（2007）绍中民一终字第640号
裁判日期: 2007-08-30
公开日期: 2014-11-10
案件名称
陈世发、许祥花等与陈阿四房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈阿四,陈世发,许祥花,陈世明,陈水娟,陈慧娟,绍兴市房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）绍中民一终字第640号上诉人（原审被告）陈阿四。委托代理人（一般代理）胡国娟。被上诉人（原审原告）陈世发。被上诉人（原审原告）许祥花。被上诉人（原审原告）陈世明。被上诉人（原审原告）陈水娟。被上诉人（原审原告）陈慧娟。五被上诉人委托代理人（特别授权）许新华。原审第三人绍兴市房地产管理处。法定代表人周国强。委托代理人（特别授权）楼芝华。上诉人陈阿四因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第922号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年7月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷和询问当事人，本案事实已审核清楚。现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年绍兴市区缪家桥河沿28号房屋拆迁，其中一部分安置在绍兴市区山山苑15幢403室。因产权不明，同年5月，作为代管房由绍兴市城市建设投资发展有限公司与被告陈阿四对上述房屋签订房屋拆迁产权调换协议，约定保全房屋，互不结算差价。后第三人房管处与被告签订了相应的租赁合同。2006年4月22日，第三人房管处再次与被告签订注明为代管房的绍兴市区直管公房租赁合同，约定租赁期限为2006年1月1日至2009年3月1日止，租金每月86.27元，在租赁期限内，若遇有租金政策标准调整，租金应予调整，被告应在当月25日前支付当月租金。合同同时约定，被告租赁房屋被征用、落实政策、危房改造等原因或被告逾期二个月不缴纳租金的，第三人房管处有权解除租赁合同，收回房屋，并附注原房屋产权人落实房屋产权后，按有关部门通知，本租赁合同予以终止。2005年2月16日绍兴市中级人民法院民事调解书确认绍兴市越城区缪家桥河沿28号一楼一底房屋及平屋一间归原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟所有。五原告由此于2006年11月8日、9日领取了山山苑15幢403室的房屋所有权证、契证及国有土地使用权证。为了领取上述权属证书，原告向第三人房管处代付了被告从2006年3月至10月的租金，共计690.16元。2006年11月18日，原告电报告知被告领取房屋所有权属证书一事并要求被告腾退房屋、支付租金。第三人房管处也于2007年3月以合同约定为由通知被告腾退房屋。原审法院认为，在讼争房屋产权未明、尚未结束代管房的形式时，第三人房管处作为有权管理机关，其与被告签订代管房的租赁合同，未违反法律规定，该合同应为合法有效，原告认为该合同无效，依据不足，不予支持。原告由于继承等原因，后在法院主持调解下分割，被确认为缪家桥河沿28号房屋的所有人，并于2006年11月8日领取讼争房屋所有权证。因发生在房管处与被告租赁合同期内，根据法律规定私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故应视为第三人与被告租赁合同的一方当事人，由房管处变更为原告。原合同的约定对原、被告均有效。原告与第三人均以合同有租赁房屋被征用、落实政策、危房改造等原因或被告逾期二个月不缴纳租金的，合同另一方有权解除合同的约定及合同附注原房屋产权人落实房屋产权后，按有关部门通知，本租赁合同予以终止为由，认为该合同应予以解除或终止，而讼争房屋确已落实了产权，合同约定终止的条件已成就，故该租赁合同应予终止。因原告作为房屋所有权人已于2006年11月18日电报通知被告相关事实并要求被告腾退房屋，被告表示已收到电报，只是具体时间不清，故合同终止时间可确定为2006年11月18日。租赁合同解除后被告应当腾退讼争房屋，根据被告确无其他住房生活困难的事实，腾退时间可以考虑为2008年3月1日前。因第三人已表示由原告代付租金而结清了其作为合同一方当事人时的租金，则2006年11月1日至11月18日的租金仍按照原租赁合同标准由被告支付给原告。合同解除后至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费，根据被告及房屋实际情况，可考虑为每月250元。至于原告向第三人代付被告八个月的租金，由被告返还给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告陈阿四于2008年3月1日前腾退座落于绍兴市越城区山山苑15幢403室房屋给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟；二、被告陈阿四于本判决生效之日起十日内支付给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟2006年3月至同年10月的租金690.16元，同时支付2006年11月1日至同月18日的租金共计51.76元；三、被告陈阿四应支付给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟从2006年11月18日起至实际腾退出屋日止的房屋使用费，按每月250元标准计算，于腾退日付清；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费80元，合计130元，由被告负担。此款原告已预交，由被告陈阿四于本判决生效之日起十日内支付给原告。陈阿四不服原判决，提出上诉称：1、原审法院认定讼争房屋产权系被上诉人所有，该认定仅对被上诉人提交的房产权证作了形式审查，并未对房屋取得来源的合法性进行实质审查。事实上，被上诉人是在侵犯其他权利人的合法权利基础上，以合法形式掩盖非法目的的方式，即通过法院调解取得房屋所有权。因此，被上诉人请求上诉人腾退出屋不能成立。本案所涉拆迁房屋即绍兴市缪家桥河沿28号房屋系上诉人母亲陈姚氏的遗产，尚未析产。2003年房屋拆迁，因产权不明，上诉人作为实际居住人与拆迁单位签订了产权调换协议，以证保户形式安置本案讼争屋一套。（2003）绍中民一初字第51号案件以一份所谓的1962年陈姚氏及子女通过缪家桥居委会调解的手抄件（并非原件）确认缪家桥河沿26-28号房屋析产处分。但所谓的调解手抄件疑点重重，上诉人在该案审理中已提出异议，但该案判决书还是认定了调解件反映的事实，但又认为陈姚氏及子女1962年的房屋析产行为侵犯了其他继承人的合法权利。根据法律规定，该行为系无效民事行为。2005年被上诉人与他人在没有陈姚氏遗产全体共有人参与情况下，对缪家桥河沿26-28号房屋进行了分割，并通过诉讼的形式达成民事调解。上诉人知情后已提出再审申请，并在审查中。因此，在被上诉人取得讼争房产合法性尚未确定情形下，其无权要求上诉人腾退出屋。2、被上诉人取得拆迁房屋所有权是无效的，故无权取得相应安置房即本案讼争屋，已经领取的房产权证应予撤销。上诉人系缪家桥河沿28号房屋拆迁户，与原审第三人签订的房屋租赁合同应当继续履行，原审法院认定合同解除并判令上诉人腾退房屋是错误的。3、上诉人从出生到房屋拆迁，均居住于缪家桥河沿26-28号房屋内。2003年被上诉人提供伪证导致错误判决。综上，请求二审法院撤销原判决，依法改判，一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟辩称：1、被上诉人讼争房屋产权取得合法。2、居住与房屋产权系两个不同概念，世居并不代表其拥有产权。且上诉人并非世居于拆迁屋，其曾出嫁过。3、上诉人认为被上诉人曾提供伪证，应当举证。4、原审法院认定讼争产权系被上诉人所有是正确的，但前提错误。因2005年5月房屋管理部门出具的确权联系单已明确拆迁房屋系五被上诉人共有，即使之前房屋代管成立，但此时因产权明确，代管关系已告结束。租赁合同即使有效也应当解除。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人绍兴市房地产管理处辩称：生效判决认定讼争房屋产权系被上诉人所有。房屋租赁合同提前解除符合合同约定和法律规定，上诉人应当腾退房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审核当事人在一审程序中提出的证据和所作陈述，依法对原判决事实予以确认。本院认为，生效法律文书已确认拆迁的缪家桥河沿28号房屋系被上诉人所有，且被上诉人已领取了安置房屋即本案讼争房产权证。原审法院依据上述事实，根据房屋租赁合同约定和有关法律规定，判令上诉人腾退出屋是正确的。本院认同原审法院分析意见，不再重复。上诉人主张被上诉人取得缪家桥河沿28号房屋所有权无效、被上诉人无权取得讼争房屋产权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用50元，由上诉人陈阿四负担。本判决为终审判决。审 判 长 高伯军审 判 员 单卫东代理审判员 金湘华二〇〇七年八月三十日书 记 员 许华娣 来自：