（2008）越民一初字第3198号
裁判日期: 2008-10-09
公开日期: 2014-06-21
案件名称
谢尧新与王黄寿房��买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢尧新,王黄寿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零五条，第一百零六条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2008）越民一初字第3198号原告谢尧新。被告王黄寿。委托代理人（特别授权代理）何震辉。原告谢尧新与被告王黄寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年7月23日立案受理。依法由代理审判员张旭东适用简易程序独任审判，于2008年9月3日公开开庭进行了审理。原告谢尧新、被告王黄寿及其委托代理人何震辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢尧新诉称：2008年3月中旬，原告在欣荣房屋信息服务部了解房屋信息，中介人周祥荣向原告推荐了被告王黄寿的房源，经初步了解，该房在府山金鸡塘村金山公寓4幢403室，面积近125平方米，属城中村改造房，房屋的“三证”已发，中介周祥荣表示看过房屋的“三证”，到2008年5月26日后可上市交易（但因分房时被告王黄寿的这套房屋是与同村分房户王国华对调的，双方房屋的“三证”户名不对应）。原告当时提出过户是否有问题，被告王黄寿出示了金鸡塘村关于王黄寿与王国华的调房协议书，该协议的内容具体明确，有较高的可信度，同时被告又说明王国华是其外甥，其调给王国华的房屋面积有146平方米，大于王国华调给其的房屋，过户不会有问题。后经协商，被告王黄寿承诺房屋于2008年5月底前过户，商定成交价70万元，过户费用由原告承担，中介费3500元，签约后付定金1万元，于2008年5月20日前被告将房屋三证存放于���介周祥荣处时，原告支付被告王黄寿首期购房款9万元，5月底办理好过户手续后，原告支付给被告王黄寿二期购房款20万元，6月15日前办理好房屋交接后，原告支付三期购房款20万元，余款在原告办理好按揭贷款后付清，并在2008年4月6日签订了房屋买卖契约。原告按约支付了1万元定金和首期购房款9万元，而被告王黄寿未能如期办理房屋过户手续和交付房屋，严重违反了房屋买卖契约。现诉至法院，请求判令被告王黄寿立即归还原告购房定金人民币1万元和预付款9万元，合计10万元；被告王黄寿承担违约责任：按房屋买卖契约第四条规定向原告支付违约金和赔偿相应经济损失（按预付款的每天千分之一计算到归还之日）；本案诉讼费由被告承担。后经本院释明，原告变更诉讼请求为：判令被告王黄寿立即归还原告购房预付款9万元并双倍返还定金，合计110000元。被告��黄寿辩称：根据我国《房地产管理法》第三十九条第一款规定，本案涉案房产的土地使用权受让方式为划拔，其房产出让前应经市人民政府批准。根据《合同法》第四十条及最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第九条规定，在本案中，原告如果未能出示市人民政府的准予该房地产转让的批准文件，其转让合同应视为未生效。被告无须承担违约责任和赔偿责任。退一步而言，根据《合同法》第114条第二款的规定，违约金与赔偿金不得并用，受损害一方的赔偿，可以请求人民法院或仲裁机构予以增加或减少，用违约金的高低来调整，以权衡双方当事人的利益。二是违约金本身具有赔偿性质。三是合同中未约定违约金的，因一方违约而给对方造成损害，受害方可以要求赔偿损失，即由违约方支付赔偿金。因此即使本案合同成立生效，被告应承担的责任只能是原告十万元定金和购房款的银行同期存款利息而已。原告要求双倍返还定金，违背房地产买卖合同第四条规定，在合同中已经把定金作为了违约金处理。原、被告为证明各自的主张，提供了以下证据：1、原告提供房地产买卖契约1份，证明原告与被告之间的房地产买卖关系。被告对真实性、关联性没有异议，但认为不具有合法性，本案涉案房产的土地使用权受让方式为划拔，该房产出让前应经市人民政府批准，未经审批，合同无效。本院对证据本身予以确认。2、原告提供金山公寓安置房调房补充协议书复印件1份，证明王黄寿与王国华之间就讼争房屋达成调房协议，王黄寿可以处置该房屋。被告对真实性没有异议，但认为应以房产证登记为准，违约金与赔偿金不得并用。本院对证据本身予以确认。3、原告提供收条2份，证明原告按约支付了定金和预付款��被告没有异议，本院予以确认。4、被告提供国有土地使用权证1份，证明买卖房产的土地使用权属划拨，其买卖应经市人民政府审批，未经审批，合同无效。原告对土地性质属于划拨没有异议，但表示曾问过便民中心和国土局，他们的答复是如果土地性质是划拨的，只要交一定补偿金，就可以交易。本院对证据本身予以确认。经审理查明，原、被告双方于2008年4月6日签订房地产买卖契约一份，约定被告将座落于金山公寓4幢403室房屋一套、附带车棚10.6平方米出售给原告，计价70万元，签约时原告支付给被告定金1万元，在可拿房屋三证时付给被告房款9万元，取回房屋三证后，存入中介方保管，双方在2008年5月底前去便民中心办理正式过户手续时（拉出受理单），原告付给被告房款20万元，待被告到2008年6月15日前把房屋、车棚交原告时，原告再付20万元，余款20万元待原告去银行办理按揭后一次性付清。合同还对其他事项作了约定。合同签订后原告按约支付了1万元定金和首期购房款9万元，而被告王黄寿未能如期办理房屋过户手续。另查明，金山公寓4幢403室系拆迁安置房，房屋土地使用权取得方式为划拨。本院认为，民事法律行为遵循诚实信用原则。本案中原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按约履行。被告抗辩本案讼争房产的土地使用权受让方式为划拔，在出让前应经市人民政府批准，在本案中，原告未能出示市人民政府的准予该房地产转让的批准文件，所以转让合同应视为未生效。根据绍兴市人民政府办公室绍政办发（2004）154号文件，绍兴市已经发布文件允许拆迁安置住宅上市交易，故本案当事人不必另行办理转让审批手续。被告的抗辩于法无据，本院不予支持。现原告起诉要���被告返还房款并双倍返还定金，被告以即使合同成立生效，违约金与赔偿金不能并用，在合同中已经把定金作为了违约金处理，被告只需返还十万元款项及银行同期存款利息抗辩，可视为双方以默示方式对解除房屋买卖合同已经达成一致。原告可以要求被告返还已经支付的购房款，并可要求被告双倍返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百十五条、第一百十六条之规定，判决如下：被告王黄寿于本判决生效后三十日内返还给原告谢尧新购房款90000元并双倍返还定金，合计110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告王黄寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本��递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张旭东二〇〇八年十月九日书 记 员 范海燕 来自