（2006）绍民一初字第2237号
裁判日期: 2007-06-23
公开日期: 2016-10-17
案件名称
金月娥与屠惠清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
浙江省绍兴县人民法院
所属地区
浙江省绍兴县
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
金月娥；屠惠清；姚绍钢；浙江中轻控股集团有限公司天汇市场分公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二百二十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第二百二十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第二百三十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十六条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书(2006)绍民一初字第2237号原告金月娥。委托代理人（特别授权代理）何震达，浙江兴绍律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）李汝良，浙江兴绍律师事务所律师助理。被告屠惠清。委托代理人（特别授权代理）肖凌，浙江秦国光律师事务所律师。第三人姚绍钢。委托代理人（特别授权代理）肖凌，浙江秦国光律师事务所律师。第三人浙江中轻控股集团有限公司天汇市场分公司，住所地绍兴县柯桥万商路天汇广场****。负责人周会良。委托代理人（特别授权代理）冯坚，浙江大公律师事务所律师。原告金月娥诉被告屠惠清房屋租赁纠纷一案，本院于2006年3月29日立案受理。在诉讼过程中，本院追加姚绍钢、浙江中轻控股集团有限公司天汇市场分公司为第三人参与诉讼。依法组成合议庭，多次公开开庭进行了审理。原告金月娥及其委托代理人何震达，被告屠惠清与第三人姚绍钢之共同委托代理人肖凌，第三人浙江中轻控股集团有限公司天汇市场分公司的委托代理人冯坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金月娥诉称，2005年9月15日原、被告双方签订“中国轻纺城营业房租赁协议书”一份，约定：被告将中国轻纺城天汇交易区A区3楼3049-3051、3055-3057共6间营业房租给原告使用经营，租期自农历2005年八月初十起至农历2006年十二月廿三止，租金105,000元，押金5,000元。原告按约支付11万元租金和押金，但被告所交付的6间营业房原告无法使用经营。经查，上述6间营业房系姚绍钢在2005年7月前向轻纺城市场管理公司承租，姚绍钢租赁到期后，6间营业房既未续租给姚绍钢，也未租赁给被告，为此，轻纺城市场管理公司不准原告使用6间营业房，更不准原告对6间营业房进行装修，使原告承租营业房的目的不能实现。原告请求依法确认原、被告双方所签的营业房租赁协议无效；判令被告返还原告已付租金105,000元，押金5,000元，合计11万元。被告屠惠清与第三人姚绍钢共同辩（述）称，一、原、被告之间签订的合同合法有效，原、被告之间应严格履行合同。二、关于被告拥有承租权。被告与第三人姚绍钢系夫妻。2002年，姚绍钢向第三人浙江中轻控股集团有限公司天汇市场分公司（以下简称天汇市场公司）租赁了上述营业房。2005年7月到期后，由于天汇市场公司准备对市场进行改造，没有与原租赁户签订租赁协议，但允许原租赁户在市场内继续经营；而原租赁合同规定承租人享有优先续租权，虽然双方没有签署租赁协议，但事实上第三人天汇市场公司同意将上述营业房续租给被告，租赁期限为不定期。被告享有合法承租权。另外，第三人天汇市场公司明知营业房被承租人转租，至今未提出异议，应当视为默认承租人的行为。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人天汇市场公司述称，天汇市场公司与姚绍钢之间有过租赁关系，租赁期满后，双方未签订正式合同，但姚绍钢有优先承租权，姚可以继续租赁上述营业房，也可以不租赁上述营业房。原告应当与原承租人共同到天汇市场公司办理转租确认手续。经审理查明，2005年9月15日，原告金月娥与被告屠惠清签订租赁协议，约定被告将中国轻纺城天汇市场A区3楼3049-3051、3055-3057共6间营业房租给原告使用经营；租期自农历2005年八月初十起至农历2006年十二月廿三止，租金105,000元；营业房的各项费用由原告负担，被告收取原告工商押金50,00元，到期原告交清各项费用后，被告如数返还。原告按约支付给被告租金105,000元及押金5,000元。被告将营业房交付给原告。另查明，中国轻纺城天汇市场A区三楼3049-3051、3055-3057共计6间营业房，系第三人姚绍钢向浙江天汇房地产有限公司承租，租赁期限自2001年1月6日起至2005年6月30日止。租赁合同约定租赁期满后第三人姚绍钢享有优先租赁权。自2005年6月30日期满后，两第三人之间未签订续租协议，但上述营业房仍由姚绍钢管理，天汇市场公司尚未收取相关费用。原、被告及第三人均认可自2006年11月10日（农历九月二十）起天汇市场公司对营业场所进行改造，无法使用。2007年1月，被告屠惠清向本院书面声明，同意自2006年11月10日起收回营业房，未到期部分租金予以退还。第三人姚绍钢与被告屠惠清系夫妻。以上事实由原、被告签订的中国轻纺城营业房租赁协议，姚绍钢与浙江天汇房地产有限公司签订的协议，天汇市场公司出具的证明，结婚证及当事人在诉讼中的陈述等证据予以证明。本案在审理过程中已就讼争合同的效力作出了释明，但原告未变更诉讼请求。本院认为，依法保护合同自愿原则。由于被告与第三人姚绍钢不是涉案营业房的所有权人，两第三人之间的租赁关系并不因为原、被告签订合同而消除，因此被告与原告所签租赁协议性质为营业房转租，而不是租赁权转让，被告是否系合法的原承租人及被告的转租行为是否已征得出租人同意成为判断原、被告所签合同是否有效的关键。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租给他人。未经出租人同意的转租，为不合法转租。不合法转租合同，属于效力待定的合同。自2001年1月6日起至2005年6月30日止，被告之丈夫姚绍钢向第三人天汇市场公司承租了上述6间营业房，租赁期满后，姚绍钢继续使用上述6间营业房，作为出租方天汇市场公司未表异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，姚绍钢与第三人天汇市场公司的租赁合同仍然有效，但租赁期为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本院受理此案后，通知天汇市场公司作为第三人参加诉讼，可以主张其权利。但至今为止，第三人天汇市场公司仍未提出终止原租赁合同之要求，因此可视为双方的合同至今仍有效，姚绍钢系上述营业房的合法承租人。被告作为姚绍钢的妻子，经姚绍钢认可，拥有处分权。就本案而言，第三人天汇市场公司对被告的转租行为未表示要求解除租赁合同，且原、被告均具有完全民事行为能力，在签订合同时双方又表示为自愿，因此原、被告之间的合同应当合法有效。原告要求确定协议无效之意见不予采纳。原告在本院释明后，仍坚持原诉讼请求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，原告基于确认营业房协议无效，判令被告返还原告已付租金105,000元及押金5000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：驳回原告金月娥请求依法确认原、被告双方所签的营业房协议无效；判令被告屠惠清返还原告金月娥已付租金105,000元及押金5,000元，合计11万元的诉讼请求。案件受理费3,710元，由原告金月娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长 屠国均审判员 鲁志杰审判员 陈新业二〇〇七年六月二十三日书记员 骆俊斌 微信公众号“”