（2008）西民二终字第043号

裁判日期: 2008-02-26

公开日期: 2014-12-18

案件名称

西安市石家村旧村改造有限公司与王峰物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王峰,西安市石家村旧村改造有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百零八条，第一百五十三条第一款

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2008）西民二终字第043号上诉人（原审被告）王峰，西安市公交六公司职工。委托代理人郭永平，陕西知本律师事务所律师。委托代理人王富安，男，1951年2月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）西安市石家村旧村改造有限公司。住所地西安市未央区三桥街道办事处石家村*号。法定代表人刘建设，该公司董事长。委托代理人李宗歧，男，1947年5月16日出生，汉族。委托代理人曹振元，男，1952年8月3日出生，汉族。上诉人王峰因房屋买卖及物业管理纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2007）未民桥初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王峰及其委托代理人郭永平、王富安；被上诉人西安市石家村旧村改造有限公司的委托代理人李宗歧、曹振元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，西安市石家村旧村改造有限公司（以下简称石家村旧村改造公司）与王峰于2004年3月13日签订了由王峰购买石家村旧村改造公司开发的石家花园小区六号楼西（一）单元一层一号（101）住房一套，建筑面积为93.891平方米，金额为114359元。约定2003年11月22日交定金10000元，首付款39101元于2003年11月30日前交清，2004年3月13日交剩余首付房款10258元，贷款55000元，30年月供297元整。王峰在交清首付款后入住。后由于石家村旧村改造公司开发该商品房手续不齐全，在银行未能办妥按揭手续。嗣后，双方就付款方式重新进行协商，约定“在乙方（王峰）向甲方（石家村旧村改造公司）暂交月供24个月后，甲方仍未办理好正式按揭，乙方有权暂停月供……”。王峰在支付19个月的月供款计5643元后拒绝再予付款，双方形成纠纷。另查，截止2007年9月，王峰尚欠石家村旧村改造公司物业管理费588元、垃圾费84元、电费148.96元。又查，石家村旧村改造公司在该小区商品房建造、审批、销售等整个过程中，没有办理土地使用证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售等商品房开发必备的“五证”，虽报批为城中村改造项目，但仅安置极少数村民，绝大部分房屋销售给非本村居民，违反国家相关规定。再查，根据相关法律规定商品房买卖纠纷属人民法院民事案件受理范围。石家村旧村改造公司违法占地行为已被查处。2007年7月17日，石家村旧村改造公司起诉至西安市未央区人民法院称，王峰于2004年3月13日购买了其开发的一套房子，因王峰不按时交纳所欠房款，也不按时交纳水电费、物业管理费及暖气费，阻挠正常的物业管理工作。由于石家村旧村改造有限公司开发的该项目属城中村改造项目，此房不允许对外销售，故诉至法院，请求判令双方签订的商品房买卖合同无效，由王峰限期返还房屋并交清所欠水电等费用共计820.96元，负担本案诉讼费用。王峰辩称，石家村旧村改造公司的诉讼请求不属于人民法院民事案件的受理范围，2006年王峰曾向法院提起诉讼，请求判令石家村旧村改造公司履行合同约定义务，办理房产证等。法院以石家村旧村改造公司违法占地正在审查处理中为由而裁定不予受理，中院亦维持该裁定，故本案法院亦不应受理。请求驳回石家村旧村改造公司的诉请。另外，由于石家村旧村改造公司搭车收费，致其拖欠水电费等，责任在石家村旧村改造公司。原审法院认为，石家村旧村改造公司开发的石家花园小区项目，虽申报为城中村改造项目，但在实施该城中村改造项目及销售商品房过程中，违反国家法律规定，在未取得“五证”的情况下，擅自对外销售房屋，其行为严重违反了城市商品用房的正常秩序，依法应予纠正。王峰明知石家村旧村改造公司在不具备销售商品房的情况下，与其签订商品房买卖合同，导致该合同不能全面履行亦有一定的责任。由于双方签订的商品房买卖合同内容不合法，该合同自签订之日起就无法律效力，现石家村旧村改造公司要求确认合同无效，依法应予准许。石家村旧村改造公司收取的房款应予退还，鉴于导致该合同无效双方均有过错，各自损失各自予以承担。王峰所欠各项费用理应清偿。该案属人民法院民事案件受理范围，本院予以处理。遂判决：一、西安市石家村旧村改造有限公司与王峰签订的商品房买卖合同无效；二、西安市石家村旧村改造有限公司在判决生效后三十日内返还王峰购房款65002元；王峰在判决生效后三十日内搬出其购买的石家花园小区六号楼一单元一层一号房屋；三、王峰在判决生效后三十内支付西安市石家村旧村改造有限公司物业管理费588元、垃圾费84元、电费148.96元。诉讼费2790元，原告已预交，由被告王峰负担1395元，其余由原告自负。与上述（三）项一并清结。宣判后，王峰不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。双方争议的房屋占用集体土地进行房地产开发的行为还没有处理完毕，政府及有关部门对城中村改造过程中形成的以商品房名义，向社会销售房屋的情况正在处理，并出具了相关政策，原审判决认定石家村旧村改造公司违法占地行为已被查处与事实不符。二、一审法院审理程序违法。一审法院在审理商品房买卖纠纷中，又审理了欠款纠纷，违反了法律的规定，同时在行政部门正在审查处理过程中，人民法院应不予受理此案，待国家行政部门处理后再受理。综上，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案的诉讼费用。石家村旧村改造公司表示服从一审判决。经审理查明，西安市相关政府部门将石家村旧村改造公司开发的石家花园项目，定为违法房地产开发项目，且正在处理之中，原审判决表明其余事实属实。本院认为，石家村旧村改造公司开发的石家花园，按照西安市旧村改造政策应用于安置村民，但石家村旧村改造公司未经有关部门批准，擅自以商品房名义向社会出售，违法占用了集体土地。对石家村旧村改造公司的违法行为，国家行政部门正在审查处理中，故房屋买卖合同纠纷该案人民法院不予受理，但对王峰所欠的石家村旧村改造公司物业管理费、垃圾费、水电费、取暖费等，该费用已实发生，王峰应予清偿。综上，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2007）未民桥初字第346号民事判决第一、二项；二、维持西安市未央区人民法院（2007）未民桥初字第346号民事判决第三项；三、二审案件受理费50元（王峰已预交）由王峰承担。二审案件受理费50元（王峰已预交），由王峰承担。本判决为终审判决。审　判　长　范　兰代理审判员　王　泉代理审判员　赵红亮二００八年二月二十六日书　记　员　仇一哲关注公众号“”