（2007）绍民一初字第972号
裁判日期: 2007-07-22
公开日期: 2014-06-20
案件名称
郑月光与吴建民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑月光,吴建民,绍兴县柯桥供销合作社
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）》：第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条，第一百三十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款，第二条第一款
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2007）绍民一初字第972号原告郑月光。委托代理人（特别授权代理）吴旭仕、何正桥。被告吴建民。委托代理人（特别授权代理）王卫兴。第三人绍兴县柯桥供销合作社。法定代表人包兴康。委托代理人（特别授权代理）谭国春。委托代理人（特别授权代理）董关荣。原告郑月光诉被告吴建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年2月13日立案受理。依法组成合议庭，于2007年4月16日、7月20日两次公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依法通知绍兴县柯桥供销合作社作为第三人参加诉讼。原告郑月光及委托代理人何正桥，被告吴建民及委托代理人王卫兴，第三人绍兴县柯桥供销合作社的委托代理人谭国春、董关荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑月光诉称，绍兴县威力斯食品厂系被告吴建民投资设立的私营企业，2001年9月28日，该厂向绍兴县柯桥供销合作社购买了位于柯桥街道双川村道生娄原双梅分社营业用房和仓库房（房屋建筑面积约为437平方米），2002年7月2日被告吴建民代表该厂与原告签订了一份买房协议，协议约定：原告向该厂购买原供销社的第五间（从桥头起）和靠这五间左右二间平房，该厂同意将上述房屋以50，500元的价格卖给原告。协议签订后，原告于当日支付了购买款50，500元，被告代该厂收到购房款后也于当日向原告交付了房屋，原告经简单装修后入住至今。现该厂于2003年11月12日被绍兴县工商局吊销营业执照。2006年原告居住的上述房屋列入了绍兴县柯桥街道拆迁范围，被告私自提前向绍兴县柯桥街道申报了包括原告房屋在内的全部房屋。为维护原告合法权益，现起诉请求依法确认原告郑月光与被告吴建民于2002年7月2日签订的买房协议有效。被告吴建民辩称，原、被告之间签订过买房协议是事实，但该买房协议无效，理由是被告不是该房屋的所有权人，请求驳回原告的诉讼请求。第三人绍兴县柯桥供销合作社陈述，被告与第三人于2001年9月28日签订购买房屋合同是事实，原、被告之间买卖房屋的情况第三人不清楚，就原、被告之间发生买卖房屋纠纷，请求依法处理。经审理查明，2001年9月28日，第三人绍兴县柯桥供销合作社与绍兴县威力斯食品厂签订“房屋所有权及国有划拨土地使用权变更协议”一份，该协议约定：绍兴县柯桥供销合作社将所属的位于柯桥街道双川村道生娄原双梅分社营业用房及仓库所有权及国有划拨土地使用权变更给绍兴县威力斯食品厂，其中权属变更手续由绍兴县威力斯食品厂负责办理，并承担一切费用，绍兴县柯桥供销合作社协助办理。协议签订后，绍兴县威力斯食品厂并没有办理土地变更手续。2002年7月2日，被告吴建民与原告郑月光签订“买房协议”一份，被告将其中的三间房屋以50，500元的价格卖给原告。另查明，绍兴县威力斯食品厂系被告吴建民个人独资的私营企业，该厂已于2003年11月12日被吊销。同时，第三人在与绍兴县威力斯食品厂签订协议时，第三人并没有就土地使用权变更事项向有权机关报批。现该处房产已被列入绍兴县柯桥街道城中村改造项目，被告吴建民已申报拆迁。以上事实由绍兴县威力斯食品厂营业单位基本情况、吴建民户口基本信息、房屋所有权及国有划拨土地使用权变更协议、买房协议、收条、绍兴县房屋拆迁价格评估表及当事人在诉讼中的陈述等证据证明。再查明，本案在审理过程中已就讼争合同的效力作出了释明，但原告拒不变更诉讼请求。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案，绍兴县威力斯食品厂与绍兴县柯桥供销合作社签订的“房屋所有权及国有划拨土地使用权变更协议”违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”之规定，故该协议系无效合同。因该合同为无效合同，故被告吴建民不能取得该转让房地产的合法所有权，被告在尚未依法取得所有权时将该房地产再次出卖给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”之规定，首先，被告并非该房地产的合法所有权人，故不能出卖该房地产；其次，因被告与第三人的转让合同系无效合同，被告也并非该房地产的有权处分人。综上，被告出卖给原告的行为系无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无权处分行为若为有效，则必要条件是经权利人追认或事后取得处分权，现被告在与第三人签订转让合同后并未到相关部门办理变更手续，也未取得合法所有权，即被告没有取得权利人的追认和事后取得处分权，故该无权处分行为为无效行为。综上，被告与原告签订的合同为无效合同。现原告请求确认该买房协议有效，在诉讼过程中，本院已依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，向原告就合同效力问题作了释明，但原告拒不变更诉讼请求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，其不利后果由原告承担，故原告请求不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第一百三十二条之规定，判决如下：驳回原告郑月光要求确认2002年7月2日签订的买房协议有效的诉讼请求。案件受理费9，260元，财产保全费2，770元，合计12，030元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 屠国均审 判 员 鲁志杰代理审判员 张 苗二〇〇七年七月二十二日书 记 员 王 琴