（2008）绍民一初字第346号
裁判日期: 2008-03-20
公开日期: 2014-06-20
案件名称
宋素秋与浙江镜湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋素秋,浙江镜湖房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2008）绍民一初字第346号原告宋素秋。委托代理人（特别授权代理）沈世雄。被告浙江镜湖房地产开发有限公司。法定代表人王尧金。委托代理人（特别授权代理）徐志庆。原告宋素秋诉被告浙江镜湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年12月27日立案受理。依法由审判员屠国均适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋素秋诉称，原、被告于2005年4月21日签订商品房买卖合同，原告以180万元价购买被告开发销售的镜湖山庄别墅香林园一幢，面积356.16平方米。同日双方签订一份补充协议，被告将别墅周边草地914平方米随房屋赠送给原告。合同签订后，原告按约付清房款。按合同规定，被告应于2005年9月30日将经验收合格、道路、水接通的别墅交付给原告。但由于在原告所购别墅前有一私有旧房当时未拆除，使被告不能按约交房。由于拆迁原因，被告拖了两年未交房，原告无奈只得向政府及有关领导求助。后原告多次与被告协商，被告虽承认未交房事实，但不愿依法承担违约责任，甚至通过欺诈手段来遮盖未交房之事实，缺乏应有的诚信。按合同约定，如逾期交房，被告应承担每日已付房款的万分之四违约金，至2007年12月31日止，被告应支付原告违约金561，600元。原告请求判令被告支付延期交房违约金561，600元（计算起止时间为自2005年10月1日起至2007年12月31日止）。被告浙江镜湖房地产开发有限公司诉称，首先原告并没有按照合同约定的时间及时支付房款，违约在先；其次根据合同第八条第二款的约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房，……县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规、规章的规定采取某项行政措施而导致开发建设延期的，原告所购买的别墅前方有一私房直至2007年7月份才开始拆迁，导致交房延期，被告延期交房为合同所允许，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年4月21日，原、被告签订商品房买卖合同。合同第二条、第三条约定，原告向被告买受位于镜湖山庄第1038号商品房一套，总金额为180万元，该商品房为预售商品房，预售许可证为售许字（2004）第024号。第六条约定，原告于同月22日前支付72万元房款，余款108万元于同月30日前通过银行按揭方式一次性支付。第八条第一款约定，被告应当在2005年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；第二款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期，……（2）县级以上规划、文物、环保、土管、排水等主管部门根据法律、法规、规章的规定或者采取某项行政措施而导致开发建设延期的。第九条约定，除第八条规定的特殊情况外，被告未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。同日，双方签订补充协议一份，约定被告将914平方米的周边草地赠送给原告使用，使用期限至2073年6月2日止。原告分别于2005年4月22日、26日向被告交付房款各36万元，后原告通过按揭方式向被告支付108万元。2007年8月，原告致信中共绍兴县委主要领导：被告未交房的主要原因为1038号商品房北面约2米处，有一处周姓住户的旧房尚未拆迁，该旧房挡住1038号商品房。该旧房于2007年7月20日刚被拆迁，现在道路正在施工，水电管道尚未安装，绿化尚未整理。请求领导予以协调解决。绍兴县湖塘街道办事处出具证明，认为1038号商品房所在地，原为湖塘街道古城村农民住宅（属拆迁对象）。由于国家宏观调控，该农户住宅一直未拆迁，后经有关部门多方努力，该农户住宅于2007年7月18日才被拆迁完毕。证明上述事实的证据有：商品房买卖合同及补充协议，收据，完税凭证，致绍兴县委领导的一封信，绍兴县湖塘街道办事处证明及当事人在诉讼中的陈述等。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第八条第一款的约定，被告应当于2005年9月30日前将商品房交付给原告使用，但至法庭辩论结束时止，被告未能提供已交付商品房之依据，被告交房已延期。分阶段分析被告延期交房原因。第一阶段为自2005年10月1日起至2007年7月18日周姓住户旧房拆迁日止。该段时间内，原、被告一致陈述被告未交房的主要原因为周姓住户的旧房未拆迁，影响1038号商品房交付。周姓住户旧房属于农村房屋，如转为建设用地的，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条之规定，应当先办理农用地转用审批手续，需要得到市、县以上人民政府批准，因此周姓住户旧房能否顺利拆迁并不属于被告自身所能控制范畴，此情形符合合同第八条第二款规定的延期原因，被告可以延期交房。第二阶段为周姓住户旧房拆除后被告施工期限。原告在致中共绍兴县委主要领导的信件中表明，周姓住户旧房拆除后，被告需要实施下列工程，道路施工，水电管道安装，绿化整理。之前被告未实施上述工程是因旧房存在而无法施工，因此需要给被告合理的施工期限，本院综合确定为一个月，即至2007年8月18日止。第三阶段为自2007年8月19日起至2007年12月31日止。合同第八条第二款约定的特殊情形消失后，被告应当及时交付房屋，但被告未交付，应承担违约责任。违约责任按照合同第九条之规定执行，违约时间为4个月13天（133天），违约金数额为180万元×4／万·日×133日＝95，760元。至于被告提及的“原告并没有按照合同约定的时间及时支付房款，违约在先”的意见，并不能对抗其违约交房之事实。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告浙江镜湖房地产开发有限公司支付给原告宋素秋延期交房违约金95，760元，限在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告浙江镜湖房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，416元，减半收取4，708元，财产保全费3，420元，合计8，128元，由原告宋素秋负担6，742元，被告浙江镜湖房地产开发有限公司负担1，386元。被告浙江镜湖房地产开发有限公司应负担部分，限在本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 屠国均二〇〇八年三月二十日书记员 何 雯 来源：