（2007）新民初字第1994号
裁判日期: 2007-09-18
公开日期: 2016-09-20
案件名称
原告王晓云与被告陕西高德世纪商务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市新城区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王晓云,陕西高德世纪商务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2007）新民初字第1994号原告：王晓云（反诉被告），女，1973年6月23日出生，汉族。委托代理人：梁知博，男，1973年7月11日，汉族。被告：陕西高德世纪商务有限公司（反诉原告），住西安市长乐中路210号。法定代表人：陈臣安，总经理。委托代理人：步凡，女，1969年8月9日出生，汉族。原告王晓云与被告陕西高德世纪商务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王沧石独任审判，公开开庭进行了审理。原告王晓云及委托代理人梁知博，被告陕西高德世纪商务有限责任公司委托代理人步凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓云诉称，其在被告相关广告、宣传及承诺“高德世纪广场一层经营服装、鞋、帽，二层经营家电”的基础上，经与被告充分协商，于2004年12月1日与被告签订了一份租期为5年的“高德世纪广场商铺租赁及管理服务合同”，从事服装经营，且经营情况良好。但到2005年11月中旬，高德世纪广场在没有与原告协商的情况下突然擅自将一层部分区域转型经营家电，至2006年1月一层绝大部分已经转型，破坏了经营服装所需的环境，丧失了订立合同的根本性基础，构成根本性违约，故请求法院判令解除原被告之间的租赁合同并返还第二年的租赁费、五年的转租权费并赔偿合同正常履行后的预期利益93480元。被告陕西高德世纪商务有限公司辩称，原被告经平等协商签订的租赁合同是合法有效的。被告是经过工商部门合法注册成立的企业法人，在法律允许的范围内享有经营自主权，并且被告从未宣传承诺过一层经营服装、鞋、帽，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。并反诉要求原告支付拖欠租金及服务管理费26400元。经审理查明：原告王晓云在被告作出广告宣传“高德世纪广场一层设品牌男装区、精品女装区”的情况下，于2004年11月3日与被告陕西高德世纪商务有限公司签订“租赁及服务管理合同”一份，合同约定：被告将其所属的位于西安市长乐中路210号的高德世纪广场一层A区85号营业房出租给原告经营使用，面积约为20平米，只限经营服装；合同租赁期限为5年，自2004年12月1日起至2009年11月30日止；该营业房的年租金及服务管理费为26400元；合同签订之日起，原告向被告一次性交纳第一年度的租金及服务管理费26400元和五年的转租权买断费40000元；五年转租权费是原告为保证五年合同期内按照所约定的租金及服务管理费价位不变的前提下拥有转租权并由原告支付给被告的费用。原告在五年租赁期内行使转租权时，必须先到被告处过户。原告同意在交纳转租权费后，无论其在五年内是否行使转租权，原告均不能向被告提出退还转租权费。合同签订当日，原告向被告交纳了2004年12月至2005年11月全年的租金及服务管理费26400元和五年的转租权费40000元，被告将合同约定的摊位交付给原告经营使用。2004年12月被告所属高德世纪广场正式开业，一层全部经营服装鞋帽，经营情况良好。原告月交纳个人所得税116元。2005年12月20日，原告按约定向被告交纳了2005年12月1日至2006年11月30止的租金及服务管理费23100元。2005年11月中旬，高德世纪广场对面秦林街拆迁，秦林街家电商户无处经营，遂与被告商量租赁事宜。被告在未与原告协商的情况下，擅自将商场一层部分区域转型经营家电，到2006年1月，高德世纪广场一层绝大部分已经转型经营家电。原告以其经营的服装环境完全被破坏。2007年元月原告曾诉至本院要求确认被告违约行为恢复商场一层为服装、鞋帽经营区，本院认定被告违反一层经营服装的承诺，给原告造成影响，但将商场整体恢复服装经营已不可能，遂判决驳回原告诉讼请求。现原告以被告根本违约为由诉至本院，要求返还租金转租权费66400元。并赔偿预期利益93480元。上述事实有租赁及服务管理合同、收款收据、纳税凭证、新城区法院（2007）新民初字162号判决、高德世纪广场招商简章、开业宣传单及当事人庭审陈述在卷佐证。本院认为:被告的广告宣传“陕西高德世纪广场一层经营品牌男装、精品女装、鞋、帽”内容肯定、明确、具体，原告在此基础上与被告签订的租赁及服务管理合同系双方真实意思的表示，且不违背国家的法律，应为合法有效。虽然这一宣传内容并没有写进租赁及服务管理合同，但通过审理和证据可以看出它以宣传单的形式成为合同内容的一部分，而且是最基础的一部分。换句话，没有这个基础，就不会有原告与被告之间关于经营服装的租赁及服务管理合同，也正是因为它的基础性和前提性以至于双方无意强调它的存在，但这不影响认定它是该合同的根本性基础。合同签订以后，原告依约履行了缴纳租金、管理费和转租权费的义务，被告亦按广告宣传的内容一层经营品牌男、女服装、鞋帽而执行的，并履行了交付商铺的义务；起初,经营状况良好，原告每月有3895元的个人所得，要交纳116元的个人所得税；但是，在经营的过程中，被告擅自将一层绝大部分区域转型经营家电的行为违背了应当给原告提供经营服装环境的合同义务和基本的管理人的义务，使原告丧失了继续经营下去的可能性，已经构成根本违约，并影响了原告的预期收益和转租商铺的机会，故对原告要求解除合同的请求、要求返还第二年租金及管理服务费的请求、返还转租权费的请求于法不悖，一并予以支持，对原告要求被告赔偿预期利益损失的请求鉴于税务机关是以定额税来计算的，部分予以支持。至于被告辩称其是经合法注册的企业法人，有权自主经营，并无违法。本院认为，被告固然有自主经营的权利，但权利的行使必须以不侵犯他人的，国家的、社会的权利为原则，故对其辩称理由不予采信。鉴于被告更改市场经营品种致使原告已无继续经营下去的可能，对其反诉要求原告支付2007年租金及服务管理费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第二项第四项、九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告在判决生效后十日内返还原告2005年12月1日至2006年11月30日的租金、服务管理费及五年的转租权费共计人民币63100元；3、被告在判决生效后十日内赔偿原告两年的预期利益损失共计人民币10935元。4、驳回原告其余诉讼请求。5、驳回被告反诉要求原告支付2007年租金、服务管理费的请求。诉讼费3547元、反诉费660元，减半收取，原告负担450元，被告负担1653.5元（鉴于原告已预付，被告随款直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员 王沧石二〇〇七年九月十八日书 记 员 杨惠妮 来自：