（2016）沪02民终6542号
裁判日期: 2007-09-19
公开日期: 2016-10-01
案件名称
陈敏娥、龙涌骏与富宏伟、桂齐复等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈敏娥,龙涌骏,富宏伟,桂齐复,富文博
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终6542号上诉人(原审被告)：陈敏娥，女，1982年12月19日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审被告)：龙涌骏，男，1980年2月16日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：赖美玲(系龙涌骏之母)女，1954年10月8日出生，汉族，住上海市宝山区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：富宏伟，男，1960年10月11日出生，满族，住上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：桂齐复，女，1961年6月1日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：富文博，男，1987年2月10日出生，满族，住上海市普陀区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。上诉人陈敏娥、龙涌骏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初6117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙涌骏、陈敏娥上诉请求：撤销原审判决，改判驳回富宏伟、桂齐复、富文博原审诉讼请求。事实和理由：富宏伟等未根据合同约定在2016年1月10日之前申请贷款，显属违约，故龙涌骏等已在2月18日行使合同解除权。一审法院认为龙涌骏等没有合同解除权属于认定错误。被上诉人富宏伟、桂齐复、富文博共同辩称：龙涌骏等在协商过程及原审中均自认其违约，愿意支付违约金来解除合同，现又指责富宏伟方违约显属恶意。故请求驳回上诉，维持原判。富宏伟、桂齐复、富文博向一审法院起诉请求：要求龙涌骏、陈敏娥继续履行合同，并按总房价人民币(以下币种均为人民币)169万元的日万分之五计算，向富宏伟、桂齐复、富文博支付自2016年2月18日起至房屋实际过户之日止的逾期违约金。原审法院经审理查明，上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权登记为龙涌骏、陈敏娥共同共有。2016年1月4日，龙涌骏、陈敏娥(卖售人、甲方)与富宏伟、桂齐复、富文博(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款140万元，双方确认于2016年3月31日前向交易中心申请办理转让过户手续。其中，补充条款(一)第6条违约责任约定，甲方未按本合同及各项附件约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并继续履行；甲方未按本合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议约定，一、乙方应支付甲方首期房价款40万元，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前支付甲方定金25万元，在签署本合同后转为部分首期房款，2、乙方应于签订本合同后二日内直接支付甲方部分首期房款15万元；二、乙方通过申请贷款方式支付甲方第二期房款98万元，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房款直接支付甲方。……四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款2万元，双方约定于2016年6月1日前，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，甲、乙双方签订了补充协议，主要约定，乙方应在支付房地产买卖合同中约定的总价款140万元外，再直接支付给甲方装修补偿款29万元，其中乙方应于签订买卖合同后二日内直接支付给甲方部分装修补偿款20万元，于双方至房地产交易中心申请产权过户当日直接支付给甲方剩余装修补偿款9万元。交易过程中产生的税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。甲方出售系争房屋净到手价格为169万元。若上海市房地产买卖合同约定的合同价140万元未能通过税务机关审核，双方同意按税务机关核定价征税，多出的税费由乙方承担。一审法院另查明，2015年12月23日，桂齐复支付龙涌骏定金5万元。同年12月29日，桂齐复、富宏伟支付龙涌骏、陈敏娥部分房价款20万元。2016年1月5日，桂齐复、富宏伟支付龙涌骏、陈敏娥部分房价款35万元。同年1月10日，桂齐复、富宏伟支付龙涌骏部分房价款2万元。以上，富宏伟方总计向龙涌骏方支付房款62万元。一审法院还查明，2016年2月24日(原审笔误为“1月24日”)，富文博向龙涌骏、陈敏娥发出催告函，主要内容为，为促成本次交易顺利进行，我方已于2016年2月16日委托中介业务员通知你方于2016年2月23日到宝山公积金中心签署房屋公积金贷款合同事宜或类似合同，但你方并未到场配合并采取消极态度。因此我方郑重催告贵方，务必于2016年2月25日前往宝山公积金中心签署房屋公积金贷款合同事宜或类似合同，并采取积极态度，继续进行交易。龙涌骏、陈敏娥收到催告函后，并未如期前往宝山公积金中心签署合同。一审庭审中，为证明己方主张，富宏伟等还提供了以下证据：1、证人证言，证人为中介公司员工胡志恒，他证明系龙涌骏方违约，不同意继续履行合同；2、电话录音，2016年2月18日中介公司员工胡志恒与龙涌骏通电话，龙涌骏明确表示不愿意再履行合同。龙涌骏、陈敏娥对上述证据的质证意见为：1、真实性无异议，龙涌骏在2016年2月18日明确向富宏伟方表示要解除合同；2、真实性无异议。龙涌骏等为证明己方因无法另行购买房屋而需解除本案系争买卖合同的主张，提供以下证据：1、2015年12月6日转让房屋契约、法定代表人身份证复印件、公证书，证明龙涌骏方准备购买西藏北路房屋，房价是130万元；2、付款凭证两份，证明龙涌骏方于2015年12月6日和2016年1月5日分别支付购房款10万元；3、居委会证明，证明了龙涌骏、陈敏娥及家人居住在系争房屋内。富宏伟方对上述证据发表质证意见：1-3、真实性均不予认可，龙涌骏购买西藏北路房屋与本案无关，富宏伟方不清楚龙涌骏其他的房屋买卖。双方之间关于系争房屋的买卖合同并不是附条件的。本案一审审理过程中，富文博方于2016年6月5日将剩余房款107万元支付至一审法院账户代管。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，富宏伟方需通过银行贷款的形式支付第二期房款98万元，龙涌骏方应积极配合富宏伟等办理申请贷款手续及提供所需材料。然而，龙涌骏等人虽收到富文博要求其协助办理贷款的催告函，但迟迟不配合富宏伟方至宝山区公积金中心签订公积金贷款合同或类似合同，导致富宏伟等人贷款未成，龙涌骏方行为已构成违约。根据合同补充条款(一)第6条违约责任的约定，当龙涌骏方迟延履行时，富宏伟等人有权选择继续履行合同或是解除合同。在富宏伟方选择继续履行合同的情况下，龙涌骏、陈敏娥并没有合同的解除权。因此，龙涌骏方认为其已经于2016年2月18日通知富宏伟等不再卖房，故双方之间的房屋买卖合同关系即告解除，并同意退还房款及支付20%的根本违约金，于法无据。现富宏伟方已另行筹集107万元并存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，富宏伟等诉请要求继续履行合同，法院可予准许。富宏伟方要求龙涌骏、陈敏娥承担逾期履行违约金，于法不悖，可以准许。龙涌骏、陈敏娥关于违约金标准过高，要求法院予以适当调低的意见，符合法律规定，故法院从本案实际情况出发，结合富宏伟方的实际损失、兼顾公平合理原则，酌情调整龙涌骏、陈敏娥按每日200元支付违约金。原审法院据此作出判决：一、富宏伟、桂齐复、富文博与龙涌骏、陈敏娥于2016年1月4日就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议继续履行；二、龙涌骏、陈敏娥于判决生效之日起十日内，配合富宏伟、桂齐复、富文博办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给富宏伟、桂齐复、富文博；三、富宏伟、桂齐复、富文博于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，向龙涌骏、陈敏娥支付剩余房款105万元；四、龙涌骏、陈敏娥于上述房屋的房地产权利人变更为富宏伟、桂齐复、富文博之日起十日内，将上述房屋交付给富宏伟、桂齐复、富文博；五、富宏伟、桂齐复、富文博于房屋交付当日，向龙涌骏、陈敏娥支付尾款2万元；六、龙涌骏、陈敏娥于判决生效之日起十日内，按每日200元的标准，向富宏伟、桂齐复、富文博支付自2016年4月1日起至上述房屋实际过户之日止的违约金；七、富宏伟、桂齐复、富文博的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理中，龙涌骏、陈敏娥表示其收到催告函已在2月25日之后，故实际上也不可能按照上述时间协助办理贷款手续，同时因合同已经解除也无义务协助富宏伟方办理贷款手续。二审中，龙涌骏、陈敏娥为证明其主张提供其返回老家的车票等，表示其直至2016年1月29日才返回老家，在此之前富宏伟等人一直未联系要求协助办理贷款的事宜，故其实际未按合同约定的时间申请贷款。富宏伟等人表示相关证据无法证明龙涌骏方的观点，在约定过户时间之前均应协助办理贷款手续。富宏伟方提供向评估公司支付300元的签购单，称在合同约定的时间内已向公积金中心申请贷款。龙涌骏方则表示该证据与本案无关联性。本院认为，现龙涌骏、陈敏娥在二审期间主张其因富宏伟等人逾期办理贷款手续构成违约，故于2016年2月18日行使了合同解除权。根据现有的证据，并不足以证明富宏伟等人存在逾期办理贷款手续的事实，也无法反映出龙涌骏、陈敏娥已经基于上述理由向富宏伟方行使了合同解除权。需要指出的是，根据原审审理的庭审记录及龙涌骏等提供的相应证据，龙涌骏、陈敏娥在在聘请了专业律师提供法律帮助的情况下，其在原审中所陈述的解除系争房屋买卖合同的理由是无法另外购买西藏北路房屋作为居所，而并未将其上诉的主张作为抗辩理由。综上所述，本院对龙涌骏、陈敏娥关于因富宏伟等人逾期办理贷款手续构成违约，故已于2016年2月18日行使了合同解除权的主张，不予采纳。鉴此，一审法院认定龙涌骏、陈敏娥无合同解除权，其拒绝履行合同的行为构成违约，并无不当，本院予以认同。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,400元，由上诉人龙涌骏、陈敏娥共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇〇七年九月十九日书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：