（2007）湖民一终字第315号
裁判日期: 2007-08-07
公开日期: 2014-08-13
案件名称
上海中孚房地产开发有限公司梅溪分公司与林勇商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林勇,上海中孚房地产开发有限公司梅溪分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）湖民一终字第315号上诉人（原审被告）林勇，浙江省安吉县梅溪镇石龙村杨梅岭自然村29号。委托代理人（特别委托代理）肖栋，男，1970年9月12日生，汉族。被上诉人（原审原告）上海中孚房地产开发有限公司梅溪分公司，住所地浙江省安吉县梅溪镇晓墅农贸市场。代表人张美芳。委托代理人（特别授权代理）邰ＸＸ，浙江振源律师事务所律师。上诉人林勇与被上诉人上海中孚房地产开发有限公司梅溪分公司（以下简称为中孚梅溪分公司）商品房买卖合同纠纷一案，安吉县人民法院于2007年6月20日作出（2007）安民一初字第404号民事判决。上诉人林勇不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，组织双方当事人进行了调查。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年7月13日，双方签订了商品房认购协议书，约定了买卖标的物、面积、价款等，也明确约定付款方式为首付50%，主体结构封顶后一周内付总房价的20%，房屋竣工交付后一周内付总房价的30%。协议签订后，林勇于2003年11月14日共支付房款119460元，中孚梅溪分公司在收据中注明尚欠20000元待办房产证时付清。中孚梅溪分公司在约定期限内交付了房屋。2003年5月29日又发出通知，要求各购房户将身份证和图章在一周内送到晓墅农贸市场办公室。2003年6月2日，双方协商在2003年8月18日交房产证。但至2003年8月18日，林勇未取得房产证。该商品房于2003年7月17日经验收合格，2003年10月28日商品房备案。房屋经测绘，建筑面积为24平方米。中孚梅溪分公司于2005年4月28日以书面形式向林勇催款、要求提供办理交权证的身份材料；林勇于2005年5月6日收到中孚梅溪分公司通知后予以回复，但未支付房款。原审法院认为：双方签订的协议合法有效，在交房时房屋面积少于约定面积，变更为139460元，同时约定尚欠20000元待办房产证时付清，应为有效变更。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是购买人的义务。故本案办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是林勇的义务，但林勇至今未为办理；中孚梅溪分公司于2005年4月28日以书面形式向林勇催款以及要求提供办理产权证身份，应视为中孚梅溪分公司代办土地使用权变更和房屋所有权登记手续，然林勇未提供相关资料，支付费用，是为其自己的利益而不正当地阻止付款条件成就，依《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，视为付款条件成就，林勇应在在催讨后的合理期限内支付房款20000元。林勇迟延付款，造成中孚梅溪分公司损失，应承担3221元。因双方曾为该房屋另有诉讼，生效判决判令中孚梅溪分公司为林勇修理房屋地面、更换卷闸门、赔偿未按期取得房产证的违约金、赔偿层高不足的损失、建造一面墙，这些债务均系依合同产生，债务的履行时间依合同确定。但这些债务均在房屋交付之后产生，而房屋交付之时为林勇付清房款的债务时间，故林勇支付房款的债务在先，中孚梅溪分公司为林勇修理房屋地面等债务在后，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，林勇无权拒绝履行。对林勇的该抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定判决：一、林勇于判决生效之日起十日内支付中孚梅溪分公司购房款20000元；二、林勇于判决生效之日起十日内支付中孚梅溪分公司逾期付款损失为3221元。上诉人林勇不服原审法院上述判决，向本院上诉称：请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。理由是：上诉人与被上诉人于2002年7月13日签订了认购房屋协议书一份。但2003年1月15日被上诉人向上诉人交付的房屋未经验收，而且存在层高不足、地面变形，卷闸门质量不合格、缺少一面墙等等问题。上述问题已被（2005）湖民一终字第517号终审判决所认定。而且交付的是辅助用房，与合同约定不符，涉嫌欺诈。当初是经安吉县梅溪镇人民政府协调后才交付房屋的，被上诉人也同意剩余房款中押款一万元一间。所以被上诉人有多处违约行为，而该违约行为在先，上诉人有权依法拒付房屋余款。而且该尚欠房款本身已属押款，应在双方纠纷处理完毕后才予给付。只有在被上诉人解决商品房的质量的问题后，上诉人才承担支付房屋余款的责任。被上诉人中孚梅溪分公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，故请求二审驳回上诉，维持原判。对于2004年8月23日梅溪镇政府出具的说明，确实存在上诉人要求被上诉人承担修复房屋质量缺陷，而被上诉人则讨要剩余房款，为此政府出面协调的事实，但当时被上诉人是不同意一间房屋暂扣一万元的处理意见的。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实与原审一致。本院认为：双方签订的房屋认购协议书系当事人真实意思表示，应确认合法有效，对双方均具有约束力。一、上诉人支付房款时间是否成就。2003年1月15日，被上诉人向上诉人交付了房屋，虽然该房屋未经验收合格，但上诉人仍收取了房屋钥匙并予以占有使用，所以上诉人接收房屋的行为表明其愿意履行房屋买卖合同。此后涉诉房屋于2003年7月17日已经验收合格，并报有关部门备案。至此，被上诉人已履行了自己的交房义务。双方订立在认购协议书约定了支付房款的方式，但2003年1月14日被上诉人出具的收款收据中明确载明上诉人尚余的房款于房产证办理时一次性付清，对此收据上诉人未提出异议，所以应认定实际履行过程中双方当事人变更了房款的支付时间。上诉人应当按照变更后的时间支付尚欠房款。办理房屋产权等证书依法应是上诉人义务，而被上诉人则负有协助办理的义务。被上诉人于2005年4月28日发函向上诉人催款的同时，要求上诉人提供身份资料以办理产权证。该行为应认定为被上诉人履行了自己的办证协助义务。然上诉人却未能提供相关资料，客观上致使房产证等不能及时办理，且至今未能办理，其行为属不正当地阻止付款义务的成就，由此应视为付款条件成就，上诉人应依法承担支付房款的责任。所以上诉人认为支付房款的条件尚不具备的理由不能成立。至于2004年8月23日梅溪镇政府所出具的情况说明虽记载：暂押一万元一间，待纠纷处理好后视情给予支付。但该说明中没有双方当事人签署意见，所以并不能以此作为变更付款时间的依据；而且事实上上诉人也已通过诉讼行使自己的权利，诉请法院要求被上诉人赔偿损失，按约承担逾期交房的损失，上诉人的该项主张已经法院审理并予以确认。所以其也应当对自己的违约行为按约承担逾期付款损失。至此，上诉人应付房款的条件具备，原审对违约导致的损失认定合理正确。二、被上诉人交付的房屋存在质量瑕疵是否构成给付房款的先履行抗辩权。在房屋买卖合同中，购买人的主要义务是支付房款，而出卖人的主要义务则是交付房屋。本案中被上诉人已经交付了房屋，履行了自己的主要义务。所以上诉人也应当支付房屋款项，以履行自己的主要合同义务。虽然交付的房屋存在着一定的瑕疵，但上诉人并不要求解除房屋买卖合同。缺少一面墙、层高不足、地面变形及卷闸门未按设计要求安装等质量问题也已经本院（2005）湖民一终字第517号终审判决所认定。且该质量问题不属于合同主要义务，而属于合同次要义务，所以房屋质量问题尚不能构成先履行抗辩，不能作为上诉人拒付余款的理由。双方对自己的违约行为应承担各自的违约责任。由于上诉人自己的诉请已通过诉讼得到保护，也已申请法院执行，如被上诉人未按判决履行的，则应按照我国《民事诉讼法》的相应规定承担逾期履行的责任。上诉人完全可以通过法定执行程序来取得自己的相应权利，所以本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。综上，中孚梅溪分公司要求林勇支付购房余款并支付违约损失，原审予以支持并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由林勇承担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 周 晓审判员 周 勇审判员 杨林法二〇〇七年八月七日书记员 陈 蓉 更多数据：