（2007）乳城民一初字第186号

裁判日期: 2007-06-12

公开日期: 2014-12-22

案件名称

乳山市鸿图机动车配件有限公司与乳山市东英装饰制品有限公司、曹爱丽房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

乳山市人民法院

所属地区

乳山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乳山市鸿图机动车配件有限公司,乳山市东英装饰制品有限公司,曹爱丽

案由

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条

全文

山东省乳山市人民法院民事判决书（2007）乳城民一初字第186号原告：乳山市鸿图机动车配件有限公司。法定代表人：姜福亭，男，任董事长。委托代理人：宋利民，山东六君合律师事务所律师。委托代理人：黄志杰，男。被告：乳山市东英装饰制品有限公司。法定代表人：丛轮日，男，任董事长。委托代理人：宫涛，山东六君合律师事务所律师。被告：曹爱丽，个体。委托代理人：于乐胜，男。原告乳山市鸿图机动车配件有限公司诉被告乳山市东英装饰制品有限公司、曹爱丽房地产转让合同效力确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋利民、黄志杰，被告东英装饰制品有限公司委托代理人宫涛、被告曹爱丽以及委托代理人于乐胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年7月21日，2005年11月16日，原告分别与被告乳山市东英装饰制品有限公司签订房屋租赁合同，约定被告乳山市东英装饰制品有限公司分别将位于青山路79号的西三层楼一楼南起1-6间以及大门南门市房出租给原告经营摩托车使用，期限自2007年7月22日。2008年11月15日，合同签订后，原告依约履行了合同。但原告得知被告乳山市东英装饰制品有限公司在原告租赁期间未通知原告享有优先购买权的情况下，私自与被告曹爱丽签订买卖合同，约定将被告所有的房产卖给曹爱丽，其中包括了原告承租的房产，被告的行为严重损害了原告的优先购买权。故诉至法院，要求依法认定两被告签订的房地产转让合同无效。原告针对自己的主张提交了如下证据：证据一、原告与被告东英制品公司签订的租赁合同两份，用于证实原告与被告东英制品公司存在租赁合同。证据二、被告乳山市东英装饰制品有限公司发给原告的通知书，用于证明被告东英制品已经将原告承租的房屋出卖的事实。被告乳山市东英装饰制品有限公司（以下简称东英制品公司）辩称：1、我在出售该房屋的时候，已经事先征求了原告的意见，要求当时并没有反对，因此被告并没有侵犯原告的优先购买权。2、至于两被告之间的房屋买卖合同，因为已经事先征求了原告的意见，双方对该买卖合同已经进行了履行，因此，法院不应支持原告要求认定两被告之间买卖合同无效的诉讼请求。3、在两被告的买卖合同中已经确认房屋已经抵押，该房屋已经抵押是否导致买卖合同无效的事实，应该由抵押权人来主张权利。因此，两被告之间的房屋买卖合同是有效的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告东英制品公司提交了如下证据：两被告之间的买卖合同一份，用于证实该房屋已经出售的事实。被告曹爱丽辩称：同意东英制品的答辩意见。另外，因为曹爱丽已经购买了与被告东英制品同属于同一个整体的房屋，因此，按照有关法律规定，应更享有优先购买权。因此，不同意原告的诉讼请求。被告曹爱丽提交了如下证据：证据一、协议书一份，用于证实两被告之间的房屋买卖关系。证据二、收据一份，用于证实曹爱丽交付给原告的房款1055000元。证据三、租赁合同一份，用于证实被告曹爱丽与被告东英制品有限公司存在房屋租赁关系。经庭审质证，两被告对原告提交的证据一、证据二的真实性无异议，但是对于证明的事实有异议。原告对被告提交的房屋买卖合同的真实性无异议��但是对于两被告证明的事实有异议。两被告对相互之间提交的证据均无异议。经审理查明：2004年7月3日，被告曹爱丽与被告东英制品公司签订了房屋租赁合同，被告东英制品公司将位于乳山市青山路的北起第一、二间门市房和通向院内的仓库以及原锅炉房4处260平方米的房屋出租给被告曹爱丽。租赁期限为2004年7月15日至2007年7月15日，租期为3年。双方在合同中约定了租金的给付期限。2004年7月21日，被告东英制品公司与原告签订了房屋租赁合同。合同中约定了由原告承租该被告的位于乳山市青山路79号西三层楼一楼南起1-6间门市房，租赁期限自2004年7月23日至2007年7月22日止。双方还在2005年11月16日签订了青山路79号大门南门市房的租赁合同，期限自2005年11月16日起至2008年11月15日租期为三年。2006年10月31日，两被告签订房屋买卖合同，合同中约定了被告东英装饰制品有限公司将位于乳山市青山路79号的乳房权证字第100518、10××19、100520号房屋，面积4658.28平方米出售给被告曹爱丽，总计房款508万元。被告曹爱丽已经交付房款1055000元，余款双方达成协议。2006年10月31日，被告东英制品公司向原告发出了通知书，内容为：“各一楼租房户：曹爱丽、刘建豪、姜丽由于一楼的商业用房使用权全部出让给威海客户，限期11月30日之前必须搬迁，剩余房租按数退还，原有设施一律不准改变。”在2006年11月16日，被告东英装饰制品有限公司又向原告发出了要求原告在2006年11月30日搬出所承租的房屋的通知书。但是原告在接到上述通知书后仍未搬出。另外查明，被告东英装饰制品有限公司在2004年5月12日起即将出售给原告的部分房屋用于抵押贷款。在贷款到期后，在2006年5月20日与债权人乳山市农村信用合作社联合社办理了最高额抵押合同，约定贷款期限为2006年5月30日至2009年5月30日止，贷款的最高额为260万元。被告曹爱丽表示，如果在贷款到期后，被告东英装饰制品有限公司未偿还该借款以及利息，被告曹爱丽可以偿还该借款。经法庭调查乳山市农村信用合作社联合社，该信用社表示在两被告买卖房屋时，告知了该信用社。被告曹爱丽主张被告东英装饰制品有限公司出售给自己的房屋与自己在2000年8月28日所购买的位于城区青山路的第21083号房屋系共有房屋，按照有关的法律规定，物权优先于债权，因此自己作为共有人比原告更享有优先购买权。但是原告对被告曹爱丽的上述主张提出异议。经调解无效。本院认为：在两被告签订的房地产转让合同时，已经告知了作为抵押权人的乳山市农村信用合作社联合社。曹爱丽表示在被告东英装饰制品有限公司如果不偿还该信用社的借款以及利息的情况下，自己同意偿还该借款以及利息。在被告东英装饰制品有限公司向该信用社借款时，对用于抵押的房屋办理了抵押登记手续，因此，在两被告签订的房屋买卖协议的行为，并未损害抵押权人的利益。因此，被告东英装饰制品的房屋可以出售。只是，买卖的双方要将用于抵押的房屋的抵押权消灭后，方可办理有关的过户手续。两被告主张已经履行了通知原告享有优先购买权的通知义务，在原告表示不同意购买的情况下，双方才签订了买卖合同。但是对于两被告主张的上述事实，原告予以否认。因此，对于两被告的上述主张，本院不予认定。原告作为承租人之一，按照合同法的有关规定，对自己承租的房屋享有优先购买权。两被告签订房地产转让合同时，按照有关规定应在出卖的合理期限内通知作为承租人的原告。两被告的行为侵犯了原告所享有的优先购买权。因此，在两被告的房地产买卖合同中对于原告承租的部分应视为无效。原告要求确认两被告签订的整个房地产买卖合同无效，但是原告作为承租人承租的部分，不足两被告签订的房地产转让合同中的一半，因此，原告只是对自己承租的部分房屋享有优先购买权。原告的该项诉讼请求，无事实以及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款、《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：两被告之间签订的房地产买卖合同中关于原告承租的部分无效。案件受理费50元，案件实际支出费用300元，由两被告各承担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判长　　徐建义审判员　　刘春红审判员　　张新路二〇〇七年��月十二日书记员　　都　宁关注微信公众号“”