（2007）下民一初字第913号
裁判日期: 2008-04-01
公开日期: 2014-05-05
案件名称
胡杭生与杭州市房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡杭生,杭州市房地产开发集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2007）下民一初字第913号原告胡杭生。委托代理人（特别授权代理）邱葆华、王夏兵。被告杭州市房地产开发集团有限公司。法定代表人樊文兴。委托代理人（特别授权代理）叶劲松。原告胡杭生为与被告杭州市房地产开发集团有限公司商品房买卖合同履行纠纷一案，于2007年6月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年9月5日、2007年10月18日公开开庭进行了审理。原告胡杭生及其委托代理人邱葆华、王夏兵、被告委托代理人叶劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡杭生诉称，2006年3月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将由其开发的位于杭州市下城区中山北路与仙林桥直街交汇处的仙林福座一层1号商铺出售给原告。土地使用年限为50年，自2003年4月16日至2053年4月16日，商铺总价为2157466元。原告分别于2006年2月17日、2006年3月23日向被告支付购房款250000元、907466元。2006年12月21日，原告接到被告一份函件，要求原告就涉案商铺重新签订合同。原告在与被告交涉过程中，得知被告要求重新签订合同的理由是将合同中约定的土地使用年限由50年变为40年。原告对此表示异议，要求被告严格按合同履行义务。2007年4月17日，原告收到被告邮寄的《终止合同通知书》，称自即日起终止原双方签订的商铺买卖合同，原告接函后于2004年4月25日前持原买卖合同、付款凭证等资料及身份证明去售楼处办理终止合同、退款手续。综上，原告认为自己已依约支付了巨额房款，并按要求办理了按揭手续，被告单方终止合同，没有任何法律依据，请求法院判令被告继续履行原商品房买卖合同。本案经开庭审理，被告辩称涉案房屋已另售他人，原合同无法继续履行，故原告变更诉讼请求，请求判令1、撤销、解除2006年3月18日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。2、被告返还给原告购房款1157466元及利息（其中250000从2006年2月17日起按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日止，907466元从2006年3月23日起按同期银行贷款利率计算至实际偿还之日止）。3、被告赔偿给原告经济损失1157466元。4、被告赔偿原告损失（以评估机构的评估结论为准，即诉争房屋的现总价与原告当时购买总价的差额作为赔偿额）。5、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，欲证明原、被告于2006年3月18日签订该合同，约定了双方的权利义务，包括商铺的土地使用年限为50年及商铺的总价。2、浙江省杭州市统一收费收据，欲证明原告于2006年2月17日预付购房款250000元，于2006年3月23日支付购房款907466元。原告已经履行合同约定的首付款义务。3、被告于2006年12月21日给原告的函，欲证明被告虚构理由，谎称因房管局的要求，原告应与其重新签订合同。4、原告于2006年12月26日给被告的复函，欲证明原告要求被告按合同约定全面履行合同，并告知原告重新签订合同的理由。5、终止合同通知书，欲证明被告单方与原告终止合同。6、函，欲证明原告于2007年5月11日给被告复函要求其继续履约，并要求被告交付商铺。7、律师函，欲证明至2007年4月为止，原、被告就重新签订合同，土地使用年限减少十年赔偿等事项，尚在协商过程中。8、《每日商报》，欲证明2007年3月30日，《每日商报》对双方的纠纷进行了报道，并指出被告应向原告解释为何将原土地使用年限从50年减少至40年。9、信访处理结果反馈单，欲证明杭州市房地产交易产权登记管理中心将根据法院的判决结果，进行产权确认。10、证人证言，欲证明在签合同过程中，被告售楼小姐称合同是规范的，不用看的。在发生纠纷的交涉过程中，被告方售楼部的员工称，愿意每间商铺赔偿10000元。11、评估报告，欲证明涉案商铺现在的价值。被告杭州市房地产集团开发有限公司辩称，“仙林福座”综合楼，原属杭州市人民政府统一规划拆迁、由答辩人具体实施的仙林桥小区旧城改造范围内的配套公建项目之一，经市政府批准，答辩人于2002年11月办理了包括该西公建项目在内的国有土地使用权出让手续，出让土地用途为综合用地（办公）和商业用地，出让年限为综合用地50年、商业用地40年。答辩人在2003年10月取得了杭下国用（2003）字第000196号国有土地使用证，证书记载土地用途为综合，土地使用类型为出让，土地终止日期为2053年4月16日（即土地使用年限50年），土地使用权面积1722平方米。2004年9月，杭州市规划局建设工程规划许可证附总平面图的批复中明确西公建办公楼总建筑面积13014平方米，一层为商场。答辩人取得各项开发建设的合法手续后，在申报办理商品房预售许可证时，杭州市房产管理局提出，由于原土地证书上记载仅为综合用途，未能全面、准确地反映用地性质，故只同意先领取综合楼部分的商品房预售许可证，对商业（商铺）部分，要求答辩人先向市国土局办理商业用途的单独土地证后再申领。据此，2005年10月，答辩人依法领取了杭售许字（2005）第0086号商品房预售证，对在建中的建筑面积为9749.35平方米的综合写字楼商品房进行预售。而底层商铺因土地使用权证尚须市国土局办理分证手续，故商铺的商品房预售许可证暂时未领取，商铺商品房处于限制销售状态。2006年3月，原告在了解有关商铺预售情况后，迫切想购买底层商2号商铺商品房，在与答辩人的销售代理公司协商达成一致后，签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买仙林福座底层商1号商铺，合同约定建筑面积43.06平方米，单价每平方米48352元，商铺总价款为2157466元。但在签约时，答辩人的业务人员在合同的第1、2、3条中失误地套用了综合楼的商品房预售证的编号、记载事项等（包括土地使用年限50年）。合同签订后，原告向答辩人支付了1157466元首期房款。2006年8月，原杭下国用（2003）字第000196号国有土地使用证经杭州市国土局批准依法分证为编号杭下国用（2006）第000138号商业用地104平方米、土地终止日期至2043年4月16日（即土地使用年限为40年）和编号杭下国用（2006）字第000139号综合办公用地1618平方米、土地终止日期2053年4月16日（即土地使用年限为50年）的二本国有土地使用权证书，原出让土地使用权的总面积不变。2006年10月26日答辩人再次向杭州市房产管理局领取了杭售许字（2006）第0122号商品房预售证，西公建项目底层商业用房部分即“仙林福座”商铺正式可以对外销售，限制销售状态解除。自2006年11月起，答辩人即多次电话、书面通知原告，告知了上述相关事实，要求原告尽快来答辩人售楼处重签商铺买卖合同，并明确对原买卖合同中的其他各项条款均不变动，并晓以不重新签约的利害关系（无法网上备案，无法办理按揭，商铺处于对外公开可售状态等），希望通过重新签约、网上备案、办妥按揭贷款手续，继续履行原商2号商铺的买卖活动，以保障原告的合法权益。但原告竟提出“商铺土地使用年限缩水10年，答辩人须赔偿、退还原告1／5总房款近60万元、否则不同意重签”的非分要求，并以此为借口，拒不前来签约，也拒不办理按揭贷款手续等。半年来，答辩人数次、反复向原告解释、说明，强调除批准证书文件所记载的事项变动、调整外，重签的合同条款均与原合同内容保持不变。同时答辩人表示如原告同意重签履约的，愿意就原签约中存在的工作失误给予答辩人一定的经济补偿（不超过10000元），但原告却仍漫天要价，双方无法达成一致。答辩人建议和催促原告先签约、履约原商铺的买卖，对原告主张的赔偿可另行通过法律途径解决，但也遭到原告的无理拒绝。该商铺的销售陷入僵局和困境。在久拖不决的情况下，答辩人无奈于2007年4月10日，书面通知正式终止“仙林福座”商2号商铺的原买卖合同，并要求原告办理终止合同、退款手续。原告对此继续不予理睬，答辩人根据购买人的请求于2007年5月22日将该商铺另行出售第三人，第三人付清了房款，办妥了抵押登记。因此答辩人对该商铺已无处分权，继续履行该商铺买卖合同已不可能。据此，被告除统一退还原告已付的购房款外，对原告的其他诉讼请求，因被告不具备法定应承担责任的情形和条件，以及造成诉争商铺买卖最终不能完成的后果是由于原告自身的原因、责任所致，非被告的过错，被告不同意也不应该赔偿，请求法院依法查明事实、分清责任，驳回原告的诉请。被告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、杭州市国有土地使用权出让合同书［杭土合字（2002）257号］，欲证明2002年11月，被告与杭州市国土资源局签订了包括“仙林福座”楼盘（即“西公建”）的出让土地使用权，明确土地用途为综合用地（办公）和商业用地及相应的出让年限。2、国有土地使用权证［杭下国用（2003）字第000196号］，欲证明2003年10月，被告依法领取了诉争“西公建”的出让土地使用权证书，证书中记载：使用面积1722平方米，类型为综合（办公用地），与出让合同相比，该记载不够全面、准确。3、总平面审批图纸，欲证明诉争的“西公建”项目于2004年9月杭州市规划局审批中明确：办公楼一幢，一层为商场，二层至十六层为办公用房；国有土地使用权于2006年8月经批准准确分割成综合、商业二本证书。4、建设用地规划许可证［（96）浙规建010184），欲证明被告于1996年8月依法取得了包括“西公建”在内的整个仙林桥小区总用地面积为76168平方米的建设用地规划许可证书。5、建设工程规划许可证［（2004）浙规建证01000654号］，欲证明被告于2006年8月依法领取了诉争“西公建”楼盘的建设工程规划许可证，建筑面积13014平方米。6、建筑工程施工许可证（330100200409290101），欲证明被告于2004年9月依法领取了诉争“西公建”楼盘的建设工程施工许可证，建筑面积13014平方米。7、商品房预售许可证［杭售许字（2005）第0086号］，欲证明被告于2005年10月依法领取了诉争“西公建”楼盘写字楼部分，建筑面积为9749.35平方米的商品房预售许可证。8、国有土地使用权证［杭下国用（2006）字第00138、00139号］，欲证明被告按要求于2006年8月重新办理和领取了诉争“西公建”的土地使用权证书，明确将原证1722平方米的出让土地分为1618平方米综合用地和104平方米商业用地二本证书，使用年限分别为50年、40年。9、商品房预售许可证［杭售许字（2006）第0122号］，欲证明被告于2006年10月依法领取了诉争“西公建”楼盘商业房部分，建筑面积为567.55平方米的商品房预售许可证。10、通知及邮寄凭证（2006年12月21日），欲证明被告于2006年12月21日通知原告，“西公建”土地证已经分开，商铺预售证已经领取，要求按规定办理重新签订商铺买卖合同手续。11、复函（2006年12月26日），欲证明原告就被告2006年12月21日的通知回复，拒绝了被告的合法、合理要求。12、关于办理重签合同和按揭贷款手续的催告函及邮寄凭证（2007年3月1日），欲证明被告于2007年3月1日再次催告原告办理重签合同和按揭贷款手续。13、复函（2007年3月8日），欲证明原告就被告2007年3月1日的催告函回复，再次拒绝了被告的合法、合理要求。14、限期签约、履约敦促函及邮寄凭证（2007年3月20日），欲证明被告于2007年3月20日第三次通知原告，敦促原告限期签约、履约。15、终止合同通知书及邮寄凭证（2007年4月17日），欲证明因原告仍拒绝签约、履约，被告无奈于2007年4月17日正式通知原告终止2006年3月双方所签的商铺买卖合同。16、函（2007年5月11日），欲证明原告收到终止合同书后的回函，坚持其错误、不当要求。17、竣工验收备案表，欲证明诉争的“西公建”楼盘于2007年7月2日办理竣工建设工程竣工验收备案手续。18、商品房买卖合同（2007预885008）（2007年5月25日），欲证明被告在终止与原告的商铺买卖合同后，于2007年5月25日与买受人俞蓉、杨平昌签订了网上备案的《商品房买卖合同》，将商1号商铺另行销售。19、房款凭证，欲证明商1号商铺的买受人俞蓉、杨平昌已向被告付清全部房款。20、杭州市预售商品房抵押登记备案证明［杭房押字074047601号］，欲证明2007年6月22日，商1号商铺买受人已经办理了抵押登记。21、工商变更登记，欲证明被告于2005年5月由原杭州市房屋建设开发总公司变更为杭州市房地产开发集团有限公司。22、标准地名门牌，欲证明使用证诉争的“西公建”楼盘经核准命名为“仙林福座”。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的证据1，被告对真实性无异议，合法性有异议，认为该合同未经备案，且土地使用年限被工作人员由40年误写为50年。本院对该份证据的真实性予以确认，该合同中就土地使用年限作出的约定违反了法律规定，应属无效，且该合同未经房产管理部门备案，故对其合法性与关联性不予确认。证据2、3、4、5、6被告均无异议，本院对上述五份证据的证据效力予以确认。证据7被告对真实性无异议，合法性与关联性有异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据8被告对真实性无异议，认为表明了被告对解决纠纷的积极态度。本院对该份证据的真实性予以确认。证据9被告对真实性无异议，关联性有异议。认为杭州市房地产交易产权登记管理中心只是受房管局委托的登记房屋产权的部门，其无权认定房屋所有权的归属。本院认为该反馈单只是对原告反映问题的答复，并未对房屋的权属作出认定，结合原告的待证事实对该证据的效力予以确认。证据10被告认为证人与被告系朋友，其证言应不予采信，但证言也明确了被告愿意补偿原告10000元。本院认为证人虽与原告系朋友关系，但因其陈述的内容与原、被告的自述基本一致，故对部分内容予以认可。但证人称原告未看清合同内容就签字的陈述明显不合情理，本院不予采信。证据11被告对真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。被告提交的证据1－6，原告对真实性没有异议，关联性有异议，认为上述证据已明确将综合用地和商业用地的使用年限分开，被告称合同中将土地使用年限写成50年是工作人员的失误不足采信。证据7－9原告对真实性没有异议，对于证据7的关联性有异议，本院认为证据1-9反映了被告经过合法程序取得仙林福座土地使用权、使用年限及工程规划许可和预售许可的过程，故对其真实性、合法性及关联性均予以确认。证据10－16，原告对真实性无异议，证明对象有异议，认为原、被告双方无需重新签订合同。本院对证据10-16的真实性予以确认，上份七份证据反映原、被告双方从产生争执到合同终止的全过程，与本案具有关联，故对其证据效力予以确认。证据17、21、22原告无异议。本院对三份证据的效力予以确认。证据18－20，原告有异议。本院认为三份证据客观真实且互相印证，故对其证据效力予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：“仙林福座”综合楼系由被告（变更前为杭州市房屋建设开发总公司）实施的仙林桥小区旧城改造范围内的配套公建项目之一。2002年11月被告办理了包括该西公建项目在内的国有土地使用权出让手续，出让土地用途为综合用地（办公）和商业用地，出让年限为综合用地50年、商业用地40年。2003年10月被告取得了杭下国用（2003）字第000196号国有土地使用证，证书记载土地用途为综合，土地使用类型为出让，土地终止日期为2053年4月16日（即土地使用年限50年），土地使用权面积1722平方米。2004年9月，杭州市规划局建设工程规划许可证附总平面图的批复中明确西公建办公楼总建筑面积13014平方米，一层为商场，二至十六层为办公用房。在申报办理商品房预售许可证时，由于原土地证书上记载仅为综合用途，杭州市房产管理局只同意先领取写字楼部分的商品房预售许可证，对商业（商铺）部分，需先向杭州市国土资源局办理商业用途的单独土地证后再申领。据此，2005年10月，被告领取了杭售许字（2005）第0086号商品房预售证，对在建中的建筑面积为9749.35平方米的综合写字楼进行预售。而底层商铺因预售许可证暂时未领取处于限制销售状态。2006年3月18日，原告欲购买底层商1号商铺商品房，在与被告协商一致后签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买仙林福座底层商1号商铺，建筑面积43.06平方米，单价每平方米48352元，商铺总价款为2157466元。付款方式为签订合同当日支付房款1157466元，余款1000000元整于原告收到按揭通知之日起7天内办理完按揭贷款手续。商铺交付日期为2007年6月30日前。土地使用年限自2003年4月16日至2053年4月16日。合同签订前后，原告共向被告支付了1157466元首期房款。2006年8月，原杭下国用（2003）字第000196号国有土地使用证经杭州市国土局批准依法分证为编号杭下国用（2006）第000138号商业用地104平方米、土地终止日期至2043年4月16日（即土地使用年限为40年）和编号杭下国用（2006）字第000139号综合办公用地1618平方米、土地终止日期2053年4月16日（即土地使用年限为50年）的二本国有土地使用权证书，原出让土地使用权的总面积不变。其中，商铺的土地使用权年限明确为40年。2006年10月26日被告向杭州市房产管理局领取了杭售许字（2006）第0122号商品房预售证，西公建项目底层商业用房部分即“仙林福座”商铺正式可以对外销售。自2006年11月起，被告多次电话、书面通知原告，告知了上述相关事实，要求原告来被告售楼处重签商铺买卖合同，并明确对原买卖合同中除因涉及公司名称变更及土地证、预售证等批准文件及所载内容在重新签订合同时按新批准文件变动外，其余原买卖合同中的条款均不变。并告知其不重新签约的后果，即无法网上备案，无法办理按揭，商铺处于对外公开可售状态等。原告回复提出需在被告对修订原合同给其造成的损失作出妥善处理后才商谈重签合同之事。后被告表示如原告同意重签合同的，愿意就原签约中存在的工作失误给予原告一定的经济补偿，但双方就补偿数额无法达成一致。被告于2007年3月20日发给原告的函件中建议原告先签约，对原告主张的赔偿可另行通过法律途径解决，但原告仍坚持不答应其赔偿要求就不签订商铺买卖合同，双方协商无果。2007年4月10日，被告书面通知原告正式终止“仙林福座”商1号商铺的原买卖合同，并要求原告办理终止合同、退款手续。2007年5月22日被告将该商铺另行出售第三人，第三人已付清房款，办妥抵押登记。另查，“仙林福座”1号商铺经浙江经纬房地产评估有限公司评估，现有价值为2852200元。本院认为，被告尚未领取“仙林福座”底层商铺的预售许可证即与原告签订商品房买卖合同，并错误地套用了综合楼的商品房预售许可证的编号、记载事项，包括原土地使用证上的土地使用年限50年，致使该合同中关于土地使用年限的约定因违反法律规定而不具有法律效力。对此被告存有一定过失。而原告作为理性公民，知道或应当知道我国法律对商业用房土地使用年限的强制性规定，其签约时也未尽到一般交易所应有的注意义务。因此对于导致商品房买卖合同中就商铺使用年限约定的条款无效原、被告双方均有过错。2006年10月，被告领取了“仙林福座”底层商铺的商品房预售许可证，具备了合法销售的条件，被告愿意并要求原告按照政府批准文件和原买卖合同的其他条款签约、履约，办理合同网上销售备案手续和办理房款按揭贷款手续，但原告却以土地使用年限减少10年应给予经济赔偿为由，拒绝与被告重新签约。被告经多次催促无果，而诉争商铺又因处于网上公开销售状态不能拒绝他人购买，原告不得已终止了诉争商铺的买卖合同。从本案原、被告签约、履约至最后终止合同的过程来看，被告在缔约过程中存在过失，但该过失并不会导致原合同的终止，通过相关手续的完备原合同仍可以继续履行。被告在发现自己的过失后，及时通知了原告，并多次承诺可以按原商铺的买卖合同重新签约，除了商铺使用年限从50年变更为40年外，其他条款均与原合同一致。并愿意给予原告一定的经济补偿。被告为妥善解决纠纷所作的努力已表明了其诚意，原告即使不同意被告的补偿金额，也完全可以在重新签订买卖合同后再另案提起诉讼主张赔偿，从而在实现其合同目的前提下就其遭受的其他损失获得司法救济。由于原买卖合同部分条款违反了法律强制性规定无法办理商铺销售的网上备案及银行按揭贷款等相关手续，因此原告拒绝依法重新签订商铺买卖合同是导致原、被告之间商铺买卖未能成功的直接原因。即使原告因此而遭受到一定的经济损失，该损失与被告的行为之间不存在必然的因果关系，故应由原告自行承担。鉴于被告终止合同通知书已送达至原告处，从该通知书的内容可以明确引起合同终止的事由即为解除，而原告亦要求解除合同，故应视为双方对解除合同的意思表示已达成一致，原商品房买卖合同已解除。原告要求被告返还已支付的购房款1157466元并按同期银行贷款利率承担相应利息，本院予以支持。原告的其他诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告杭州市房地产开发集团有限公司于本判决生效之日十五日内返还原告胡杭生购房款1157466元，并承担相应利息（按同期银行贷款年利率5.76%计算，其中250000元自2006年2月17日起计算至实际返还之日，907466元自2006年3月23日起计算至实际返还之日）。二、驳回原告胡杭生的其他诉讼请求。如果如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29617元，由原告胡杭生负担17598元，被告杭州市房地产开发集团有限公司负担12019元（于本判决生效之日起十五日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费29617元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）审判长 董保民审判员 章幼戎审判员 叶东晓二〇〇八年四月一日书记员 吴恒杰 来自