（2008）绍中民一终字第909号
裁判日期: 2008-11-13
公开日期: 2014-10-28
案件名称
邵阿毛与卢爱琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵阿毛,卢爱琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）绍中民一终字第909号上诉人（原审原告）邵阿毛。委托代理人（特别授权）许明。被上诉人（原审被告）卢爱琴。委托代理人（特别授权）吴爱珠。委托代理人（特别授权）袁乐明。上诉人邵阿毛为与被上诉人卢爱琴房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年9月12日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员陈哲宇、代理审判员金湘华参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，原告系绍兴市上大路231号房屋（原门牌号为上大路162号）所有权人。1991年11月10日，原告与被告夫妇签订租房协议书一份，将该房后面部分房屋计楼下12.4平方米、楼上18平方米，合计30.4平方米出租给被告夫妇，房租按国家房改价格收取，租赁期限至被告夫妇过世为止。被告由于年事已高，由其长子袁绍基、长媳吴爱珠处理房屋租赁事宜，每年通过银行汇款形式支付当年房租，至2005年双方并无纠纷。2005年房租272.40元已于当年4月15日支付。2005年原告来绍兴适遇被告另一儿子袁乐明，提及2005年的房租未付，袁乐明即支付给原告300元并由原告出具收条，袁乐明事后和吴爱珠说及此事，吴爱珠告知2005年房租已经支付，袁乐明与吴爱珠认为该300元可以抵冲2006年的房租，遂不再支付2006年房租。2007年，被告之孙女（吴爱珠之女）将房租280元放在上大路231号前面部分房屋承租人倪纪安那里托其转交原告，但原告以双方关于房租有纠葛拒收。原告于2008年1月16日致函被告催讨两年房租并要求被告补足前几年房租差额合计930元。被告于2008年1月25日回函称2006年租金已于2005年10月支付，并汇去2007、2008年房租及2006年房租差额合计813.84元。原告拒绝接受该汇款并于2008年2月19日书面通知被告自函到之日起解除双方租房协议并要求被告于2008年2月底腾退房屋，该函于同年2月23日寄达被告。另查明，木结构住房租金房改价格自1998年起进行了调整，1998年调整为：楼房每月每平方米0.92元，平房每月每平方米0.90元；2006年调整为：楼房每月每平方米1.06元，平房每月每平方米1.00元。本案租房协议签订后，被告亲属袁晓红、傅思艺未经原告同意，将户口迁入上大路231号至今。原审法院审理认为，合同双方应遵循诚实信用原则履行合同义务。本案租赁合同的期限至被告夫妇过世为止，被告按约每年支付当年房租，2005年因失误多付的300元，被告可以要求抵冲2006年房租，原告单方面解除租房协议并要求被告腾房于法无据，本院不予支持。原告主张双方当事人的交易习惯为次年支付上一年房租证据不足，且与一般交易习惯不符，本院不予采信。自1998年以来房改租金调整，原告作为权利人应及时了解，其怠于关注事关自身合法权利的事项，应适用诉讼时效的规定，对于2006年以前的房租差额，本院不予支持。原告单独起诉被告要求迁走其亲属袁晓红、傅思艺迁入上大路231号的户口，不属于法院管辖范围，本院不予支持。2007年的房租已实际发生，原告可以要求被告支付；2008年的房租虽法律规定的履行期限尚未届满，但被告自愿支付，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：1、被告卢爱琴支付给原告邵阿毛2007、2008两年的房租773.38元及2006年房租差额86.69元，合计860.07元，于本判决生效后三十日内付清；2、驳回原告邵阿毛其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告邵阿毛负担。上诉人邵阿毛不服原审判决，提起上诉称：一、原审法院向倪纪安调查取证，不符合证据规则的规定，属违反程序。2、被上诉人没有证据证明2005年10月支付的费用为2006年房租。在2003年起因上诉人年事已高改由被上诉人汇款支付房租以前，上诉人多在每年清明到绍兴扫墓时收取上一年房租，故收取时间一般为四月份。2005年10月10日因涉案房屋在政府统一安排下翻修上诉人到绍兴，在遇到被上诉人代理人袁乐明并支付当年租金后，立下收条。原审法院以被上诉人两位近亲属的口头陈述否认书证效力，违反认证原则。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人卢爱琴口头辩称：被上诉人一直按照租房协议书支付租金。袁晓红、傅思艺户口已迁出讼争房屋。房租差价上诉人以前一直没有提，提出来后被上诉人已按协议补足了相应租金。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人邵阿毛提出以下证据材料：收据四份，以证明被上诉人支付房租方式为先住后租。本院审核认为，上诉人邵阿毛提出的上述证据形成于一审之前，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定精神，不属于二审程序中的新证据，不作为二审程序新证据采用。被上诉人卢爱琴在二审中未提出新的证据。二审经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人卢爱琴在一审中提供了存款凭条，存款时间为2004年4月6日、2005年4月15日。2005年10月10日卢爱琴之子袁乐明支付上诉人邵阿毛300元，后者出具收条载明系2005年房租费。综合分析上述事实，本院认为，袁乐明以为其母尚未支付2005年房租费遂向上诉人邵阿毛付款，表明本案的租金支付方式为当年支付；上诉人邵阿毛主张本案租金支付方式为先住后付，即当年租金下一年支付，不符合双方交易习惯，亦有违日常生活经验。被上诉人卢爱琴已于2005年4月15日汇款，其子袁乐明又于10月10日付款，即2005年支付了两笔租金，则后笔款项可抵冲2006年租金。被上诉人卢爱琴未拒付租金，不存在违约情形，上诉人邵阿毛主张解除租房协议，于法无据，本院不予支持。上诉人邵阿毛还提出一审法院存在程序违法，本院认为该理由不成立。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用80元，由上诉人邵阿毛负担。本判决为终审判决。审 判 长 高伯军审 判 员 陈哲宇代理审判员 金湘华二〇〇八年十一月十三日书 记 员 卢雅娟 百度搜索“”