（2008）拱民一初字第1298号

裁判日期: 2008-12-08

公开日期: 2014-06-20

案件名称

赵奇梅、李一帆等与浙江中誉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(1)

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵奇梅,李一帆,赵佳树,浙江中誉置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第三十七条，第四十四条第一款，第九十一条，第一百零七条

全文

杭州市拱墅区人民法院民事判决书（2008）拱民一初字第1298号原告赵奇梅。原告李一帆。原告赵佳树。三原告共同委托代理人何鑑文、吴梁。被告浙江中誉置业有限公司。法定代表人童江亮。委托代理人刘成林、叶永祥。原告赵奇梅、李一帆、赵佳树为与被告浙江中誉置业有限公司（以下简称中誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2008年8月6日向杭州市萧山区人民法院起诉。本案经浙江省杭州市中级人民法院指定本院管辖。本院于2008年8月25日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判，于2008年10月9日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本院依法组成合议庭，于2008年11月28日第二次公开开庭审理了本案。原告赵奇梅、原告赵奇梅、李一帆、赵佳树的委托代理人何鑑文、吴梁、被告中誉公司的委托代理人刘成林到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告赵奇梅、李一帆、赵佳树诉称：2006年12月4日，赵奇梅与中誉公司签订《购房协议书》约定，赵奇梅购买位于萧山区市心北路225号中誉万豪广场商铺1－4层，共计约1340平方米的房屋，合同价格约为5600元／平方米，总价暂定为7504000元。协议签订后赵奇梅立即支付了房款400万元。2007年8月16日，中誉公司向赵奇梅致函通知赵奇梅签署《购房协议书》项下的《商品房买卖合同》。2007年9月15日李一帆、赵佳树在中誉公司处签署了《商品房买卖合同》（合同编号为市心北路227号201室）及其他相关的三份合同，合同约定《购房协议书》项下的房屋转让，其中市心北路227号201室《商品房买卖合同》房屋建筑面积为419.48平方米，房屋单价为5497.78元，总金额为2306209元。李一帆、赵佳树签署合同后将合同交由中誉公司盖章，并在2007年9月19日－2007年10月23日期间支付了余下的全部房款，中誉公司开具了收款收据。2007年10月19日，中誉公司发函通知赵奇梅，欲解除《购房协议书》，并不在双方的《商品房买卖合同》上盖章。原告认为，双方签订的《购房协议书》对相关购房事实作出了约定，中誉公司已收取了原告支付的全部房款，双方的商品房买卖法律关系已经成立且生效，中誉公司要求解除《购房协议书》没有任何合法理由。基于以上事实和理由，故提起诉讼，1、判令确认双方商品房买卖合同成立并生效；2、判令中誉公司继续履行双方的商品房买卖合同。为证明其主张，赵奇梅、李一帆、赵佳树向本院提交了如下证据：1、购房协议书1份，证明双方签订的购房协议书达成房屋买卖事项，并约定房屋具体坐落及价款；2、收据2份，证明中誉公司根据《购房协议书》收取购房款；3、通知1份，证明中誉公司通知赵奇梅签订房屋买卖合同；4、名片1份、房款交款计算单1份，证明中誉公司要求赵奇梅支付案件所涉四套房屋的房款共计8159409元。交款计算单中有潘丹青的签字，证明原告已经按中誉公司要求前往签署商品房买卖合同；5、商品房买卖合同一份，证明中誉公司向原告提供房屋买卖合同，原告在合同文本上签字；6、收据2份，原告已经付款300万元的事实；付款凭证2份，证明原告已支付全部购房款8159409元，中誉公司为原告支付的房款开具700万元的收据。对于10月23日原告支付的房款，中誉公司对该房款不予确认，也不开收据；7、关于要求出具购房收款收据的函1份、国内特快专递邮件查询申请书1份、国内特快专递邮件详情单1份，证明原告要求被中誉公司出具全额购房收款收据，并办理相关的房产备案登记手续；8、通知1份，证明中誉公司欲单方面解除双方签订的购房协议书；9、关于取回预付款的通知1份，证明被中誉公司收取了原告支付的房款；10、中誉公司在杭州市萧山区房产管理局备案的商品房买卖合同三份，该三份合同中有部分内容是中誉公司职员潘丹青所填写，该笔迹与本案所涉的商品房买卖合同中的笔迹一致，欲证明本案所涉商品房买卖合同是中誉公司内容填写完毕后交给李一帆、赵佳树签字的。被告中誉公司答辩称：1、原告李一帆、赵佳树不是本案适格的原告，本案涉及两份所谓的书面协议，一份为购房协议书，一份为商品房买卖合同，而商品房买卖合同因双方没有达成合意的一致，不是生效或成立的合同，审判本案的主要依据是购房协议，而订购协议只有赵奇梅的签署，所以另两原告主体不适格。2、中誉公司与赵奇梅签订了购房协议书，原被告双方签订的预订房性质的协议已经发生法律效力，真实合法有效，在购房协议履行过程，赵奇梅并没有按照预订协议支付款项，为此，中誉公司先后三次发函通知赵奇梅，对赵奇梅预订的相应房屋及协议予以解除，中誉公司行使权利有相应的法律依据，行使解除合同权利有相应的法律规定，双方就预订房买卖关系已经解除，不存在原告诉请的双方要签署正式买卖合同的事宜。3、基于双方在预订房协议履行中赵奇梅有违约行为，中誉公司行使了解除权，双方就被告开发的房屋预订意向已经解除，对预订协议指向的要签约的法律事实已经不存在，原被告再行要求签署正式合同的事实已经不存在，况且双方对签订合同并未达成一致，原告提供的合同中只有原告的签字，没有中誉公司的盖章和签字，根据相关法律规定，双方的合同并未成立，原告要求按照正式商品房买卖合同履行进而要求交付房屋的事实不存在。综上，请求法庭驳回原告的起诉或诉讼请求。为证明其主张，中誉公司向本院提交了如下证据：1、购房协议书1份、万豪广场3#商品房预售许可证1份。证明赵奇梅与中誉公司签订购房协议书后，应在中誉公司取得预售许可证后10日内（即2007年1月10日）签订品房预售合同的事实；2、仲裁管辖异议申请书1份、仲裁管辖异议答辩书1份、杭州仲裁委（2008）杭仲撤决字第67、68、69、70号，证明原被告之间的房屋买卖纠纷业经杭州仲裁委仲裁，最终原告因依据不足撤回申请，同时原告在仲裁管辖异议答辩时已明确认为商品房买卖合同及仲裁条款成立且生效的事实；3、2007年8月16日通知1份、2007年10月19日通知1份、2008年3月31日关于取回预付款的通知1份，证明被告多次通知原告支付房款，但原告拒绝按照购房协议书的约定支付房款，被告于2007年10月19日正式解除2006年12月4日购房协议书，并通知原告取回预付款的事实。本院在组织双方当事人对赵奇梅、李一帆、赵佳树提交的补充证据（中誉公司在杭州市萧山区房产管理局备案的三份商品房买卖合同）进行质证时，依法依职权对前来辨认字迹的中誉公司职员潘丹青进行发问，潘丹青陈述：合同手书内容为其所填写。合同是其按公司领导要求交给原告的。买受人填写为李一帆、赵佳树是按照买受人的要求、并请示过公司领导的。合同具体内容是买受人与公司领导谈好的，其没有参加具体协商。本院依法组织当事人对提交的证据进行了质证，现认证如下：1、对于赵奇梅、李一帆、赵佳树提交的证据1，中誉公司对真实性没有异议，但提出该协议已经通知解除；对于证据2的真实性没有异议，但提出在通知解除协议时已经要求原告取回；对于证据3的真实性没有异议，但提出根据通知内容，协议解除的条件成就；对于证据4的真实性没有异议，但提出原告并没有付清房款，双方之间合同解除的条件成就；对于证据5的真实性没有异议，但提出中誉公司没有在合同上盖章，合同不成立；对于证据6的真实性没有异议，但该钱款是在解除订购协议后支付的，已经通知赵奇梅取回；对于证据7-9的真实性没有异议，但提出由于双方订购协议解除，所有最后的付款未开收据，并且通知原告取回付款；对于证据10的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对于其证明内容，潘丹青已经认可由其书写。本院对赵奇梅、李一帆、赵佳树提交的证据1-9的真实性予以确认；对于证据10，由于中誉公司职员潘丹青已经承认了合同内容由其填写的事实，故该间接证据已经被直接证据所取代，该证据于本案没有直接的关联性，不予确认。2、对于中誉公司提交的证据1，原告对证据没有异议；对于证据2，原告提出与本案没有关联性；对于证据3本身没有异议，但对中誉公司的证明对象有异议。原告在2007年8月25日到中誉公司签订合同，但由于中誉公司的原因才没有签成合同。中誉公司解除合同的理由不成立，原告没有付清购房款是由于中誉公司的原因造成的。本院对证据1、3予以认定。对于证据2，与本案纠纷没有关联性，不予确认。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：赵奇梅系李一帆的母亲，赵佳树的姐姐。2006年12月4日，以浙江中誉置业有限公司为甲方、以赵奇梅为乙方签订购房协议书一份，双方约定：二、甲方同意将位于中誉万豪广场项目市心北路225号，施工图3号楼临市心北路东南转角1-4层，估约1340平方米的房屋出卖给乙方。三、房屋价格为每平方米5600元，暂定总房价7504000元。实际房款按实际测绘面积为准和约定房价计总房款。四、乙方于本协议订立时支付300万元房款，余款450.4万元在2006年12月底付清。七、在甲方取得该房屋销售许可证10天内（以甲方通知为准），乙方须与甲方按本协议订立商品房预售合同。九、⑴、如乙方未按本协议约定时间支付清房款或订立商品房预售合同的，乙方须按日千分之一承担违约金，同时甲方在一年内可随时解除本协议及商品房预售合同。双方还约定了其他内容。在协议签订当日，赵奇梅向中誉公司付款300万元。对于2006年12月21日的付款100万元，中誉公司以李一帆的名义开具了收款收据。2006年12月30日，中誉公司领取了万豪广场3号楼的商品房预售证。2007年8月16日，中誉公司向赵奇梅发出通知，称：房屋的预售许可证已于2006年12月30日取得，但赵奇梅并未按要求前来订立商品房预售合同，也未按协议要求支付房款。现要求赵奇梅于2007年8月30日去订立商品房预售合同，并在2007年8月30日前付清房款。如赵奇梅未按要求支付房款并订立商品房预售合同，逾期中誉公司就自然解除2006年12月4日订立的购房协议书，解除事宜不再另行通知。2007年8月25日，中誉公司工作人员潘丹青将每套房屋的房款交款计算单交给了赵奇梅。2007年9月15日，李一帆和赵佳树作为买受人，在以本案所涉的房屋为出让标的物的商品房买卖合同及其他相关的三份合同上签字确认。该商品房买卖合同为制式统一的合同，条款完备。除合同的落款签名外，合同中的手书内容为中誉公司职员潘丹青所填写。潘丹青将内容填写完毕的合同交给买受人签字。合同的买受人填写为李一帆（90%），赵佳树（10%）。合同第三条关于合同标的物约定为：买受人购买的商品房为萧山市心北路227号201室，建筑面积419.48平方米。合同第六条关于付款方式和期限的内容为：于2007年8月28日前一次性付清房款973678元，物业维修基金25169元，合同印花税1153元，合计100万元。余款1332531元于2007年9月15日前付清。合同的出卖人签章部位空白。2007年9月19日和2007年10月10日，李一帆分别向中誉公司付款200万元和100万元。中誉公司以李一帆为交款人向李一帆开具了收款收据。2007年10月19日，中誉公司再次发函通知赵奇梅，称：由于赵奇梅仍未付清房款，决定解除双方在2006年12月4日订立的购房协议书，同时要求赵奇梅近期去中誉公司办理退款手续。2007年10月23日，李一帆以境内汇款的方式往中誉公司帐户内汇款11×××09元。中誉公司认可收到了款项，但拒绝再开具收款收据。2007年12月18日，李一帆、赵佳树和赵奇梅向中誉公司发函，称：2007年9月15日，中誉公司与我们签订了商品房买卖合同四份，总房款为8159409元。我们在2007年10月23日前已经付清了全部房款。但你公司既不在购房合同中签章，又不肯出具2007年10月23日支付11×××09元房款的收款收据。现函告中誉公司，请务必在2007年12月25日前出具收款收据并在购房合同上加盖公章，办理房产备案登记手续。2008年3月31日，中誉公司向赵奇梅发函，通知称：因为你未按约定支付房款，我司已解除协议。为此，特再次通知你前来我司取回以李一帆名义支付的房款。2008年4月7日，赵奇梅、李一帆和赵佳树就本案纠纷向杭州仲裁委申请仲裁，同年7月29日，该三人撤回仲裁申请。同年8月6日，三人向杭州市萧山区人民法院提起诉讼。本院认为：赵奇梅在2006年12月4日与中誉公司签订的购房协议为预约合同，现双方争议的焦点是双方之间的本约合同是否成立生效。本院认为，如果按照一般的合同法理论，中誉公司职员潘丹青填写好并交给赵奇梅的合同条款完备，内容具体明确，应当构成要约。按照相关法律规定，就是房产广告内容具体明确对购房者订立合同和确定房屋价格形成影响的都可以认定为要约，更何况条款完备的合同。李一帆、赵佳树在合同上签字确认应当认定为承诺。当然，根据法律规定，房屋买卖合同应当采用合同书形式订立合同。此类合同自双方当事人签字或者盖章时合同成立。但是，法律同时也规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从后续发生的事实判断，2007年9月19日和10月10日，李一帆各向中誉公司付款200万元和100万元，中誉公司收款后以李一帆为付款人向李一帆开具了收款收据。如果按中誉公司所称由于赵奇梅在2007年8月30日前未付清房款并签订合同双方协议就已经解除的话，那么中誉公司就不会在9月19日和10月10日再接受李一帆所支付的购房款了。同样的付款行为，对于李一帆在10月13日支付的11×××09元款项，中誉公司就拒绝开具收款收据了。中誉公司解释称这是在10月19日又发出了解除通知。以之推断，中誉公司对10月19日前的付款行为是认可并接受的。因此，中誉公司虽然未在合同上签章，但是买受人已经履行了主要付款义务。在2007年10月10日前累计付款700万元，中誉公司都开具了收款收据。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方当事人接受的，该合同成立。对于合同的主体问题，原告主张预约合同和本约合同的主体是一致的。赵奇梅在签订预约合同时就向中誉公司披露购房款为其与赵佳树共同出资，而且以后想把房产证做在儿子李一帆名下的情况，当时中誉公司工作人员告知可在订立商品房买卖合同时再正式确定。所以在签订预约合同时是以赵奇梅的名义签订，而订立商品房买卖合同时合同主体为李一帆和赵佳树。赵奇梅和李一帆是母子关系，实际为同一主体。本院认为，2006年12月6日的购房合同与2007年9月15日的商品房买卖合同标的物同一，而且可以排除中誉公司与不同主体订立合同的可能。鉴于赵奇梅与李一帆、赵佳树的亲属关系，其称的今后想将房产证做在儿子名下故以儿子的名义订立合同的主张亦符合一般生活经验。中誉公司职员潘丹青也陈述合同内容是其填写，是按照公司领导吩咐填写合同内容，并将买受人填写为李一帆和赵佳树。应当认为中誉公司对合同主体变更且主体变更后权利义务相互承接这一事实是知晓的。因此，应认定两份合同的权利义务是延续的，并不是两份相互独立、无关的合同。预约合同因本约的订立而权利义务终止，预约合同中带有本约合同性质的权利义务已经被订立的本约合同的约定内容所替代。关于中誉公司解除合同通知的效力问题，本院认为，预约合同所指向的对象为订立本约。2007年9月15日，李一帆和赵佳树就预约合同中出让的房屋与中誉公司签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同虽然没有中誉公司的签章，但也因合同义务人履行主要义务、权利人接受而合同成立。本约订立之后，预约合同因已经履行完毕而权利义务终止。合同双方当事人的权利义务应由本约的内容来确定。中誉公司依据预约合同内容行使合同解除权因缺乏合同依据而变得没有意义，不能引起民事权利义务的变动。虽然李一帆仍然有部分款项迟延履行，但本约中对迟延履行有专门约定，其迟延履行的违约行为并不符合解除合同的条件。综上，李一帆、赵佳树于2007年9月15日与中誉公司订立的商品房买卖合同因实际履行而成立并生效，双方都应按照合同约定内容履行权利义务。中誉公司未按约定内容履行义务，李一帆、赵佳树有权要求继续履行合同。但是作为一个诉讼请求，内容应当具体明确。继续履行合同是一个笼统的概念，合同的义务是双务的。而且合同义务是一个义务群，有主给付义务、从给付义务、附随义务等，并非单一义务内容。故应当认为原告方的请求不明确。对于中誉公司作为房屋出卖人的合同主给付义务，即交付房屋，由于约定的交付房屋的时间是2008年12月31日，该履行期限尚未届满，买受人的请求权不能成立。故对于该请求，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十四条第一款、第九十一条第（一）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认李一帆、赵佳树与浙江中誉置业有限公司就杭州市萧山区市心北路227号201室房屋签订的商品房买卖合同成立并有效；二、驳回赵奇梅、李一帆、赵佳树的其他诉讼请求。案件受理费25250元，财产保全费5000元，合计30250元，由赵奇梅、李一帆、赵佳树负担3025元，由浙江中誉置业有限公司负担27225元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费25250元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　葛　彤审　判　员　　陈颖浚代理审判员　　李燕山二〇〇八年十二月八日书　记　员　　吴　彦关注公众号“”