（2007）绍中民一终字第696号
裁判日期: 2007-09-13
公开日期: 2014-10-23
案件名称
施银娟与章建华房屋���卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章建华,施银娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）绍中民一终字第696号上诉人（原审被告）章建华。委托代理人（特别授权）陈志锋。被上诉人（原审原告）施银娟。委托���理人（特别授权）何震达。上诉人章建华因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第1553号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年8月17日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，被告与前妻严丽治拥有原座落绍兴市区草帽弄24号西首平屋1间，2002年5月7日被告与严丽治协议离婚，协议约定，双方在婚姻关系存续期间的房产和所有财产归被告所有。同日，被告与严丽治自行商定草帽弄24号房子归严丽治所有，并有下大路居委会盖章证明。2002年12月27日经严丽治委托，被告作为乙方与甲方绍兴市街景综合开发有限公司就座落草帽弄24号房屋拆迁签订了《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书》即《产权调换协议》，2003年1月10日，被告名义向绍兴市街景综合开发有限公司交纳了货币交换安置房即讼争房屋的购买款179146元，2003年12月17日，被告与原告签订1份房屋买卖协议，协议约定：被告以人民币199644元之价将座落绍兴市区昌安润沁花园房屋出卖给原告，由于是期房，到2003年12月31日交房办三证，过户手续由被告负责办理，过户费由原告负责付清。原告在协议签订之日向被告支付了买房现金99644元，并直接向工商银行归还了被告名下的购房贷款10万元，被告亦向原告出具了收取原告上述款项之收据。2003年12月25日，原告与被告又签订1份《购房补充协议》，经双方协商，由原告在原商定房价外另外补贴被告人民币18000元，支付所需购买车棚款7000元。次日，原告向被告支付了上述款项，被告亦出具给原告收条1份，并在收条中承诺：“在房屋、车棚等过户时及时配合，同时决不再提任何附加条件，如有反悔后果自负。”然被告至今未能协助原告办理转让房屋的买卖过户手续，遂形成诉讼。另查明讼争房屋的产权调换协议、购房收款收据、房号卡现为原告持有。原判认为，民事法律行为从成立时起即具有法律约束力，依法成立的合同，自成立起生效，同时当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质履行通知、协助等义务。本案的焦点是原告与被告章建华签订的房屋买卖协议是否有效？被告有否义务协助原告办理转让房屋的过户登记手续？对于上述争议焦点，根据查明的事实，被告是在与前妻严丽治离婚后才将诉争房屋出卖给原告，根据离婚协议约定，双方在婚姻关系存续期间的房产和所有财产归被告所有。虽然离婚当日被告与前妻又经所在居委会证明草帽弄24号房子在双方离婚后归严丽治所有，但严丽治在离婚后至今也未对被告提出分割在婚姻关系存续期间漏分的夫妻共同财产或其名下财产遭被告侵犯的主张，故此证明仅能证明被告前妻严丽治为申报户口所需，不能对抗草帽弄24号房屋后经拆迁安置货币交换产权购买人实际已为被告，讼争房屋产权人已转为被告个人名下的事实，故被告章建华与原告施银娟签订的房屋买卖协议合同主体适格、意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定，应依法认定为有效。同时，本案中被告章建华在与原告签订房屋买卖合同后，在原告支付全部购房款后，被告已经将房屋及产权调换协议、购房收款收据、房号卡实际交付原告，此后原告也一直实际占有使用该房屋，并且在房屋买卖过程中原告与被告又无证据证明存在恶意串通损害第三人利益的法律事由，故从维护交易安全，体现诚实信用原则出发，应当维护原告的合法权益，有理由认定原、被告间签订的房屋买卖合同有效。同时根据《城市私有房屋管理条��》第七条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然这里所说的买卖合同为有效合同，它是办理所有权登记手续的必须证件。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条中更明确规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故所有权登记仅是产权转移的必要程序，而不是买卖合同的有效的条件。在本案中原、被告签订房屋转让协议，协议签订时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议应当认定有效，对双方当事人具有约束力，任何一方未取得对方同意，都不得擅自解除该协议，都应当按照协议约定履行自己的义务。现原告诉请要求判令被告协助原告办理房屋买卖登记过户手续，理由正当，应予支持。另对诉讼中原告提出自愿承担本案诉讼费用的要求，因系其真实意思表示，且无违法之处，可予遵照。被告章建华提出出卖给原告的讼争房屋系其与前妻的夫妻共同财产，被告与原告签订的房屋买卖协议属无效，要求驳回原告诉讼请求的辩称，缺乏事实及法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第85条、最高人民法��《适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决：被告章建华应于本判决生效后三十日内，履行协助原告施银娟办理位于绍兴市越城区昌安润沁花园14幢402室住宅一处的房屋产权登记过户手续。案件受理费4293元，减半收取2146.5元，由原告负担。章建华不服原判，提出上诉称：1、原审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决显失公正。上诉人与前妻严丽治离婚时实际居住在绍兴市下大路67-2号房屋中，同时严丽治又系无业人员，故严丽治不可能放弃属于自己的那一部分财产，本案讼争房屋只能是未分割或归严丽治所有。且产权调换时签名均由严丽治所签，相关手续也是严丽治办理，故该房屋只能是严丽治所有。综上，上诉人认为本案讼争房屋系上诉人与严丽治在离婚时尚未分割的财产，上诉人无权私自处分该财产，上诉人与被上��人所签订的房屋买卖协议应当依法认定无效，故请求撤销（2007）越民一初字第1553号民事判决，并依法改判或发回重审；本案上诉费用由被上诉人承担。被上诉人施银娟答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。上诉人认为其与前妻在2002年5月7日离婚时，离婚协议书对草帽弄房屋未分割的主张证据不足。首先，上诉人至今无证据证明上诉人之前妻对原居住的下大路67-2号房屋拥有产权；其次，上诉人一审中提交的公证书恰恰证明草帽弄的房产权属属上诉人所有，而离婚协议书又明确约定房屋及所有财产归上诉人所有。上诉人前妻严丽治是否代理签订02年12月27日产权调换协议及是否知道房屋买卖与本案无关。根据公证书及离婚协议，讼争之屋属上诉人所有。房屋买卖发生在离婚之后，如果讼争之屋在离婚时分给上诉人前妻，严丽治在明知被上诉人已实际占有，使用该房屋���达四年，仍未提出异议不符合常理。综上所述，被上诉人认为一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，被上诉人提出的上诉理由证据不足，请求维持原判，驳回上诉。上诉人在二审中提供新的证据：联系单1份，要求证明房屋交付时间为2004年3月的事实。该证据经被上诉人质证同意认可上诉人主张的房屋交付时间，但认为该证据可证明讼争房屋系上诉人所有。本院认证认为，双方当事人对房屋交付时间确认一致，可予认可。被上诉人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人章建华与前妻严丽治离婚协议约定双方在婚姻关系存期间的房产和所有财产归上诉人所有，应视为包括草帽弄24号房屋，即该房屋应属上诉人所有，上诉人有权处分该房屋。根据双方当事人所提交的证据来看，上诉人对该���屋作出两种处分：一是上诉人出具了该房屋归其前妻严丽治所有的证明，但并未履行该房屋的交付、过户登记等手续。二是上诉人章建华与被上诉人施银娟于2003年12月17日签订房屋买卖协议及同月25日签订购房补充协议，该两份协议亦系双方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，故应认定合法有效。现上诉人未能提供证据证明被上诉人于订立协议时明知或应当知道讼争房屋并非上诉人所有，被上诉人主观系善意，而且上诉人已将房屋及产权调换协议、购房收款收据、房号卡实际交付给被上诉人，被上诉人也已依约付清购房款，合同的主要权利义务均已履行，可认为上诉人已选择了向被上诉人履行合同。故被上诉人要求上诉人协助办理讼争房屋的产权登记过户手续的主张于法有据，本院予以支持。至于上诉人与其前妻严丽治是否存在财产纠纷，与本案无关���综上，上诉人提出的上诉主张及理由不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判程序正当，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用4293元，由上诉人章建华负担。该款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。审 判 长 王朝阳审 判 员 楼晓东代理审判员 王安洁二〇〇七年九月十三日书 记 员 蒋剑峰 关注公众号“”