（2007）绍中民一终字第114号
裁判日期: 2007-03-30
公开日期: 2014-10-24
案件名称
上海陆家嘴物业管理有限公司与钱定华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱定华,上海陆家嘴物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（1991年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2007）绍中民一终字第114号上诉人（原审被告）钱定华。被上诉人（原审原告）上海陆家嘴物业管理有限公司。法定代表人毛德明。委托代理人（特别授权）张剑。委托代理人（特别授权）吴栋。上诉人钱定华因物业管理纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2006）越民一初字第2599号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年1月5日受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。现已审理终结。原判认定，绍兴市越城区解放北路水木清华住宅区房屋系绍兴市交通投资有限公司建设开发，2002年5月28日，绍兴市交通投资有限公司与原告签订《水木清华物业管理（前期）委托合同》，约定原告对绍兴市越城区解放北路水木清华住宅区房屋进行物业管理，物业管理费由原告按住宅建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；如业主或物业使用人逾期交纳物业管理费，原告可从逾期之日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；委托管理期限自2002年6月1日至业主委员会成立或至2005年5月31日。合同还对其他内容作了约定。2005年12月6日，绍兴市发展和改革委员会给被告批复，核准原告的收费标准。后被告向绍兴市交通投资有限公司购入了上述房屋中25幢204室，住宅建筑面积136.015平方米。并按每月每平方米0.5元的价格交纳物业管理费。2004年1月起，因被告对原告的物业管理服务质量不满，拒付物业管理费，致纠纷发生。原判认为，原告与绍兴市交通投资有限公司签订《水木清华物业管理（前期）委托合同》，符合国务院发布的《物业管理条例》的规定，应当确认有效。原告未向本院提供证据证实被告向绍兴市交通投资有限公司购入房屋时，已告知被告关于《水木清华物业管理（前期）委托合同》的内容，但被告已按住宅建筑面积每月每平方米0.5元支付了物业管理费，故除了《水木清华物业管理（前期）委托合同》中关于物业管理费收费标准的约定外，其他内容的效力不能涉及被告；因原告起诉的时间在2006年10月23日，原告要求被告支付2004年9月以前的物业管理费，已超过法律规定的诉讼时效。现原告要求被告支付2004年10月后部分物业管理费，符合法律规定，应予支持；原告要求被告支付滞纳金，缺乏法律和事实依据，不予支持。《水木清华物业管理（前期）委托合同》约定委托管理期限自2002年6月1日至业主委员会成立或至2005年5月31日，现水木清华住宅区的业主委员会尚未成立，被告要求驳回原告2005年6月后部分物业管理费的意见，缺乏法律和事实依据，不予采纳；被告未在法律规定的期限内向法院提起反诉，其要求原告赔偿损失、赔礼道歉等意见，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、被告钱定华支付给原告上海陆家嘴物业管理有限公司2004年10月至2006年9月的物业管理费1632.18元。于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费229元，其他诉讼费80元，合计309元，由原告负担154元，被告负担155元。钱定华不服原判，提出上诉称：1、被上诉人与绍兴市交通投资有限公司之间签订的《水木清华物业管理（前期）委托合同》明确约定管理期限为三年，即到2005年5月31日止，故上诉人与被上诉人之间的管理合同已终止，被上诉人无权向上诉人收取2005年5月31日以后的任何管理费。2、被上诉人收取的管理费过高，被上诉人违反了绍兴市物价局（2001）60号文件及（1999）54号文件规定的收费标准。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并驳回被上诉人一审的不当诉请。被上诉人上海陆家嘴物业管理有限公司答辩称：1、《水木清华物业管理（前期）委托合同》已明确合同期限至业主委员会成立止，即使退一步，该委托合同已到期，但被上诉人仍提供物业管理服务，是事实合同关系，上诉人亦有义务履行相应义务。2、绍兴市物价局文件已进行修改，物业公司可以和开发商协商定价，且被上诉人的收费标准已经过物价部门备案。故上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。上诉人钱定华在二审中提供《水木清华物业管理（前期）委托合同》1份，要求证明合同期限已经届满。该证据经被上诉人质证认为与其在一审时提交的证据一致。本院认证认为，该证据不属于新的证据，且一审时已由被上诉人提交，故对上诉人的待证事实不予认定。此外，上诉人还提交了绍市发改价（2005）122号文件1份，被上诉人认为系文件，不予质证。本院认为，该文件系绍兴市区关于物业服务收费管理的实施办法，已经生效，无需认证。被上诉人上海陆家嘴物业管理有限公司在二审中未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，绍兴市交通投资有限公司委托被上诉人对其建设开发的绍兴市越城区解放北路水木清华住宅区房屋进行物业管理，并与被上诉人签订《水木清华物业管理（前期）委托合同》，未违反法律禁止性规定，应认定有效。上诉人认为被上诉人物业管理期限已于2005年5月31日届满而无权收取此后管理费的上诉意见，与上述委托合同所载明“委托管理期限自2002年6月1日至业主委员会成立或至2005年5月31日”的约定不符，且上诉人至今尚在履行物业管理，故本院对上诉人的这一意见不予采纳。此外，被上诉人按照绍兴市物价管理部门文件及《绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定核定收费标准，并据此向上诉人收取相应费用，并无不当。上诉人认为被上诉人收取费用标准过高的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼费用合计229元，由上诉人钱定华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王朝阳审 判 员 楼晓东代理审判员 王安洁二〇〇七年三月三十日书 记 员 蒋剑峰 关注公众号“”