫生环境保洁、治安等相关管理费用按每月每平方10元收取，水电费用根据实际使用的度数按规定按时交纳。承包期满或合同解除后，该商业网点经营权回归诚生公司时，该商铺可移动设施归竺莉莉所有，竺莉莉不得拆卸、损害该商业网点的装潢、装修设施。若双方在合同履行期间出现违反合同的情形，诚生公司违约的，导致合同无法继续履行的，诚生公司退还竺莉莉的押金，并赔偿竺莉莉的损失，竺莉莉违约，竺莉莉无权要求返还押金，同时也应赔偿诚生公司的损失。合同签订后，诚生公司收到竺莉莉交付的2006年度商铺年承包金1000000元及押金83000元，并将烟雨楼商铺交付给竺莉莉。2006年5月13日，杭州美林装饰工程有限公司对该商铺进行装修，于同年6月18日完成装修工程。2006年8月7日，由竺莉莉投资在烟雨楼商铺设立天竺酒店。在此期间，2006年7月17日，诚生公司就下茅家埠西湖百茶会项目而对道路、景观灯进行施工建设，于同年8月底结束。2006年9月1日，诚生公司向竺莉莉收取停车费4000元，并由诚生公司有关工作人员负责每月向天竺酒店等单位抄写水电表、按天竺酒店等单位签字的确认单收取相关费用。同年11月28日，杭州西湖风景名胜区管理委员会、杭州市公安局、杭州市物价局等部门批准包括西湖百茶会停车场在内可收取停车费；2006年12月6日，诚生公司法定代表人江焕斌在天竺酒店内，因与服务员发生纠纷，将该酒店内的两把木椅、一只花盆砸坏（估价值人民币327.40元）而被行政拘留十日。2007年1月起，竺莉莉未再向诚生公司交纳管理费。2007年3月，天竺酒店因其中一只电表停止工作而与诚生公司抄表人员发生争议，此后未再支付相关的水电费。同年4月，竺莉莉未按约向诚生公司交纳2007年度的商铺年承包金1000000元；2008年1月，诚生公司与竺莉莉均同意终止履行双方签订的《杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同》，同年1月2日，法院委托浙江经纬房地产评估有限公司对烟雨楼商铺即天竺酒店内的装璜、物品进行评估。2008年2月27日，浙江经纬房地产评估有限公司作出浙经纬（2008）估字第B01-07号的估价报告书，评估结论为烟雨楼商铺的装璜、物品评估价为402213.30元。2008年3月17日，双方根据法院委托的浙江经纬房地产评估有限公司的估价报告书，就烟雨楼商铺和场地办理移交，诚生公司向竺莉莉收回了烟雨楼商铺及相关装璜、物品。另查明，2005年10月18日，诚生公司与茅家埠经济合作社签订杭州西湖下茅家埠商业网点经营权转让合同，约定茅家埠经济合作社将位于下茅家埠村的商业网点经营权有偿转让给诚生公司，期限为10年。2007年6月14日，茅家埠经济合作社以诚生公司因欠茅家埠经济合作社转让费而向其发出解除合同通知书，嗣后，双方已通过协商解决。另诚生公司与竺莉莉签订的杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同，该烟雨楼商铺不属该商业网点。本院认为，诚生公司与竺莉莉签订的杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同及相关附件，系双方当事人真实意思之表示，没有违反法律的有关规定，本院应予确认有效。该合同名为承包经营合同，实系诚生公司将烟雨楼商铺出租给竺莉莉经营，由竺莉莉交纳相应租金之内容，因此，该合同应为租赁合同。合同签订后，诚生公司依约将烟雨楼商铺出租给竺莉莉经营，竺莉莉向诚生公司交付了2006年6月1日至2007年5月31日的租金1000000元及押金83000元，因此，双方之间的租赁关系成立。根据该合同约定，竺莉莉应在2007年4月1日前一次性支付给诚生公司下一年度的租金，并每月支付管理费、水电费，但在实际履行过程中，竺莉莉至2008年2月仍租用烟雨楼商铺进行经营，但未再向诚生公司交付第二年度的租金及自2007年1月起的月管理费、2007年3月起的月水电费，因此，竺莉莉已构成违约，现诚生公司要求竺莉莉支付自2007年6月至2008年2月的租金750000元、2007年5月至2008年2月的管理费89580元及自2007年3月起至2008年2月的水电费之诉讼请求，理由正当，本院应予支持；其中水电费按竺莉莉已交纳的10期费用的平均值乘12月计人民币30696元，超过部分，本院不予支持。鉴于双方已于2008年3月17日办理了烟雨楼商铺移交手续，因此，双方签订的杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同及相关附件无继续履行之必要，准许终止履行。另合同约定，诚生公司出租给竺莉莉经营的烟雨楼商铺建筑面积为895.80平方米，但根据浙江省测绘大队有关烟雨楼商铺的房产测绘资料，烟雨楼商铺建筑面积为787.29平方米，虽缺少108.51平方米，但该测绘面积未包括烟雨楼商铺内的两个天井和两个花园面积，双方又承认如把两天井和花园的面积算进去，将超过1000多平方米，而该两天井和花园系烟雨楼商铺所有，竺莉莉在租赁过程中又由其在使用，因此，诚生公司出租给竺莉莉经营的烟雨楼商铺的建筑面积已达到895.80平方米，竺莉莉以烟雨楼商铺的建筑面积未达到合同约定为由，要求退还多收的自2006年5月1日至2008年2月29日的租金95994.38元之反诉请求，依据不足，本院不予支持；鉴于合同中未约定免费停车等事宜，诚生公司在有关部门批准后向竺莉莉等收取停车费并无不妥，竺莉莉以诚生公司阻挠到天竺酒店的人停车、剪电线、毁坏电表等，并无相应凭据予以证实，本院不予采纳；诚生公司虽有数件经济纠纷，但并不影响其与竺莉莉之间的租赁合同履行，且竺莉莉一直在使用该商铺，故竺莉莉以行使不安抗辩权而不支付租金之理由不成立；诚生公司出资修路，虽暂时对竺莉莉等有一定的影响，但从长远看，这是对商家经营有利的行为，且天竺酒店也没有停业之相关证据。江焕斌作为诚生公司的法定代表人，在竺莉莉租赁经营的场所天竺酒店内砸坏其财产之行为，干扰了竺莉莉的正常经营活动，缺乏相互信任之基础，对嗣后竺莉莉支付第二年度租金产生一定程度的影响，为此，诚生公司作为烟雨楼商铺的出租者、管理者，对此也有过错，鉴于双方均有过错，故双方要求对方支付违约金之请求，依据不足，本院均不予支持，竺莉莉要求诚生公司赔偿砸坏的货物价值443.40元之反诉请求，因该案件已由公安机关处理，故在本案中不予处理。至于烟雨楼商铺的装饰、物品，已经浙江经纬房地产评估有限公司估价为402213.30元，双方又于2008年3月17日办妥了移交手续，因此，该笔款项可从竺莉莉欠诚生公司的租金中予以扣除，押金83000元予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、浙江诚生企业策划有限公司与竺莉莉签订的杭州西湖下茅家埠烟雨楼商铺承包经营合同及相应附件终止履行。二、竺莉莉支付浙江诚生企业策划有限公司租金750000元、管理费89580元及水电费30696元，合计人民币870276元。三、浙江诚生企业策划有限公司支付竺莉莉装饰等费402213.30元、返还押金83000元。四、上述两项相减，竺莉莉支付浙江诚生企业策划有限公司人民币385062.70元，该款于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回浙江诚生企业策划有限公司的其他诉讼请求。六、驳回竺莉莉的其他反诉请求。如果竺莉莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16911元，由浙江诚生企业策划有限公司负担4408元，竺莉莉负担12503元。反诉案件受理费11083元减半收取5541.5元，由竺莉莉负担1252.5元，浙江诚生企业策划有限公司负担4289元。评估费6000元，由浙江诚生企业策划有限公司、竺莉莉各负担3000元。经相减，竺莉莉负担5214元，该款于本判决生效之日起十日内径直支付给浙江诚生企业策划有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　黄　群审　判　员　　吕凤祥人民陪审员　　张庆华二〇〇八年四月十八日书　记　员　　陆　菲百度搜索“”