（2007）越民一初字第1553号

裁判日期: 2007-07-16

公开日期: 2014-06-20

案件名称

施银娟与章建华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市越城区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

施银娟,章建华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

国务院关于发布《城市私有房屋管理条例》的通知：第七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十七条，第六十条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十五条

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2007）越民一初字第1553号原告施银娟。委托代理人（特别授权代理）何震达。委托代理人（特别授权代理）董丽萍。被告章建华。委托代理人（特别授权代理）陈金法、王栋。原告施银娟与被告章建华房屋买��合同纠纷一案，本院于2007年5月17日立案受理。依法由审判员徐凤珍适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告施银娟及其委托代理人何震达、董丽萍、被告章建华及其委托代理人陈金法、王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施银娟诉称：2003年1月17日，原、被告双方签订房屋买卖协议1份，该协议约定被告将座落于绍兴市区昌安润沁花园14幢402室，建筑面积为86.11平方米住房1套转让给原告，转让价为19.9644万元，协议还对其他内容做了约定。协议签订后，原告按约支付全部房款。2003年12月16日被告将转让的房屋交与原告。现被告拒不将产权过户到原告名下，侵犯了原告的合法权益。故原告诉请法院，要求判令被告办理房地产买卖过户手续。被告章建华辩称，2003年1月17日，原、被告签订的房屋买卖协议，出卖的房屋为被告与其妻子的夫妻共同财产，��房屋出卖前被告夫妻已协议离婚，但在离婚协议签订时并未对该房产作出处分，诉争房产仍为被告夫妻之共有产，故被告与本案原告所签订的房屋买卖协议是无效的，也不存在被告需履行协助原告办好房屋过户手续的义务，要求法院驳回原告的诉讼请求。原告施银娟为证明诉称事实，向本院提供的证据有：1、房屋买卖协议及补充协议各1份，要求证明原、被告双方买卖诉争房屋及各自享有并需履行义务的事实。被告经质证对证据的真实性无异议，但认为原告在购买诉争房屋时未询问是否存在共有人，而实际上该出卖房另有其他共有人，买卖协议上无其他共有人签名，故买卖协议为无效协议。本院认为原、被告均具有民事行为能力，双方在买卖诉争房屋时均负有审查该屋产权性质的义务，而原告无法从房屋权属证明上审查尚有其他共有人，故被告质证理由不能成立��本院对原告提供的证据予以认定；2、产权调换协议1份，要求证明诉争房屋所有权归被告所有的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，但认为诉争房屋系旧房拆迁货币安置产权调换取得，该协议上虽产权人签名为被告，但事实上是被告与前妻一起去办理的，故原、被告签订的买卖合同中应有被告前妻严丽治的签名。本院认为结合原、被告以下提供的证据，被告与前妻在被告将诉争房屋出卖给原告前已协议离婚，双方对共有财产已作了分割，因被告不能提供相应证据证明诉争房屋属被告与前妻之共有产，本院对原告提供的证据予以认定。3、收款收据3份，要求证明原告已将买房款交与被告的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，本院予以确认。4、诉争房屋房号卡及楼宇交接书各1份，要求证明原告已实际接受诉争房屋的事实。被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。5、离婚协议书及婚姻状况证明各1份，要求证明被告与前妻离婚的时间及根据离婚协议约定诉争房产归被告所有的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，但认为离婚协议书上对诉争的房产归属没有明确表明，协议书所指的房屋为本市区下大路67－2号房屋，不包括诉争房屋。因被告对证据的真实性无异议，本院对证据本身予以认定，对原告所要证明的待证事实，结合被告以下提供的证据综合认定。被告章建华为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1、卖屋证书1份，要求证明本案诉争房屋是原座落本市区草帽弄24号旧房拆迁安置所得，该旧房是被告与前妻未离婚时所买，旧房产权人为秦文进（被告舅舅）与秦月娥（被告之母），签订协议时买屋人为被告前妻严丽治，付款人是被告章建华，产权人仍为被告母亲秦月娥的事实。原告质证后对证据的真实��持有异议，同时认为此卖屋证书与本案无关。本院认为被告在原婚姻关系存续期间与前妻购买秦月娥所有的房屋已经拆迁安置，房屋权属已发生变更，故本院对原告的质证意见予以采信。2、2002年2月21日赠与合同1份，要求证明被告家人为了避税，将原出卖给被告夫妻的草帽弄23－24号中的西首平屋1间以公证形式赠与给被告的事实。原告质证后对公证书的真实性无异议，但认为公证书与卖屋书之间存在矛盾，卖屋书中草帽弄23－24号中的西首平屋1间买屋人是被告前妻严丽治，而公证书中该屋的所有人却是被告母亲秦月娥，故此公证书与本案无关。本院认为原告质证异议成立，予以采纳。3、绍兴市越城区北海街道办事处及北海街道下大路居民委员会证明1份，要求证明被告与前妻离婚时对夫妻共同财产即原座落绍兴市区草帽弄24号西首平屋1间未予分割的事实。原告质证后认为街道及居委会无权对被告夫妻离婚协议的内容作出解释，且该证明书上的证明人是被告，其本身是离婚协议的当事人无权作为证明人。本院认为，绍兴市越城区北海街道办事处及北海街道下大路居民委员会出具的证明属书证，又无具体负责人在证明书上签名，被告在举证期内亦未申请证人出庭作证，故对被告待证事实不能确认。4、被告及被告前妻严丽治户口簿各1份，绍兴市越城区北海街道下大路居民委员会证明1份，要求证明被告户口所在地为绍兴市区下大路67－2号，严丽治户口所在地为绍兴市区草帽弄24号。被告与前妻离婚当日双方约定原草帽弄24号房屋归严丽治所有，并有居委会盖章证明，严丽治凭此证明申报了户口的事实。原告质证后对户口簿的真实性无异议，但认为户口簿与本案房屋买卖无关。居委会的证明系复印件，不予质证。本院认为被告提交的前妻严丽治户口簿及庭后补交的居委会证明原件，仅能证明被告前妻严丽治户籍所在地，不能对抗上述房屋经拆迁安置货币交换产权购买人实际已为被告，诉争房屋产权人已转为被告个人名下的事实，故对被告所要证明的事实不予认定。综合上述予以确认的证据，可以认定以下事实：被告与前妻严丽治拥有原座落绍兴市区草帽弄24号西首平屋1间，2002年5月7日被告与严丽治协议离婚，协议约定，双方在婚姻关系存续期间的房产和所有财产归被告所有。同日，被告与严丽治自行商定草帽弄24号房子归严丽治所有，并有下大路居委会盖章证明。2002年12月27日经严丽治委托，被告作为乙方与甲方绍兴市街景综合开发有限公司就座落草帽弄24号房屋拆迁签订了《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书》即《产权调换协议》，2003年1月10日，被告名义向绍兴市街景综合开发有限公司交��了货币交换安置房即讼争房屋的购买款179146元，2003年12月17日，被告与原告签订1份房屋买卖协议，协议约定：被告以人民币199644元之价将座落绍兴市区昌安润沁花园房屋出卖给原告，由于是期房，到2003年12月31日交房办理三证，过户手续由被告负责办理，过户费由原告负责付清。原告在协议签订之日向被告支付了买房现金99644元，并直接向工商银行归还了被告名下的购房贷款10万元，被告亦向原告出具了收取原告上述款项之收据。2003年12月25日，原告与被告又签订1份《购房补充协议》，经双方协商，由原告在原商定房价外另外补贴被告人民币18000元，支付所需购买车棚款7000元。次日，原告向被告支付了上述款项，被告亦出具给原告收条1份，并在收条中承诺：“在房屋、车棚等过户时及时配合，同时决不再提任何附加条件，如有反悔后果自负。”然被告至今未能协助��告办理转让房屋的买卖过户手续，遂形成诉讼。另查明讼争房屋的产权调换协议、购房收款收据、房号卡现为原告持有。本院认为，民事法律行为从成立时起即具有法律约束力，依法成立的合同，自成立起生效，同时当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质履行通知、协助等义务。本案的焦点是原告与被告章建华签订的房屋买卖协议是否有效？被告有否义务协助原告办理转让房屋的过户登记手续？对于上述争议焦点，根据本院查明事实，被告是在与前妻严丽治离婚后才将诉争房屋出卖给原告，根据离婚协议约定，双方在婚姻关系存续期间的房产和所有财产归被告所有。虽然离婚当日被告与前妻又经所在居委会证明草帽弄24号房子在双方离婚后归严丽治所有，但严丽治在离婚后至今也未对被告提出分割在婚姻关系存续期��漏分的夫妻共同财产或其名下财产遭被告侵犯的主张，故此证明仅能证明被告前妻严丽治为申报户口所需，不能对抗草帽弄24号房屋后经拆迁安置货币交换产权购买人实际已为被告，讼争房屋产权人已转为被告个人名下的事实，故被告章建华与原告施银娟签订的房屋买卖协议合同主体适格、意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定，应依法认定为有效。同时，本案中被告章建华在与原告签订房屋买卖合同后，在原告支付全部购房款后，被告已经将房屋及产权调换协议、购房收款收据、房号卡实际交付原告，此后原告也一直实际占有使用该房屋，并且在房屋买卖过程中原告与被告又无证据证明存在恶意串通损害第三人利益的法律事由，故从维护交易安全，体现诚实信用原则，应当维护原告的合法权益，本院有理由认定原、被告间签订的房屋买卖合同有效。同时��据《城市私有房屋管理条例》第七条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然这里所说的买卖合同为有效合同，它是办理所有权登记手续的必须证件。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条中更明确规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故所有权登记仅是产权转移的必要程序，而不是买卖合同有效的条件。在本案中原、被告签订房屋转让协议，协议签订时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议应当认定有效，对双方当事人具有约束力，任何一方未取得对方同意，都不得擅自解除该协议，都应当按照协议约定履行自己的义务。现原告诉请要求判令被告协助原告办理房屋买卖登记过户手续，理由正当，本院予以支持。另对诉讼中原告提出自愿承担本案诉讼费用的要求，因系其真实意思表示，且无违法之处，本院予以遵照。被告章建华提出出卖给原告的讼争房屋系其与前妻的夫妻共同财产，被告与原告签订的房屋买卖协议属无效，要求驳回原告诉讼请求的辩称，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题��意见（试行）》第85条、最高人民法院《适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决如下：被告章建华应于本判决生效后三十日内，履行协助原告施银娟办理位于绍兴市越城区昌安润沁花园14幢402室住宅一处的房屋产权登记过户手续。案件受理费4293元，减半收取2146.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员　　徐凤珍二〇〇七年七月十六日书记员　　王嘉嘉微信公众号“”