（2007）绍中民一终字第701号
裁判日期: 2007-09-30
公开日期: 2014-10-28
案件名称
胡明忠与胡明孝、余雅芬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡明忠,胡明孝,余雅芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）绍中民一终字第701号上诉人（原审原告）胡明忠。委托代理人（特别授权）许坚军。委托代理人（一般授权）李凤英。被上诉人（原审被告）胡明孝。被上诉人（原审被告）余雅芬。两被上诉人的共同委托代理人（特别授权）沈莉萍。上诉人胡明忠为与被上诉人胡明孝、余雅芬房屋腾退纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年8月17日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员单卫东、代理审判员金湘华参加评议的合议庭，于2007年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人胡明忠及其委托代理人许坚军、李凤英，被上诉人胡明孝、余雅芬及其委托代理人沈莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，原告胡明忠与第一被告胡明孝系亲兄弟关系且母亲为孔金美，同时还有一妹妹名为胡荷花，第二被告余雅芬系第一被告之妻。原告早年到吉林支边且户籍落在当地。座落于绍兴市越城区罗门西村31幢504室房屋系绍兴市直管公房，1995年11月15日，由塔山房地产管理所与孔金美签订公房租赁合同，约定将该房屋租赁给孔金美使用，公房使用证上载明承租人为孔金美。1998年下半年，原告胡明忠从吉林下岗后回绍兴并居住在母亲孔金美处，被告一家也居住在此处。2004年12月3日孔金美病逝，目前该房屋公房使用证上的名字仍为孔金美。2004年12月原、被告签订协议一份，约定公房一直由原告使用，租金由被告胡明孝暂时支付，如发生争吵，则原告胡明忠有权叫胡明孝全家搬回新房。目前，原告与两被告经常为房屋居住之事争吵。原告遂诉至本院要求两被告腾退房屋。另查明，协议上所指的新房系绍兴市政府分配给孔金美家庭的位于龙洲花园的经济适用房，该房屋购买合同、产权证等均载明为孔金美，目前该房屋用于出租。原审法院审理认为，房屋腾退之诉的关键在于起诉方是否系诉争房屋的排他性占有方，如所有人或者承租人等，该公房系直管公房，产权系公有，且目前公房承租人仍登记为孔金美，未进行改名，原告在既非本房屋所有人又非本房屋承租人的前提下要求两被告腾退房屋理由并不充分。至于原告据以要求被告腾退的重要依据即双方于2004年12月签订的协议，该协议在未征得公房管理人同意的前提下，擅自对公房使用权进行单方约定，属无权行为，应当认定为无效。对原告认为自己系与原承租人孔金美生前共同居住的人故可按原租赁合同继续租赁该房屋的主张，本院认为即使原告的主张成立，但两被告作为同住人也享有承租权，原告无权要求其腾退，且原告在未取得承租人身份的前提下即要求两被告腾退亦缺乏依据。综上，原告的诉请理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条之规定，判决：驳回原告胡明忠要求被告胡明孝、余雅芬腾退绍兴市区罗门西村31幢504室的直管公房的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告胡明忠承担。上诉人胡明忠不服原审判决，提起上诉称：1、上诉人系讼争公房的合法承租人。讼争的房屋原系胡明忠、胡明孝母亲孔金美作为户主代表向绍兴市房地产管理处承租，2004年12月3日孔金美病逝，胡明忠、胡明孝继续租赁了该房屋。房屋租金是以母亲孔金美在龙洲花园64幢407室收取的租金以胡明孝的名义缴纳。2006年2月19日又续签了租赁合同。但因双方有纠纷，故承租人名字没有改（房屋租赁合同中绍兴市房地产管理处有记载），租赁合同的租赁期限为2006年3月1日至2009年3月1日。孔金美已逝，故本案承租人实际上是胡明忠、胡明孝两家人。退一步讲，即使租赁合同的承租人是孔金美，但根据《合同法》第234条之规定，承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人，可以按照原租赁合同继续租赁该房屋，故胡明忠、胡明孝之母去世后，二人已经成为了当然的法定承租人。2、2004年上诉人与被上诉人签订的协议应属合法有效。上诉人与被上诉人虽然不是房屋的所有人，但系房屋的承租人，享有对房屋的使用权，这种使用权既包括使用房屋的权利，也有不使用的权利。该协议中被上诉人有条件的放弃居住权，并没有违反法律、法规的强制性规定，也没有违反与第三人房地产管理处租赁合同的有关规定，也不属于转租。故上诉人认为在租赁合同约定的用途内如何使用，并不构成无权处分。故请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判。被上诉人胡明孝答辩称：1、当时拆迁时只有被上诉人与母亲孔金美的名字，关于经济适用房是分配给被上诉人的，而且超过的10平方都是被上诉人出资购买的，而上诉人一直在吉林工作，没有出资，也没有份额。2、上诉人只是寄居在被上诉人处，至于协议，是因为被上诉人余雅芬不识字，其认为只是寄居而已，不是当事人真实意思表示，而且胡明孝本人也没有签字，应属无效。当时订立协议时只有一份原件，被上诉人根本没有留底。这房子是孔金美承租，不是私产，是公产。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人胡明忠，被上诉人胡明孝、余雅芬在二审中均未提出新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是2002年12月2日协议是否有效？上诉人能否依据该协议要求被上诉人腾退出屋？首先，从协议的形式分析：协议载明，“我母处死以后，此房原是孔金美所有，因兄弟之争，经过双方协议，特订出以下几点，作历史依据。一、罗门西村31幢504室，今后一直归胡铭忠使用，不能任何人干涉；二、31幢504室，每年租金归胡铭孝暂时支付，如胡铭孝出走后，归胡铭忠支付；三、31幢504室如有互相争吵，胡铭忠有权叫胡铭孝全家回新房；四、经过双方中意，特立此协议，作历史依据。”协议下方有上诉人胡明忠及被上诉人余雅芬签名，对协议内容表示认可。被上诉人余雅芬辩称其不识字，对协议内容不清楚。被上诉人胡明孝辩称签订协议时其在（另外）房间里，其未看到协议，亦未在协议上签字。上诉人胡明忠则称被上诉人胡明孝一直在场。本院认为，被上诉人余雅芬之辩称不符合常理，其理由不能成立。而被上诉人胡明孝虽未在协议上签字，但其对签协议一事完全知晓，且在被上诉人余雅芬代其签名时未提出任何异议，故该协议之签订应视为上诉人与被上诉人的真实意思表示。其次，从协议的内容分析：本案讼争房屋系直管公房，由绍兴市房地产管理处作为出租方将其租赁给承租方孔金美使用。孔金美生前，上诉人胡明忠与被上诉人胡明孝一直随母同住。2004年12月房屋租赁期间孔金美病逝，则上诉人与被上诉人作为与孔金美生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。2006年2月19日绍兴市房地产管理处以孔金美为承租方签订租赁合同，租赁期限为2006年至2009年。嗣后被上诉人胡明孝交纳房租费以履行该租赁合同。本院认为，自承租人孔金美去世后，上诉人与被上诉人依据法律规定及合同约定居住在讼争公房内，属于合法居住，对此绍兴市房地产管理处亦未提出异议。2004年12月2日双方当事人签订协议，约定如有争吵则被上诉人胡明孝一家搬出该公房，该约定系当事人对自己居住状态的意愿表示及让渡承诺，并非对公房使用权的处分，更非对公房所有权的处分，该约定并不干涉绍兴市房地产管理处代表国家行使公房所有权而作出任何处分。上诉人与被上诉人在合法居住的前提下所达成的约定，并不违反法律法规的强制性规定，亦非对国家财产所有权、使用权进行的无权处分，因此应认定有效。如公房出租人不同意继续将该公房租赁给双方当事人使用，其享有充分的自主权作出任何决定。综上，本院认为2004年12月2日协议有效，双方当事人在庭审中均承认发生争吵，即协议约定的腾退情形发生，则上诉人依据协议要求被上诉人全家腾退出屋，理由正当，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第1745号民事判决主文及诉讼费负担部分；二、被上诉人胡明孝、余雅芬一家限本判决生效之日起一个月内搬出罗门西村31幢504室。一审诉讼费用50元，二审诉讼费用50元，均由被上诉人胡明孝、余雅芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 高伯军审 判 员 单卫东代理审判员 金湘华二〇〇七年九月三十日书 记 员 许华娣 关注公众号“”