（2007）越民一初字第923号

裁判日期: 2007-06-08

公开日期: 2014-06-20

案件名称

陈世发、许祥花等与朱伯明租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市越城区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈世发,许祥花,陈世明,陈水娟,陈慧娟,朱伯明,绍兴市房地产管理处

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十九条第一款

全文

浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书（2007）越民一初字第923号原告陈世发。原告许祥花。原告陈世明。原告陈水娟。原告陈慧娟。五原告委托代理人（特别授权代理）许新华。被告朱伯明。第三人绍兴市房地产管理处。法定代表人周国强。委托代理人（特别授权代理）楼芝华。原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟与被告朱伯明、第三人绍兴市房地产管理处（以下简称房管处）租赁合同纠纷一案，本院于2007年3月15日立案受理。依法由代理审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2007年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许新华、被告朱伯明、第三人房管处之委托代理人楼芝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟诉称：2003年5月，被告以证保户形式使用座落于绍兴市区龙洲花园4幢502室房屋。后原、被告以法定继承纠纷进行诉讼，根据生效法律文书确认，被告占用的房屋产权归五原告共有。原告于2006年11月8日领取了讼争房屋的所有权证，并代被告交纳了2006年10、11月的房租171.92元。现诉至法院，请求依法判令被告立即腾退占用原告共有的坐落于龙洲花园4幢502室产权房；判令被告向原告支付已由原告代其向绍兴市房管处支付的2006年10月至2006年11月的房租171.92元；判令被告向原告支付从2006年11月8日起至腾退之日止的每月550元的市场价房租；本案诉讼费由依法负担。被告朱伯明辩称：讼争房屋系市区缪家桥河沿26－28号房屋的拆迁安置房之一。而缪家桥房屋系被告母亲的遗产，拆迁时被告作为实际居住人以证保户的形式安置在讼争房屋内，并与第三人签订了租赁合同。原告通过侵犯被告等人权利的行为，领取了讼争房屋的所有权属证书。故原告请求被告腾退房屋和支付租金的诉讼请求，没有法律和事实依据。且第三人房管处已向被告收取了2006年10月至12月的房租。请求驳回原告的诉讼请求。第三人绍兴市房地产管理处述称：讼争房屋确系证保房，拆迁时产权人尚未明确，第三人做为代管单位进行管理，在签订租赁合同时也明确了该房为代管房，产权明确后租赁合同就终止。现房屋产权人已明确，租赁合同应当终止。原、被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、房屋所有权证、共有权证、契税证及土地使用权证1组，要求证明讼争房屋系原告所有。被告及第三人对证据真实性无异议。2、原告提供产权调换协议复印件1份、确权联系单1份、证保户安置协议1份，要求证明根据生效法律文书和第三人出具的确权联系单，拆迁公司与原告签订产权调换协议，而第三人在2005年已确认房屋系原告共有。被告对本人的安置协议无异议，对原告的表示不服，第三人无异议。3、原告提供民事裁定书、民事调解书、函各1份，要求证明通过诉讼，国家有关机构确认了房屋产权，由法院调解进行了析产，确定讼争房屋归原告共有。被告对证据真实性无异议，但认为只是原告单方的调解；第三人无异议。4、原告提供电报1份，要求证明原告领取房屋所有权证书后，电报通知被告腾退房屋并支付租金。被告表示未收到电报，第三人无异议。5、原告提供发票1份，要求证明原告替被告向第三人支付了讼争房屋2006年10、11月的房租。被告表示已向第三人交纳了2006年10至12月的房租，并提供发票2份。原告对证据真实性无异议，第三人表示可能是工作人员不知情，又向被告收取了房租，可以退还。6、被告提供租赁合同1份，要求证明讼争房屋租赁情况。原告对证据真实性无异议，但认为第三人在2005年8月3日已确认讼争房屋归原告所有，再如此签订合同不当，且现在房屋产权已明确，属于落实政策，合同可以解除；第三人对证据真实性无异议，但认为现已确定了产权人，属于政策落实，合同应该解除。7、被告提供房地产所有权证、户口登记表复印件各1份，要求证明被告系拆迁户，一直居住在缪家桥河沿。原告认为被告在房屋拆迁前已不居住在缪家桥，单位分给被告一套房屋，且证据系复印件不予质证；第三人认为证据系复印件，不予质证。8、第三人提供函1份、特快专递回执2份、邮件查询单1份，要求证明第三人发函给被告，要求解除合同，且被告已于4月7日收到了函件的事实。原告无异议，被告表示已收到书函。对于上述证据本院认证如下：当事人对第1、2、3、6、8组证据真实性无异议，本院依法予以确认，而第2组证据中第三人在2005年出具的确权联系单载明的是有拆迁户主张产权所有一事，并不是第三人确认房屋所有权情况；被告对第4组证据有异议，认为未收到，原告表示无法查询被告是否收到电报，对该组证据不予认定；第5组原、被告提供的发票双方对真实性均无异议，予以认定，可以证明第三人重复收取房租的事实；对于第7组证据，原告和第三人认为系复印件不予质证，对该组证据不予认定。经审理查明，2003年绍兴市区缪家桥河沿28号房屋拆迁，其中一部分安置在绍兴市区龙洲花园4幢502室。因产权不明，同年5月，作为代管房由绍兴市城市建设投资发展有限公司与被告朱伯明对上述房屋签订房屋拆迁产权调换协议，约定证据保全房屋，互不结算差价。后第三人房管处与被告签订了相应的租赁合同。2006年2月24日，第三人房管处再次与被告签订注明为代管房的租赁合同，约定租赁期限为2006年1月1日至2009年3月1日止，租金每月85.96元，在租赁期限内，若遇有租金政策标准调整，租金应予调整，被告应当在当月25日前支付当月租金。合同同时约定，被告租赁房屋被征用、落实政策、危房改造等原因的，第三人房管处有权解除租赁合同，收回房屋。2005年2月16日绍兴市中级人民法院民事调解书确认绍兴市越城区缪家桥河沿28号一楼一底房屋及平屋一间归原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟所有。五原告由此于2006年11月9日领取了龙洲花园4幢502室的房屋所有权证、契证及国有土地使用权证。2007年4月7日，被告收到第三人房管处通知腾退房屋的信函。另查明，原告于2006年11月7日向第三人代交了被告2006年10、11月的房租171.92元，而被告于2006年11月向第三人交纳了2006年10至12月的房租257.88元。本院认为，在讼争房屋产权未明、尚未结束代管房的形式时，第三人房管处作为绍兴市建设局下属的房地产管理职能部门，具有行使管理代管房的主体资格，其与被告签订代管房的租赁合同，该合同应为合法有效，原告认为该合同无效，依据不足，不予支持。原告由于继承等原因，后在法院主持调解下分割，被确认为缪家桥河沿28号房屋的所有人，并于2006年11月9日领取讼争房屋所有权证，发生在房管处与被告租赁合同期内，根据法律规定私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故应视为第三人与被告租赁合同的一方当事人，由房管处变更为原告。原合同的约定对原、被告均有效。原告虽通过诉讼领取了讼争房屋的所有权证，但不属于原告与第三人所称的落实政策，被告也一直交纳租金，只是原告领取房屋所有权证后，与第三人均未及时通知到被告合同相对人变更的事实，致使被告客观上不能够支付2007年1月至今的房租，故原告与第三人请求终止合同或解除合同的依据不足，原告由此请求被告腾退房屋，本院不予支持。原告与被告仍需按原合同履行，被告可按原合同约定支付2006年1月至本案一审终结前即2007年6月止的租金，以后的租金按合同约定支付。对于原告请求被告按每月550元支付租金的请求，不予支持。对于第三人重复向原告收取的2个月房租及合同一方主体变更后又向被告收取的房租，可由原告与第三人自行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条之规定，判决如下：一、被告朱伯明于本判决生效之日起十日内支付给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟2007年1月至2007年6月止的租金共计515.76元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费80元，合计130元，由原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员　　盛跃二〇〇七年六月八日书　记　员　　朱菡来源：百度搜索“”