（2007）上民一初字第460号

裁判日期: 2007-07-05

公开日期: 2014-04-22

案件名称

史定友与刘敏浩租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

史定友,刘敏浩

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第六十四条第一款

全文

杭州市上城区人民法院民事判决书（2007）上民一初字第460号原告史定友。委托代理人（特别授权代理）周潮星。被告刘敏浩。委托代理人（特别授权代理）樊志超。委托代理人（特别授权代理）方乐明。原告史定友为与被告刘敏浩租赁合同纠纷一案，于2007年4月13日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2007年5月22日公开开庭进行了审理。原告史定友及其委托代理人周潮星、被告刘敏浩的委托代理人樊志超、方乐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史定友诉称：2005年8月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定了原告将自己承租经营的杭州市江城路786号（开饭店住宿）底层南半部大厅的200平方租赁给被告用于经营餐饮店，并对双方的权利、义务及租金、期限、违约责任等均作了规定。至去年底，因被告对应交的费用往往不及时交纳，其装设的油烟通风管不及时清理，造成严重火灾隐患，原告多次要求被告整改均未予理会。同时，因当初与被告签订房屋租赁合同时未取得产权单位杭州市铁路分局（现为浙江铁道建工实业有限公司）的同意，产权单位在去年下半年检查时就向原告提出了质疑，故在年前原告就与被告协商，要求被告过了年即停止营业，归还涉案租赁房屋。后被告托人前来原告处协商，原告碍于情面，硬着头皮答应被告使用房屋到2007年3月底。但直到2007年4月初，被告仍未有归还房屋的意图，进而还准备打墙洞安装新空调，原告未予同意，并明确告知被告，即使按原协议，被告亦应向原告提出书面要求，经原告同意后方可施行，双方为此事发生矛盾。2007年4月5日，被告叫其朋友开了一辆车号为浙H－×××××号的警车来原告处，有两女一男进来恐吓原告。同年4月6日下午三点多，被告纠集了社会上十来个闲散、无业人员上门来寻衅滋事，并殴打了原告方的工作人员，为此双方发生了争斗，此事现在派出所调查处理中。鉴于以上情况，原告认为目前原告连人身安全都无法得到保障，而合同已无履行的基础。但被告却坚持不肯归还房屋，导致原告亦面临被房东解除合同的局面。现原告向法院提起诉讼，请求依法解除原、被告所签订的房屋租赁合同，判令被告立即腾退租赁房屋，判令本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：1、租赁合同一份，证明原告与产权单位的租赁关系。2、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系。3、证明一份，证明涉案租赁合同未经产权单位书面同意。4、杭铁分局文件一份，证明产权单位主体情况。5、企业名称变更核准书一份，证明产权单位主体情况。6、录像资料一份，证明2007年4月6日被告召集闲散人员上门寻衅滋事的情况。7、根据原告的申请，本院调查收集的证据有：小营派出所2007年4月6日所作的询问笔录四份，原告欲证明2007年4月6日被告叫人上门殴打原告方工作人员的事实。被告刘敏浩辨称：一、本案的事实经过。坐落于杭州市江城路768号七层楼房系浙江铁道建工实业公司（原杭州铁路分局房产管理段）所有，于2004年4月28日与原告签订租赁合同，租赁给原告经营。原告承租后，即将本案争议标的部分房屋（底层南半部分大厅200平方米），转租给林建民，经营杭州市上城区海岛鱼篓饭店。因杭州市上城区海岛鱼篓饭店经营不善，后又转租给胡永忠经营杭州市上城区日日兴饭店。因杭州市上城区日日兴饭店也生意不好，胡永忠找到被告，经与被告协商，胡永忠收取被告转让费200000元，将店面转让给被告。2005年8月26日，被告与原告签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告将坐落于杭州市江城路768号底层南半部大厅200平方米租赁给被告用于经营饭店，租赁期间至原告与浙江铁道建工实业公司租赁合同约定的租赁期间，并约定原告提供被告办理经营手续时所需产权单位出具的合法证明。合同签订后，经原告协调，被告取得了房屋产权人浙江铁道建工实业有限公司同意将涉案租赁房屋转租给被告的证明，并依法向杭州市上城区工商局申办了杭州市上城区敏浩土家菜馆个体工商户的营业执照。在租赁期间，被告还两次对涉案租赁房屋进行了装修。营业执照办理后，被告一直按照房屋租赁合同的规定，履行自己的义务，之所以发生今天的诉讼，纯属原告眼红被告生意红火，意图谋取非法利益。二、原告的起诉状之不符合事实之处。1、原告诉称，被告不及时交纳应交的费用。对此，被告认为不当，在合同签订后，被告一直按合同规定，及时交纳租金，不存在不及时交纳之处。2、原告诉称，装设的油烟通风管不及时清理，造成严重火灾隐患，原告多次要求被告整改均未予理会。对此，被告认为，第一，原告从未向被告提出过整改要求；第二，是否存在严重火灾隐患，是消防行政管理部门的职权，原告无权单方面认为存在火灾隐患，也不能以此向法院主张解除合同，而应向消防行政管理部门进行投诉或者建议。第三，被告一直委托清理单位对油烟设备和管道进行正常的清理维护。3、原告诉称，当初与被告签订房屋租赁合同时未取得原房东浙江铁道建工实业有限公司的同意，下半年检查时就向原告方提出质疑，故在年前就与被告协商，要求被告过了年后即停止营业，归还房屋，以及被告托人前来原告处协商，原告答应被告使用房屋到2007年3月底。对此，被告认为，第一，当初所签房屋租赁合同，是得到浙江铁道建工实业有限公司的同意和认可，并依法办理了相关营业执照。第二，原告也未与被告协商过任何提前解除合同之事。4、被告也从未叫他人威胁原告的人身安全，更没有纠集社会上闲散、无业人员上门殴打原告方工作人员。综上所述，被告认为，原告捏造有关事实，向法院起诉，不应受到法律支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：1、证明一份，证明原、被告的房屋租赁合同已得到浙江铁道建工实业有限公司书面同意。2、农业银行存根及收据各一份，证明被告按合同规定履行支付房租义务，原告在2006年就收取被告半年租金，不存在提前解除合同约定。3、油烟清理登记卡一份及付款收据二份，证明被告一直按时清理油烟管道，不存在安全隐患。审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：1、原告提供的证据1、2、4、5，被告无异议，本院予以认定。2、原告提供的证据3，被告对证明力提出异议，认为双方之间的转租行为是得到过浙江铁道建工实业有限公司书面批准同意的，并将提供证据1反驳。本院认为，该证据与被告提供的证据1相矛盾，但被告提供的证据1系取证于有关工商部门的登记档案，其证据效力高于原告提供的证据3，故对被告提供的证据1，本院予以认定，对原告提供的证据3，本院不予认定。3、原告提供的证据6，被告对真实性、关联性、证明力提出异议，认为该证据是刻录件，并不是证据的原件，且与本案不具有关联性，属于公安机关管辖，从公安机关处罚看，最后是由原告方赔偿被告方500元作为最终处理的结果。本院认为，原告提出的异议成立，且该证据不能证明原告欲证明的事实，故对该证据，本院不予认定。但在审理中，原、被告对双方于同年4月5日、4月6日为安装空调事宜发生争执及打斗的事实无异议，对此事实，本院予以确认。4、原告提供的证据7，被告对证明力提出异议，认为从讯问笔录可以显示，本案涉嫌殴打他人的并不是被告，而是原告的儿子史训林，事故处理的结果是原告方赔偿被告方500元。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，且该证据可证明双方于同年4月5日、4月6日发生争执及打斗，原告向小营派出所报案，经小营派出所主持调解的事实，对此事实，本院予以确认。5、被告提供的证据1，原告对关联性、证明力提出异议，认为该证明实际是被告为了办理营业执照需要而找人帮忙去跟产权单位商量的，所以产权单位直接向工商部门出了一个证明，如果按照原、被告之间的合同，应该由原告向产权单位打报告，然后产权单位出具批复，实际上原告没有向产权单位打报告，原告提供的证据3已经说明产权单位没有书面同意转租给被告。本院认为，对该证据本院已进行了认证，认证意见同前。6、被告提供的证据2，原告无异议，本院予以认定。7、被告提供的证据3，原告对真实性、合法性、关联性、证明力提出异议，认为2007年3月15日收款收据上是写着全年四次，但登记卡上却写着每个月都有清理，这之间有矛盾，即使被告有清理管道，但也是对下面部分清理，对二楼到八楼的油烟管道都没有清理。本院认为，原告对该证据真实性提出的异议未提供证据加以反驳，且该证据可证明被告对油烟净化设施进行定期清理的事实，故对该证据，本院予以认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：本市江城路768号七层楼房一幢，建筑面积约2600平方米，该房产权人为杭州铁路分局房产管理段，该管理段后经改制变更名称为浙江铁道物业发展有限公司，后又于2005年6月变更名称为浙江铁道建工实业有限公司。2004年4月28日，原告与产权单位就该房签订租赁合同，约定由产权单位将该房包括建筑面积100平方米左右的停车场租赁给原告用于经营旅馆，租赁期自2004年5月1日至2009年4月30日止，并约定了房屋租金及租金支付方式等有关租赁事宜。原告领取个体工商户营业执照，并在该房内开办经营杭州市上城区东湖饭店（后于2006年11月办理了变更登记手续，变更负责人为原告之子史训林）。事后，原告将该房底层南半部大厅建筑面积约200平方米房屋租赁给他人使用。2005年8月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将该涉案租赁房屋（即本市江城路768号七层楼房底层南半部大厅建筑面积约200平方米房屋）租赁给被告使用，用于经营饭店，租赁期限从2004年5月20日至2009年4月19日止，并约定了租金及租金支付方式、双方的权利义务及违约责任等有关事宜。该合同上加盖有杭州市上城区东湖饭店的公章。合同签订后，双方依约履行，原告将涉案租赁房屋交付被告使用，被告也从即日起支付租金，付租至2007年6月30日。被告领取了个体工商户营业执照，在涉案租赁房屋内开办杭州市上城区敏浩土家菜馆。在租赁期间内，原告曾要求被告使用房屋至2007年3月底，但双方未就该事宜协商一致。2007年4月初因经营需要，被告安装空调，原告表示不同意，为此双方于同年4月5日、4月6日发生争执及打斗，原告向小营派出所报案。经小营派出所主持调解，由原告方赔偿被告方被打伤的工作人员500元。现原告诉至本院要求依法解决。另查明，2005年12月28日，产权单位出具证明一份，其上写明：我单位同意史定友将杭州市江城路768号房屋底层转租给刘敏浩承租餐饮业。2007年4月8日，该单位又出具证明一份，其上写明：根据我单位2004年4月28日与承租户史定友签订杭州市江城路768号房屋租赁合同第六条：违约责任第二项“在租赁期间乙方必须自主动权经营，不得整体将房屋转包，原则上也不允许部分分包。否则，甲方有权解除合同，并由乙方承担一切责任……”。对于史定友将部分房屋转租，我单位没有书面批准同意。本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。该合同对双方当事人具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现原告主张与被告签订涉案合同时未取得产权单位浙江铁道建工实业有限公司的同意，本院认为，被告提供的证据足以反驳原告的主张，故原告的主张不成立，本院不予采信。原告主张被告不及时交纳应交的费用及装设的油烟通风管不及时清理，造成严重火灾隐患的事实，但未提供证据证实，故对该主张本院亦不予采信。在租赁期间内，原告曾要求被告使用涉案租赁房屋至2007年3月底，但双方未就该事宜协商一致，故涉案合同并未就此解除。至于2007年4月初被告在涉案租赁房屋安装空调，系其出于正常的经营需要，且安装空调应当不属于对房屋改造或装修的范围，无需书面提出申请并经同意，故被告的行为并不违反涉案合同的约定，而原告不同意安装是引起双方之间发生严重争执及打斗的主要原因，原告对此负有较大的责任。因此，原告以此为由要求解除合同和腾退讼争房屋，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告史定友的诉讼请求。预收案件受理费100元，由原告负担50元，退回原告50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员　　孙丽二〇〇七年七月五日书记员　　黄岚关注公众号“”