（2006）上民一初字第734号
裁判日期: 2007-03-30
公开日期: 2014-04-18
案件名称
陶洪珍与杭州智成市场经营管理有限公司、杭州广声餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶洪珍,杭州智成市场经营管理有限公司,杭州广声餐饮娱乐有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第七十一条，第一百三十四条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2006）上民一初字第734号原告陶洪珍。委托代理人（特别授权代理）应宏伟。被告杭州智成市场经营管理有限公司。法定代表人谢爵文。委托代理人（一般代理）荣丰闽。被告杭州广声餐饮娱乐有限公司。法定代表人仇恩。委托代理人（特别授权代理）何黎明、楼奇。委托代理人（特别授权代理）楼奇。原告陶洪珍为与被告杭州智成市场经营管理有限公司（以下简称智成公司）、杭州广声餐饮娱乐有限公司（以下简称广声餐饮）房屋腾退纠纷一案，于2006年6月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2006年11月24日公开开庭进行了审理。原告陶洪珍及委托代理人应宏伟，被告智成公司委托代理人荣丰闽，被告广声餐饮委托代理人何黎明、楼奇到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称：杭州市延安路135号涌金广场第三层118号商铺是原告从浙江涌金创安房地产开发有限公司购买的商品房。2000年9月1日，原告与浙江涌金创安房地产开发有限公司签订补充合同，确认2000年8月31日实际交房时该房测定的实际面积为44.98平方米。后因各种原因，该商品房一直空置。2005年10月，原告发现被告智成公司未经本人同意，擅自将原告所有的商铺拆除并出租给被告广声餐饮经营银乐迪KTV项目，严重侵害原告的合法财产所有权。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告腾空延安路135号涌金广场第三层118号商铺，并恢复商铺原状交与原告（恢复原状包括恢复房屋原来的结构和两边的通道）。2、判令被告赔偿原告经济损失27932.58元（按日租金2.307元／平方米从2005年9月21日暂计算至2006年6月18日，并要求支付至实际交还商铺之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。被告智成公司辩称：原告与被告智成公司之间是没有合同关系。被告广声餐饮承租本案诉争的房屋是善意取得，不存在侵权，如果存在侵权行为也是在被告智成公司。被告广声餐饮不应和被告智成公司作为共同被告。被告广声餐饮辩称：1、原告并非本案涉诉商铺合法产权人。2、且不言涌金广场3层所有业主对物业有无所有权，单就业主委员会向被告智成公司出具的授权书看，其形式是合法有效的，构成民法上的代理关系。被告智成公司可以代表全体业主对涌金广场3层的使用权进行转让。3、被告智成公司向广声餐饮出示了业主委员会的授权书，该授权书写明业主委员会同意被告智成公司将上述场地出租给广声餐饮。据此，广声餐饮认为被告智成公司具有缔约能力。此外，被告广声餐饮还审查了该场地的所有权证等相关权属资料。对于出租方是否有权出租该房屋，被告广声餐饮已经在可能掌握的信息范围内根据租赁合同尽到了慎重的审查义务，不存在任何过错。因此，该租赁合同合法有效，广声餐饮的合法权益应当受到法律保护。4、依据我国合同法的规定，在租赁期间，无论该商铺的所有权是否发生变动，该租赁合同仍然有效。所以即使原告今后取得了该商铺的所有权，被告广声餐饮仍然合法取得该商铺的租赁权。5、被告广声餐饮与原告间既不构成违约，也不购成侵权。原告要求赔偿经济损失的请求没有相应的事实基础。6、原告没有将赔偿责任进行区分，也没有就具体金额进行举证。综上，原告对被告广声餐饮没有诉权，请求法院驳回其诉讼。原告提交下列证据以证明其主张：1、两被告的工商登记材料，证明被告主体身份。经质证，被告智成公司、广声餐饮没有异议。2、1999年9月10日浙江涌金创安房地产开发有限公司与原告签订的商品房购销合同及2000年9月1日签订的补充合同，证明本案涉讼的房屋是原告合法所有。经质证，被告智成公司对证据的真实性、合法性没有异议，认为该房没有办理产权证，故对关联性有异议。被告广声餐饮对证据的真实性、合法性没有异议，认为与被告广声餐饮没有关联性。3、浙江涌金创安房地产开发有限公司开具给原告的收据3份，证明购房款已经全部付清。经质证，被告智成公司对证据没有异议。被告广声餐饮认为购房需要有专门发票，对证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。4、2005年9月20日两被告签订的租赁合同一份，证明两被告未经原告同意擅自租赁商铺的事实。经质证，被告智成公司、广声餐饮认为合同落款处的盖章单位是浙江银乐迪音乐娱乐有限公司，而非本案被告广声餐饮，被告智成公司与广声餐饮没有签订过合同。5、照片，证明被告非法占用原告商铺事实。经质证，被告智成公司、广声餐饮没有异议。被告智成公司出示下列证据证明其抗辩意见：1、房屋产权证，证明延安路135号涌金广场三层的产权属于浙江涌金创安房地产开发有限公司。2、2005年8月22日以涌金广场业主委员会的名义出具的授权书，证明杭州智成市场经营管理有限公司获得了涌金广场业主委员会的授权，有权将涌金广场三楼部分商铺出租给银乐迪。经质证，原告对证据1房产证的真实性没有异议，但认为开发公司拥有的是整体的房产证，而各业主拥有的是每个商铺的产权证，该证据与本案没有关联性。认为被告未出示证据2授权书的原件，故不予质证。被告广声餐饮对该两份证据没有异议。3、杭州市上城区人民法院（2006）上民一初字第636号民事裁定书，证明原告起诉被告广声餐饮主体错误，其应起诉银乐迪。经质证，原告认为该证据与本案没有关联性。被告广声餐饮没有异议。被告广声餐饮为证明其抗辩意见出示下列证据：1、房屋产权证，证明延安路135号涌金广场三层的产权属于浙江涌金创安房地产开发有限公司。经质证，原告对房产证的真实性没有异议，对与本案的关联性有异议，认为开发公司拥有整体的房产证，而各业主拥有的是每个商铺的产权证。被告智成公司没有异议。2、2005年8月22日涌金广场业主委员会出具的授权书，证明杭州智成市场经营管理有限公司获得了涌金广场业主委员会的授权，有权将涌金广场三楼部分商铺出租给银乐迪，与本案的被告广声餐饮没有关系。原告认为被告广声餐饮没有当庭出示原件，故不予质证。被告智成公司对证据无异议。3、2005年9月20日被告智成公司作为出租方签订的租赁合同，证明银乐迪承租涌金广场三楼部分商铺，与被告广声餐饮没有关联性。经质证，原告对证据的真实性没有异议，认为租赁合同的出租方不具有委托出租的权利。被告智成公司对证据无异议。4、工作联系单、消防责任书、报告，证明银乐迪严格按照约定和有关规定履行了承租人在装修施工过程中的各项义务，与被告广声餐饮没有关系。原告认为被告广声餐饮没有当庭出示原件，故不予质证。被告智成公司认为该证据客观上是存在的，所以没有异议。经过庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：对原告提交的证据1-5，两被告对真实性均无异议，本院对该批证据的真实性予以确认。被告智成公司出示的证据1，原告与被告广声餐饮对真实性无异议，本院确认该证据的真实性，对证明问题将综合全案考虑；被告智成公司出示的证据2、3，原告的异议成立，对该两份证据的证明效力本院不予确认。被告广声餐饮出示的1、2，与被告智成公司出示的证据1、2一致，故本院的认证意见相同；被告广声餐饮出示的证据3，原告及被告智成公司对真实性无异议，对该份证据的真实性本院予以确认，对证明事项将综合全案考虑；被告广声餐饮出示的证据4，无原件可供核对，本院对该批证据的真实性不予确认，因庭审中两被告确认在签订合同后承租人即对场地进行装修，对该节事实本院予以确认。经审理本院认定的事实与原告所述一致。另查明，2005年9月智成公司将涌金广场三楼、使用面积1900平方米的商铺整体租赁给了浙江银乐迪音乐娱乐有限公司（杭州广声餐饮娱乐有限公司），租赁期限为2006年4月1日起至2014年9月30日止，为期8年6个月。该租赁合同还约定：租赁期内前三年每年租金为人民币160万元。租金起算日为2006年4月1日起算。租赁期内第一个租赁年度免收六个月租金。合同签订后三日内，承租方支付定金人民币10万元整（该定金以后转入承租方租赁保证金）。首期租金80万元，须于2006年4月1日前付清。2006年10月1日至2007年3月31日为承租方免租经营期。双方并约定，浙江银乐迪音乐娱乐有限公司为租赁场所办理营业执照后，新法人自动承担本合同之全部约定。合同签订后，浙江银乐迪音乐娱乐有限公司（杭州广声餐饮娱乐有限公司）着手对场地进行了装修。2006年4月19日杭州广声餐饮娱乐有限公司经工商部门核准成立。还查明，2006年11月29日，本院组织原、被告到涌金广场三楼进行现场勘查，查明本案原告陶洪珍所有的商铺包括在浙江银乐迪音乐娱乐有限公司（杭州广声餐饮娱乐有限公司）承租的1900平方米的面积内。本院认为，原告陶洪珍向浙江涌金创安房地产开发有限公司购买了本市延安路135号涌金广场第三层118号商铺，并支付了相应价款，浙江涌金创安房地产开发有限公司向其交付该商铺后，原告陶洪珍是该商铺的合法所有人，其财产权利受法律保护。被告智成公司与原告不存在委托租赁关系，其未经原告陶洪珍许可，擅自将原告的铺位拆除并出租，侵害了原告的财产所有权，应依法承担相应责任。被告智成公司虽与浙江银乐迪音乐娱乐有限公司签订租赁合同，将涌金广场第三层约1900平方米场地（包括本案所涉商铺）租赁给浙江银乐迪音乐娱乐有限公司经营，但承租方一栏同时注明有被告广声餐饮，合同条款并确定，“浙江银乐迪音乐娱乐有限公司为租赁场所办理营业执照后，新法人自动承担本合同之全部约定”。被告广声餐饮在该份租赁协议签订后成立，现该场所的实际经营者亦是被告广声餐饮。因此，被告广声餐饮提供证据，以证明被告智成公司将涌金广场三楼部分商铺出租给银乐迪，而与被告广声餐饮没有关系，其辩解不成立。被告广声餐饮在签订商铺租赁经营合同前未对被告智成公司是否经过房屋所有权人即原告授权的事实进行审查，对此也存在一定过错，至于被告广声餐饮向被告智成公司交纳租金及其他费用并不影响其侵犯原告合法权益的事实成立，其亦应承担相应民事法律后果。因此，原告关于被告智成公司、广声餐饮腾空属其所有的商铺以及将该商铺恢复原状的诉请，本院予以支持。原告同意按照两被告签订的租赁合同约定的租金2.307元／平方米计算损失，并无不妥，本院予以准许。两被告应从侵权之日即2005年9月21日起至腾退之日按此标准赔偿原告经济损失。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告杭州智成市场经营管理有限公司、杭州广声餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起90日内腾空延安路135号涌金广场第三层118号商铺（建筑面积44.98平方米），并恢复商铺原状交与原告陶洪珍（附商铺原始平面图一份，房号以平面图上表示为准）。二、被告杭州智成市场经营管理有限公司、杭州广声餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陶洪珍人民币27932.58元（暂算至2006年6月18日，2006年6月18日后至实际腾退之日以建筑面积44.98平方米，每日2.307元／平方米计算损失）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1127元，由被告杭州智成市场经营管理有限公司、杭州广声餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预见交上诉案件受理费1127元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王春霞审 判 员 宓旭庆代理审判员 程雪原二〇〇七年三月三十日书 记 员 董 婷 关注公众号“”