（2008）绍中民一终字第1061号
裁判日期: 2008-12-24
公开日期: 2014-09-17
案件名称
单纪林、单志清等与单子根、孙建洪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
单纪林,单志清,单根美,单子根,孙建洪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）绍中民一终字第1061号上诉人（原审原告）单纪林。上诉人（原审原告）单志清。上诉人（原审原告）单根美。上述三上诉人之委托代理人（特别授权代理）唐传荣。被上诉人（原审被告）单子根。被上诉人（原审被告）孙建洪。委托代理人（特别授权代理）董坚。委托代理人（特别授权代理）李卫。上诉人单纪林、单志清、单根美因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2008）绍民一初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年11月21日公开开庭审理了本案。三上诉人及其委托代理人唐传荣、被上诉人单子根、被上诉人孙建洪及其委托代理人董坚、李卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：座落于绍兴县马鞍镇东联村座西朝东平屋二间，系原告单纪林于1979年经有关部门批准建造，1987年单纪林经有部门审批又建造二层楼房二间，1989年10月，单纪林对上述二处房屋申报土地使用权登记，绍兴县人民政府经审核同意，于1991年颁发《集体土地建设用地使用证》二本予以确认，其中平屋二间建筑占地53.3平方米，楼屋二间建筑占地81.6平方米，家庭人口均为5人，即原告单纪林夫妇（妻子樊爱云于1996年故）、单志清、单根美及被告单子根。樊爱云去世后，单纪林于1996年回越城区灵芝镇横湖村居住，帮儿子单志清管理蟹塘，并放话要将二间楼屋出卖。2001年10月23日，单子根以自己名义将上述平屋二间作价2，000元出卖给被告孙建洪，并由本村会计孙某代笔出具《绝卖文契》一份，载明：该屋坐西朝东，柒架头平屋二间，系砖木结构，上连瓦片，下到土基石，同时四壁门窗齐全，该房屋产权如有亲属出来干涉，全有出主单子根负责，与受主无关。2002年4月5日，在被告单子根家里（单志清及中人华某在场）被告单子根以单纪林名义，将上述房屋中的楼屋二间作价16，000元出卖给孙建洪，并由孙某执笔，双方订立《绝卖文契》一份，载明：该屋占地面积为81.6平方米，该屋由本人全权作主出卖给受主所有，今后如遇子女或外人出来干涉者，由本人负责，与受主无关。孙建洪当场付清房款，单子根亦将由其保管的《集体土地建设用地使用证》两本交付于孙建洪为凭。孙建洪买受后，将二层楼屋二间翻建成了三楼，管业使用至今。嗣后，单纪林曾与孙建洪就单子根出卖房屋一事进行交涉，未果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。上述事实，由原告提供的土地使用者为单纪林的地籍档案查询单二份、被告孙建洪提供的《绝卖文契》二份、申请本院调取的绍兴县国土资源局档案馆有关涉讼房屋的土地登记档案资料二份、证人何某、金某、孙某、华某证言、该院告某原审判决认为，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。依法成立的合同，自成立时起生效。本案双方当事人争议的焦点问题是两被告先后于2001年10月23日、2002年4月5日订立的两份《绝卖文契》是否合法有效？该院认为，该两份合同均应认定有效，具体理由分述如下：一、关于第一份合同的效力问题。首先，从买卖双方当事人的意思表示来看，单子根与孙建洪均系完全民事行为能力人，出卖人单子根经与买受人孙建洪协商一致，就有关房屋买卖事宜由孙某执笔，双方订立《绝卖文契》一份，单子根并在该《绝卖文契》上签字捺印，孙建洪持有并向法庭提交该《绝卖文契》，本案又不存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形，故应当认定《绝卖文契》系合同双方当事人的真实意思表示。其次，从合同内容来看，买受人孙建洪与二间平屋的土地使用者单纪林系同一农村集体组织成员，其买受人主体资格符合法律规定。合同内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，未损害社会公共利益，由于单子根系共有人之一，其以自己名义与买受人孙建洪订立合同，故本案亦不存在双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。通过以上分析，可以认定两被告于2003年10月23日订立的《绝卖文契》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。二、关于第二份合同的效力问题。经查，该《绝卖文契》亦系由孙某代笔书写，与前一份合同不同之处在于，该合同单子根是以单纪林名义与买受人孙建洪订立，该合同除存在前述第一份合同有效情形外，还存在合同有效的表见代理情形。这是因为该合同是单子根以本人单纪林名义与合同相对人孙建洪订立，但单子根并没有获得本人单纪林的授权，此其一；其二，孙建洪订立合同前，已听说单纪林要将楼屋二间出卖，订立合同时单子根持有并交付买卖房屋的《集体土地建设用地使用证》，以上这些事实和理由足以使孙建洪相信单子根具有代理权；其三，因单子根系单纪林儿子，单子根以其父名义与孙建洪订立合同，孙建洪当然相信单子根具有代理权，单子根实际上没有代理权，孙建洪主观上并无过失；其四，本案两被告订立的《绝卖文契》本身并不具有无效和应被撤销的内容。以上几点符合表见代理的人的构成要件，对单纪林来说，产生有权代理的效力，即在孙建洪与单纪林之间产生房屋买卖法律关系，单纪林应受表见代理人单子根与相对人孙建洪之间实施的民事法律行为的约束，享有该行为设定的权利和履行该行为设定的义务。单纪林不得以无权代理为抗辩，不得以行为人具有故意或过失为理由而拒绝承受表见代理的后果，也不得以自己没有过失作为抗辩。因此，从鼓励、保护交易角度出发，应认定两被告签订的《绝卖文契》有效，现原告要求确认两被告签订的《绝卖文契》无效，并要求被告孙建洪返还房屋，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：驳回原告单纪林、单志清、单根美要求确认被告孙建洪与被告单子根于2001年10月23日及2002年4月5日签订的二份房屋买卖合同（绝卖文契）无效并判令被告孙建洪返还二份绝卖文契所对应的位于绍兴县马鞍镇东联村，地号228、198，图号10-3-1的二间平房（面积53.3平方米）及二间楼房（面积81.6平方米）给原告的诉讼请求。本案受理费550元，由原告单纪林负担。上诉人单纪林、单志清、单根美上诉称：单子根与孙建洪签订的二份房屋买卖合同的行为未经其他共有人同意或事后追认。原审采信了有关证人证言，以此确认单子根出卖房屋行为得到了单纪林、单志清的同意，原审的这一认定错误。孙建洪在与单子根签订合同时主观上存在过失，其与单子根签订的第二份房屋买卖合同不存在合同有效的表见代理情形。单子根与孙建洪签订的二份合同系效力待定合同。本案应适用《合同法》第五十一条和民法通则若干意见第89条规定的无权处分情形的相应规定。在所涉房屋其他共有人已明确诉请法院确认该买卖合同无效的情形下，讼争合同因未得到权利人的追认而应认定为无效。原审以鼓励、保护交易角度出发认定合同有效的观点偏离相应法律精神和司法实践。综上，请求撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人单子根答辩称：房子卖掉，我爸爸、哥哥和姐姐都不知道，是我一个人卖的。被上诉人孙建洪答辩称：被上诉人是善意、有偿取得讼争房屋的所有权，涉案的二份房屋买卖合同应依法认定为有效。三上诉人认为被上诉人在签订合同时就已明知讼争房屋系上诉人等四人共同共有，主观上存在过失的理由，无事实与法律依据。本案中，讼争房屋虽因继承等原因事实上归上诉人等四人共同共有，但房屋所对应的两份《集体土地使用权证》所登记的权利人均只是上诉人单纪林一人，因而被上诉人有理由相信使用权证上记载的权利人为单纪林。被上诉人系善意、有偿取得讼争房屋所有权，并且已出资翻建。根据法律规定，三上诉人无权要求被上诉人返还讼争房屋，其应向被上诉人单子根主张损害赔偿或自行承担。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。各方当事人在二审中均未提供新的证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人原审之诉讼请求是否应予以支持，具体审查两份绝卖契约的效力问题。一、关于2001年10月23日签订的绝卖文契之效力问题。因二被上诉人均系同一农村集体组织成员，故被上诉人孙建洪作为买受人之主体资格符合法律规定。且因被上诉人单子根作为出卖人系共有人，故在上诉人不能提供证据证明被上诉人孙建洪主观上存在恶意即知悉被上诉人单子根系无权处分之情形下，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，被上诉人孙建洪作为善意第三人的合法权益应当得以保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，确认合同无效应以法律、行政法规为唯一依据，因该绝卖文契并不存在法律、行政法规规定的无效之情形，同时亦不存在法定可撤销情形，故应当认定为依法成立、生效。二、关于2002年4月5日签订的绝卖文契之效力问题。该绝卖文契上虽载明出卖人为上诉人单纪林，但因当时被上诉人单子根向被上诉人孙建洪提供了集体土地建设用地使用权证，且基于被上诉人单子根与上诉人单纪林系父子关系之事实，故在上诉人不能提供证据证明被上诉人孙建洪主观上存在恶意即知悉被上诉人单子根系无权处分之情形下，应当认定被上诉人孙建洪系有理由相信被上诉人单子根系代表上诉人单纪林签约出卖讼争房屋，即表见代理成立。因上诉人单纪林、被上诉人孙建洪均系同一农村集体组织成员，故被上诉人孙建洪作为买受人之主体资格符合法律规定。同理，因上诉人单纪林作为出卖人系共有人，在上诉人不能提供证据证明被上诉人孙建洪主观上存在恶意之情形下，被上诉人孙建洪作为善意第三人的合法权益应当可得以保护。鉴于该绝卖文契不存在法定无效、可撤销之情形，故应当认定为依法成立、生效。综上，上诉人要求确认二份房屋绝卖文契无效并据此要求被上诉人孙建洪返还相应房屋之诉讼请求缺乏相应的事实依据和明确的法律依据，本院依法不予支持。对于上诉人方的损失，其可依法另案向被上诉人单子根要求赔偿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人单纪林负担184元、上诉人单志清负担183元、上诉人单根美负担183元。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣代理审判员 毛振宇代理审判员 方 艳二〇〇八年十二月二十四日书 记 员 李琼珏 来源：百度“”