（2008）下民一初字第1774号
裁判日期: 2008-11-14
公开日期: 2014-04-23
案件名称
上海上房物业管理有限公司杭州分公司与佟丽伶房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
上海上房物业管理有限公司杭州分公司；佟丽伶
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第1774号原告：上海上房物业管理有限公司杭州分公司。负责人：周超。委托代理人：张涵刚。被告：佟丽伶。原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司（以下简称上房公司）为与被告佟丽伶房屋租赁合同纠纷一案，于2008年9月23日向本院起诉，本院受理后依法由代理审判员周菁晖独任审理，于2008年10月27日公开开庭进行了审理。原告上房公司委托代理人张涵刚、被告佟丽伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上房公司诉称：2002年12月31日，原告与被告佟丽伶因租赁位于杭州市建国北路15号的经营用房，签订《房屋租赁协议书》一份，后因故在杭州市下城区人民法院的主持下，原告与被告解除了房屋租赁合同。嗣后，被告至今未按租赁合同的约定支付其在腾退之前的租金（租金按照合同约定计算，时间自2007年10月1日至2008年4月30日）。故起诉请求：1.判令被告支付拖欠因承租原告经营用房的租金人民币49500元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告佟丽伶辩称：（1）原告所诉房屋租赁合同纠纷已由（2007）下民一初字1799号《民事调解书》作出裁决，调解书的内容共两条，根据文本生效时间的先后顺序，该调解书是双方最终所达成的有效协议，之前双方达成的协议与该调解书的内容有冲突的，应以该调解书为准。对于该调解书内容的执行异议，应属执行方面的问题，原告无权以同一事由再另行诉讼。（2）根据调解书，原告应在房屋腾空之日支付相应的补偿金及押金。但是原告在未通知被告的情况下擅自进入该房屋，并已经将该房屋转租给他人。原告擅自接受房屋的行为，实际已构成对于腾空房屋的认可，并要承担收房所带来的后果，对于房屋的物品风险义务应由原告承担，被告无须承担责任。（3）原告本身就是在被告租房期间擅自提出解约，原告逼迫被告与承租人解除合同，实际造成被告的损失，原告的行为属于违约行为。被告轻信原告的履约诚意，在法院的主持下达成调解书。原告在尚未履行的情况下，又向被告提起诉讼。对于原告的诉讼请求金额，可分为协议解除前和协议解除后两个部分，解除前的金额在上一个案件已经处理过了，原告已经放弃了相关权利，原告不应该再提起诉讼；解除后的租金，因为房屋已经不是被告承租，原告没有理由再向被告要租金。所以希望法院驳回原告的诉讼请求。原告上房公司为支持其主张向本院提交如下证据材料：1.房屋租赁协议书，欲证明原、被告存在租赁关系；2.调解协议和民事调解书，欲证明解除合同及应支付费用的事实；3.发票，欲证明被告拖欠租金的事实。被告佟丽伶为支持其辩驳意见向本院提交如下证据材料：1.调解书，欲证明被告向原告追讨费用，原告并没有支付。经庭审质证：原被告对对方提交的证据均无异议，本院对该四份证据的证明力均予以确认。综上有效证据及相关当事人陈述，本院认定下述案件事实：2002年12月31日，原告上房公司与被告佟丽伶签订《房屋租赁协议书》一份，约定上房公司将位于建国北路15号、建筑面积141.88平方米的房屋出租给佟丽伶，租赁期限自2003年3月1日至2011年2月28日止，年租金为95000元。后佟丽伶将该房屋转租给高晓军。2007年10月26日，上房公司因与佟丽伶的房屋租赁纠纷向本院起诉，要求终止双方的协议书，并判令佟丽伶支付租金24000元、管理费7666.67元（计算至2007年10月31日）。2008年1月20日，双方自行协商签订《调解协议》一份，1月21日，本院作出（2007）下民一初字第1799号民事调解书，确认如下内容：1.上房公司与佟丽伶于2002年12月31日签订的《房屋租赁协议书》自2008年1月31日自愿解除。2.上房公司于佟丽伶腾房之日一次性支付佟丽伶3万元作为提前终止合同的补偿金，并退回房屋租赁的承租押金3000元。除上述调解书载明的内容外，双方在1月20日的《调解协议》中还约定：1.自2008年2月1日起至房屋腾退之日止的房屋租金，按法院实际判决高晓军应支付给佟丽伶的费用为准（除押金和2008年2月1日前费用外），由佟丽伶支付给上房公司。佟丽伶所有应付租金及相关费用与上房公司的补偿金、押金同时结算。2.现由于佟丽伶将该商铺转租给高晓军后，高晓军未按照合同如期支付房屋租金，已构成违约。现佟丽伶已通过法律途径要求解除与高晓军的合同，收回商铺。佟丽伶承诺待与现经营人高晓军的房屋租赁案件判决生效后，佟丽伶即将商铺交给上房公司。如高晓军不予主动腾退，佟丽伶应申请法院强制执行，上房公司应予配合。后佟丽伶向上房公司支付该房屋租金至2007年9月。2008年5月初，上房公司收回租赁房屋。佟丽伶至今未按照《调解协议》约定起诉高晓军要求其支付解除合同至房屋腾退之日的租金。本院认为：原告上房公司与被告佟丽伶于2002年12月31日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。后经双方协商，并经本院调解书确认，该协议书已于2008年1月31日解除。现上房公司要求佟丽伶支付拖欠其承租房屋的租金，其中：上房公司主张的2007年10月的租金，因上房公司曾在2007年10月26日起诉的（2007）下民一初字第1799号案中主张过，经本院主持双方已达成调解协议并制作民事调解书，故对该部分租金，本院不予支持。上房公司主张的2008年2月1日至房屋实际腾退日的租金，因双方的租赁协议已于2008年1月31日解除，双方的租赁关系已经终止，而且在该期间房屋的实际占有使用人为高晓军，而非佟丽伶，故上房公司要求佟丽伶支付该部分租金，缺乏相应的事实和法律依据。对上房公司主张的2007年11月1日至2008年1月31日的租金，因在该期间，双方租赁协议仍然有效，诉争房屋由佟丽伶转租的承租人高晓军实际使用，且双方在调解协议中对该部分租金亦未作约定，故佟丽伶应按照租房协议的约定支付该部分租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告佟丽伶于本判决生效之日起十日内支付原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司房屋租金23750元。二、驳回原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1038元，减半收取519元，由原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司负担270元，被告佟丽伶负担249元；保全费520元，由原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司负担271元，被告佟丽伶负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1038元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。代理审判员 周菁晖二〇〇八年十一月十四日书 记 员 杨 帆 关注微信公众号“”