（2007）绍中民一初字第27号
裁判日期: 2007-09-30
公开日期: 2014-10-24
案件名称
与越都大酒店有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
越都大酒店有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十七条，第六十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
中华人民共和国浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）绍中民一初字第27号原告（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野），住所地日本国静冈县富士市原田1146番地8（静罔県富士市原田1146番地の8）。法定代表人戴旭东。委托代理人（特别授权）冯坚。被告越都大酒店有限公司。法定代表人鲁家贤。委托代理人（特别授权）马恒忠。原告（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）与被告越都大酒店有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2007年2月7日立案受理后，依法组成由审判员魏晓法担任审判长、审判员吕景山、代理审判员傅海鑫参加评议的合议庭，于同年3月22日公开开庭进行了审理。原告（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）的委托代理人冯坚、被告越都大酒店有限公司的委托代理人马恒忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）诉称：原告系被告股东。1999年7月18日，越都大酒店召开第五次董事会并通过决议，“由于（酒店建设）工程建设资金缺口很大，筹资渠道比较复杂，鉴于整个工程竣工验收还有一段时间过程，在所难免工程筹建处会受到债务的困扰，董事会同意越都大酒店有限公司经营班子在不低于含税成本价的基础上出售大楼部分房产，抵偿债务。”同年7月19日，原告根据上述董事会决议以及绍兴市政府办公室（1999）8号专题会议纪要，与被告签订了存量房转让合同（合同编号：9902），原告向被告购买位于绍兴市区胜利东路1号的房产，建筑面积暂为5011平方米，共5层，即：第18层面积为995平方米，第19层至第22层面积均为1004平方米，总购房款为人民币2255.04万元，原告将已于1994年10月31日、1994年11月20日、1995年9月4日借给被告的款项折合人民币12735707.42元作为第一期购房款，余款在房子验收合格，交付使用后三个月内结清。合同签订后，被告因故需将其中第18、19层房产转让给绍兴市商业银行，原、被告签订了补充合同，即原告所购房产调整为第20至第22层，总购房款调整为人民币1273.57万元。房屋建成后，原告于2002年3月19日将所购房产委托被告经营，但时至今日，被告仍未能给原告办妥所转让房产的相应权证，致纠纷形成。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定以及双方合同第八条约定，被告理应为原告办证提供相应证明材料，并办妥相应权证，但被告却在房屋权属登记证书办理条件早已具备也不存在登记部门和其他第三人所能控制原因的情况下至今未办理权属登记。另外，根据中华人民共和国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告立即提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料，并为原告办理受让房产的土地使用权证和房屋所有权证；2、判令被告向原告支付自2005年2月8日起至实际支付前款相关资料日止的迟延办证违约金，以人民币1273.57万元额度按中国人民银行规定的同期逾期贷款利息标准计付（其中2005年2月8日至2007年2月7日期间应计违约金为人民币202.65万元，即人民币1273.57万元×6.12%×1.3×2）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告越都大酒店有限公司未作书面答辩，其在庭审中辩称：一、本案原告系被告股东之一，那么本案应该是股东与股东之间算帐，不应该由公司进行算帐。二、原告作为一家外国企业，在中国投资买卖房产没有办理批准手续，且本案双方之间的房屋买卖违反了中华人民共和国的有关法律规定。三、本案诉争的房屋尚未办理初始登记，没有领取权属证书，原、被告之间的买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条等法律规定，因此，双方之间的房屋买卖合同无效。综上，被告认为原告的诉讼请求无理，依法不应予以支持。原告（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）为证明自己的主张，在举证期限内向本院提供以下证据：1、1999年7月18日越都大酒店董事会第五次会议决议一份。证明因为酒店工程缺口很大，经董事会同意在不低于含税成本价的基础上出售部分房产抵偿债务，原告根据上述决议与被告签订了合同的事实；2、1999年7月19日由越都大酒店有限公司与（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）签订的合同编号为9902存量房转让合同一份。证明本案被告将18-22层共计为5011平方米转让给原告的事实；3、2000年8月20日由越都大酒店有限公司与（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）签订的补充合同一份。证明双方对转让范围进行了调整，转让后的购房款为人民币1273.57万元的事实；4、1999年7月19日由越都大酒店有限公司出具的收据一份。证明原告出资购房款折合人民币12735707.42元的事实；5、2002年3月19日由越都大酒店有限公司与（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）签订的委托经营合同一份。证明双方签订房产转让合同之后将相应的房产委托被告经营的事实。被告越都大酒店有限公司对原告提交的的证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能达到原告所要证明的内容，决议里面没有讲要卖给原告；对证据2、证据3的真实性没有异议，但认为该合同是违反法律的，缺乏合法性；对证据4的真实性没有异议，其中包括了利息；对证据5的真实性没有异议，但是房屋没有实际交付，因为一直在被告手里。被告越都大酒店有限公司在举证期限内未提供证据。根据原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：原告在举证期限内提供的五份证据，被告经当庭质证后，对上述证据的真实性没有异议，且上述证据可以证明当时的越都大酒店有限公司三股东为合资各方摆脱困境、解决问题、尽量减少投资各方的损失，经董事会决议，明确公司法定注册资本为500万美元，日方和浙江省绍兴市进出口公司方另行汇入公司的各100万美元作为企业负债处理，并以大楼相应的房产清偿这一事实。嗣后，原告将清偿取得的房产按原、被告签订的委托经营合同约定的条款委托被告经营至今，故上述证据可以作为本案的证据采用。经审理查明，原告系被告股东之一（原股东分别为浙江省绍兴市进出口公司、中国东方资产管理公司、日本国有限会社荻野）。1999年7月18日，越都大酒店召开第五次董事会并通过决议，“由于（酒店建设）工程建设资金缺口很大，筹资渠道比较复杂，鉴于整个工程竣工验收还有一段时间过程，在所难免工程筹建处会受到债务的困扰，董事会同意越都大酒店有限公司经营班子在不低于含税成本价的基础上出售大楼部分房产，抵偿债务。”同年7月19日，原告根据上述董事会决议，与被告签订了存量房转让合同（合同编号：9902），原告向被告购买位于绍兴市区胜利东路1号的房产，建筑面积暂为5011平方米，共5层，即：第18层面积为995平方米，第19层至第22层面积均为1004平方米，总购房款为人民币2255.04万元，原告将已于1994年10月31日、1994年11月20日、1995年9月4日借给被告的款项折合人民币12735707.42元作为第一期购房款，余款在房子验收合格交付使用后三个月内结清。合同签订后，被告因故需将其中第18、19层房产转让给绍兴市商业银行，原、被告签订了补充合同，即原告所购房产调整为第20至第22层，总购房款调整为人民币1273.57万元。房屋建成后，原告于2002年3月19日将清偿所取得的房产按原、被告签订的委托经营合同约定的条款委托被告经营至今。现原告认为被告已具备办理房屋产权、土地使用权证的条件下仍不同意给原告办理讼争房屋的产权证、土地使用权证，遂引起纠纷。本院认为，讼争房屋系由越都大酒店自行建造，双方订立合同时该房屋尚未领取所有权证书，转让后亦未办理房屋权属转移登记的事实清楚。当事人现就上述房屋转让合同的效力存有争议，本院依据我国现行法律规定，结合案件事实评析如下：本案诉讼中，越都大酒店据以主张合同无效的事实和理由是：①涉案房屋不在批准销售的范围，非属商品房；②该房屋未领取所有权证书，未取得权属证书的房屋转让行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的禁止性规定；③原告系外资企业未经审批进入中国投资购房行为违反了我国外资管理法律法规，从而导致合同无效。本院对此认为，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书”的房地产不得转让的规定，是否属于《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，而导致本案诉争合同无效，应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的立法目的来理解。该法条列举规定的“不得转让”情形，目的在于维护城市房地产交易市场的秩序，避免房地产交易中出现所有权归属上的不确定或者冲突。而这一立法目的通过禁止对这些房地产进行发生所有权转移的处分即可得到实现，因而，没有必要对订立设定所有权转移义务的买卖合同也一并禁止。因此，该条规定系管理性的强制性法规，而非效力性的强制性法规。违反该条规定仅仅可能导致买卖合同履行上的不能，而与该合同的效力无关。其次，作为在中华人民共和国境内设立的中外合资企业的外企应当遵守所在国的法律法规，同时也享有其应当享有的权利。本案原告作为被告的股东之一，其权利义务与其他股东应当是平等的，况且当时的越都大酒店在受到债务的困扰下，经董事会决议，由两大股东另行出资购买自己所属公司的部分房产用于抵偿债务之行为，本身系企业内部按章程实施的，也未与我国现行法律、法规相抵触。至于涉案房屋是否违反销售许可的问题，其依据的法律法规亦属管理性法规，并不会导致民事行为的无效。综上，原、被告之间签订的房屋转让合同主体适格，双方意思表示真实，内容亦未违反法律规定，应当认定为有效。合同生效后，原告已依约支付了购房款项，但被告至今未履行协助受让方及时办理房屋权属转移登记的义务，显属违约。被告除应及时履行该义务外，还应支付原告相应的违约金，具体可参照中华人民共和国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按逾期贷款利率标准向原告支付逾期办证的违约金。被告在本案中的抗辩理由不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二、三款之规定，判决如下：一、被告越都大酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告交付办理土地使用权变更登记和房屋所有权证登记的相关资料，并协助原告办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记事项；二、被告越都大酒店有限公司应向原告支付自2００5年2月8日起至前款规定义务履行日止的迟延办证违约金，以人民币1273.57万元额度按中国人民银行规定的同期逾期贷款利息标准计付，并亦于本判决生效之日起三十日内付清；如被告未按前款规定履行义务，逾期期间的违约金亦按本款规定计付；三、驳回原告的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币20143元，其他诉讼费人民币80元，合计人民币20223元，由原告（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）负担人民币2223元，被告越都大酒店有限公司负担人民币18000元。如不服本判决，原告（日本）有限会社荻野（有限会社おぎ野）可在判决书送达之日起三十日内、被告越都大酒店有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长 魏晓法审 判 员 吕景山代理审判员 傅海鑫二〇〇七年九月三十日代理书记员 卢雅娟 来自