（2008）深中法民五终字第1003号
裁判日期: 2008-03-20
公开日期: 2015-12-04
案件名称
袁某某因房屋买卖纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁某某,舒某某,深圳中×物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）深中法民五终字第1003号上诉人（原审被告）袁某某，女。委托代理人赵某某，女。被上诉人（原审原告）舒某某，男。委托代理人翟某某，湖北某某律师事务所深圳分所律师。被上诉人（原审被告）深圳中×物业顾问有限公司（以下简称”中×公司”）。法定代表人赖某某，该公司董事长。委托代理人胡某某，广东某某律师事务所律师。上诉人袁某某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2007）深龙法民初字第5380号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，2007年4月17日，由舒某某作为买方，袁某某作为卖方，中×物业公司作为经纪方即中介方，三方签订编号为NO.0089243号《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于深圳市龙岗区××路××××××花园××园A栋二单元702号房屋，建筑面积72.16平方米，权利人为袁某某，房地产证编号6000×××××9；该房屋转让成交价61.5万元，舒某某于签订合同时支付定金3万元，当日袁某某将该房屋红本房地产证原件放于经纪方以备过户之用；定金在袁某某以定金名义签收后交由经纪方托管，待经纪方查验该房屋产权清晰有效可转让后将定金支付给袁某某；余款58.5万元舒某某以办理银行按揭付款的方式支付，且余款58.5万元中非银行承诺付款的部分由双方于签订合同后20日内与工商银行或招商银行等签订资金监管协议，舒某某于签订协议后3日内将需监管的资金存入监管帐户，该笔款项按托管方之资金监管程序操作；舒某某办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付给袁某某；定金条款：如袁某某未能履行合同条款以至于合同不能顺利完成，则袁某某应返还双倍定金予舒某某，唯舒某某不可要求进一步赔偿或逼使被告袁某某履行合同；违约金条款：买卖双方如任意一方违约，违约方应支付另一方6万元作为违约金；定金条款与违约金条款的竞合及适用：在定金生效后，买卖双方任意一方违约，守约方有权选择适用违约金条款或定金条款，但不得同时适用；等等。双方签订上述合同当日，舒某某依约支付了定金3万元。2007年4月16日，袁某某向中×物业公司提供了其在××银行深圳××支行开设帐号为477274701880×××××3帐户，并先行出具了关于其收到购房定金3万元的《收款收据》（编号为NO.107456，并注明转帐，以到帐为实）；当日，袁某某向中×物业公司交付了该房屋的房地产证书原件。2007年4月19日，中×物业公司通过中国银行网上银行向袁某某指定的上述帐户明确以”定金”名义转帐支付购房定金3万元，但因故袁某某的上述帐户的存折中显示当日收款的资金名称为”工资”3万元。后袁某某以其未收到定金为由，拒不与舒某某共同去办理购房余款的资金监管协议，双方发生争议，协商不成，舒某某遂于2007年6月25日诉至法院，提出上列诉讼请求。另查，2007年5月10日，中×物业公司委托深圳市天胜速递有限公司向袁某某送达关于因袁某某拒不与舒某某共同办理资金监管协议，并催促其尽快办理的《履约催告函》。2007年5月17日，深圳市天胜速递有限公司向中×物业公司出具了关于其于2007年5月11日向袁某某送达上述催告函而被拒收的《证明》。另查，袁某某的特别授权代理人赵志云在庭审调查中承认上述NO.0089243号《房地产买卖合同》系其签订的，并表示内容与舒某某持有的合同是一样的。一审法院认为，由舒某某作为买方，袁某某作为卖方，中×物业公司作为经纪方，三方于2007年4月17日签订的编号为NO.0089243号《房地产买卖合同》，经三方当事人协商一致自愿签订，其内容并不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，在房屋买卖法律关系中，买卖双方应当依约全面履行。双方签订合同后，在履行过程中，舒某某依照合同约定支付了购房定金3万元后，中×物业公司亦依约向袁某某转帐支付了该定金3万元，该定金已经发生法律效力。袁某某应当依照合同的约定配合舒某某共同到银行办理购房余款的资金监管协议手续，但袁某某因故拒不配合办理，其以实际行为表示拒不履行合同义务，已构成违约，袁某某应当依照合同约定承担相应的违约责任。由于袁某某的过错致使合同无法继续履行，虽然舒某某未请求解除合同关系，但因双方约定了可以承担违约责任的方式解除合同的条款，故双方的房屋买卖合同法律关系已予以解除。袁某某应当向舒某某返还购房定金3万元，并承担双倍返还定金或支付违约金的违约责任。舒某某请求袁某某返还购房定金3万元，并选择适用要求袁某某支付违约金6万元的违约金条款承担违约责任，理由充分，法院予以支持。舒某某与中×物业公司系居间合同法律关系，而中×物业公司在本案舒某某与袁某某的房屋买卖合同法律关系中并无实体的权利义务，二者属于不同的法律关系，对于舒某某与中×物业公司之间居间合同法律关系在本案中不予处理，舒某某可循法律途径解决。故对舒某某要求中×公司返还定金及承担违约金的诉讼请求，均不予支持。袁某某辩称舒某某不是本案适格的原告，并称从未与舒某某签订过房屋买卖合同，是中×物业公司设置的虚假合同，从而主张合同无效，但袁某某的特别授权代理人赵某某在庭审调查中承认上述NO.0089243号《房地产买卖合同》系由袁某某签订的，故袁某某上述辩解理由，显然与事实不符，法院不予采信。袁某某还辩称其系在实际收到购房定金3万元之前被中×物业公司欺骗而向其出具定金收款收据，其转帐收到的是工资而并非定金，其未违约，并以其被舒某某和中×物业公司欺骗为由主张合同无效。虽然被告袁某某签收3万元定金收款收据的时间在其实际收款之前，但是该收款收据中明确表明是向其指定帐户转帐支付定金，且以到帐为实，说明袁某某明知其指定帐户通过转帐收到的”工资”3万元就系购房定金3万元，况且此情形并未实质侵犯其合法权益，更非被舒某某与中×物业公司欺骗，袁某某实际收款后仍应依照合同约定履行合同义务。故袁某某的上述辩解，理由不足，法院不予采信，因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款、第三款之规定，判决：1、袁某某于本判决生效之日起五日内向舒某某返还购房定金3万元；2、袁某某于本判决生效之日起五日内向舒某某支付违约金6万元；3、驳回舒某某的其他诉讼请求。本案案件受理费2050元，由舒某某负担50元，袁某某负担2000元。上诉人袁某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：依法撤销一审判决书中第二项判决，改判上诉人不予支付违约金6万元，由被上诉人深圳中×物业顾问有限公司承担违约责任并支付违约金。事实与理由如下：1、上诉人未曾与被上诉人舒某某见过面并签订房地产买卖合同。0089243号房地产买卖合同在上诉人签名时没有固定的购买方，也没合同的时间，更没有买卖双方的身份证号码等，这些均是被上诉人中×物业公司事后填造的。事实上该涉案合同是被上诉人中×物业公司为取得该房屋的买卖权，赚取中间差价而虚设的购买方。被上诉人中×物业公司在没有支付给上诉人定金的情况下，就事先要上诉人签署了收到定金款的收据及定金托管收据。其后又以工资的名义支付给上诉人3万元，为保证其后无差价可图或无买家时，能有充分的理由追回此款。2、即使该房地产买卖合同合法有效的话，该合同没有确定签订合同的时间，那么也没有履行合同约定的时间，故上诉人不存在违反合同约定，也不应承担违约责任支付违约金。3、如果该房地产买卖合同合法有效的话，违约责任承担人应该是被上诉人中×物业公司而不是上诉人，因为合同从订立到交付定金的事实过程，都是被上诉人中×物业公司一手操纵，最后还是因为中×物业公司的原因给履行合同造成障碍，但一审法院却判由上诉人承担违约责任，这显然对上诉人有失公平。被上诉人舒某某答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。被上诉人中×公司答辩称，1、双方的买卖合同是经过双方亲自签名确认的，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，上诉人本应按照合同约定履行合同。2、中×公司完整地履行了合同义务，按照合同指定的时间和条件支付上诉人定金3万元，而且已经到帐。3、上诉人以存折上打印项目显示是工资为由拒绝履行合同，但该笔款项就是中×公司通过网上银行所支付的，为何在存折上显示工资是由于中国银行的操作系统的问题导致的，不应该由我方承担责任，上诉人应该完整适当的履行合同，我们认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。经二审审理查明的事实与原审判决查明认定的事实一致。本院认为，因本案三方当事人均对由舒某某作为买方，袁某某作为卖方，中×物业公司作为经纪方，签订日期为2007年4月17日的编号为NO.0089243号的《房地产买卖合同》上己方的签字真实性予以确认，且该合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，故，原审判决认定涉讼合同真实合法有效正确，本院予以确认。上诉人关于其签署定金收据在前，存折显示中×公司转入其帐户的3万元人民币为”工资”名义，其并未收取定金的上诉理由，一审判决对此已进行了充分而准确的阐述，本院予以确认，不再赘述。对该上诉理由，本院予以驳回。关于上诉人是否存在违约行为的问题。签订日期为2007年4月17日的NO.0089243号的《房地产买卖合同》第2条第c）款第2项约定：”……买卖双方须于签订本合同后20日内到……银行签署资金监管协议”，即2007年5月7日前应办理资金监管。上诉人称合同没有确定履行合同的时间，故上诉人不存在违约行为的上诉主张缺乏事实依据，本院予以驳回。上诉人未在合同约定期间配合被上诉人办理资金监管，并以实际行为表示拒不履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。至于中×公司是否应承担责任的问题。涉讼合同并未约定中×公司对买卖双方的违约行为承担责任，且本案亦无证据证明中×公司的居间行为存在过错，负有赔偿义务，上诉人要求中×公司承担责任的上诉理由缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币2050元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 静审 判 员 许保疆代理审判员 彭 宁二〇〇八年三月二十日书 记 员 蔡妍婷 来自