（2006）杭西民三初字第1043号

裁判日期: 2007-03-27

公开日期: 2014-07-08

案件名称

楼科明与浙江西湖高尔夫置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

楼科明,浙江西湖高尔夫置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2006）杭西民三初字第1043号原告楼科明。委托代理人魏飞舟。被告浙江西湖高尔夫置业有限公司。法定代表人李子民。委托代理人吴勇敏。委托代理人阚晓玲。原告楼科明为与被告浙江西湖高尔夫置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2006年9月14日诉至本院。本院于同日受理后，依法由代理审判员吴玉凤独任审判，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告楼科明及其委托代理人魏飞舟、被告浙江西湖高尔夫置业有限公司的委托代理人吴勇敏、阚晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应在2005年12月31日将建筑面积为330.20平方米的西湖高尔夫第2040号别墅一套交付原告。原告依约定支付了首付房款，并办理了部分房款银行按揭手续，但被告直到2006年6月15日才向原告发出入伙通知书，通知原告可以办理交房手续，逾期交房的天数长达168天；且所交付房屋的建筑面积仅为322.33平方米，比合同约定少了7.87平方米。因被告的行为已构成违约，故诉请法院判令被告返还因面积误差多收取的房款117514.84元；支付逾期交房违约金165664.80元并承担本案诉讼费用。原告为证明其主张的事实向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同一份，证明原、被告订立购房合同的事实及合同中有关权利义务的约定。2.收款收据二份及贷款凭证，证明原告已按约支付全部购房款的事实。3.入伙通知书及收房须知各一份，证明被告逾期168天交房的事实。4.商品房交接书一份，证明被告逾期交房且交付的房屋面积比约定面积减少7.87平方米及原告与被告交涉的事实。5.致西湖高尔夫别墅（二期）业主的一封信，证明被告承诺对出售的房屋地下室不进行销售及不办理产权（即系无偿赠送）以及被告逾期交房的事实。被告辩称：一、原告所诉面积不足缺乏事实依据。本案合同第三条约定涉诉房屋采取按套计价的方式，对房屋面积的确认应以建筑面积而非以产权登记面积为判断依据。原告所诉322.33平方米是房屋产权登记面积，原告以产权登记面积作为衡量房屋面积的依据与合同约定不符。事实上被告交付的商品房建筑面积比合同约定的建筑面积多了95.88平方米，根本不存在建筑面积短缺的问题。二、被告不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。杭州市规划局对地下室性质的现场勘察、论证以及对杭州市规划局之江度假区分局（以下简称之江分局）的规划许可予以撤销的行为直接导致了被告未能按合同约定交房的结果发生。而被告在决定对地下室架空层进行改建时，是应业主的要求并经有关部门批准的，非被告擅自行为；之后杭州市规划局采取的措施是行政措施，符合合同第八条约定的免责事由，故被告依法不应承担逾期交房的违约责任。三、原告要求被告全部承担延期交房的责任显失公平。被告按合同约定曾就地下室层高规划变更致函原告，原告也同意地下室变更，且并未要求解除购房合同，原、被告就合同的变更达成了新的意向。原告别墅地下室层高增加后，除增加了建筑面积外，还进一步改善了原告的住宅环境和景观。原告并未因此增加任何费用，被告却为此而增加了支出，原告是真正的受益者。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张的事实向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同及其附件，证明原、被告双方约定合同标的的计算标准系建筑面积、计价方式为按套计价，以及出卖方（被告）的免责事项。2.分户图一份，证明讼争房屋的实测建筑面积比合同约定的建筑面积大101.12平方米，房屋面积并没有短缺。3.（2004）浙规证01060001、01060007建设工程规划许可证各一份（复印件），证明被告依法取得西湖高尔夫别墅（二期）建设工程规划许可证。4.西湖高尔夫别墅（二期）客户意见单三份，证明部分业主要求被告取消别墅地下室架空层。5.关于修改西湖高尔夫别墅（二期）部分规划批复条件的申请一份（复印件），证明被告履行取消地下室架空层的相关审批手续，即于2005年4月7日致函之江分局要求取消地下室2.2米处的结构层，增加地下室层高和面积。6.之江分局杭规之江简复（2005）02号公文处理简复单一份，证明2005年6月21日主管部门同意被告按基本建设程序履行取消地下室架空层审批手续。7.关于增加西湖高尔夫别墅（二期）项目计划的申请一份（时间2005年8月12日，复印件），证明被告履行取消地下室架空层相关审批手续，并对设计作了一定的修改。8.关于西湖高尔夫别墅（二期）新增地下室面积的情况说明暨承诺一份（时间2005年9月30日，复印件），证明被告履行取消地下室架空层相关审批手续。9.告示照片两张（复印件），证明被告将取消地下室架空层的意向以张贴告示的形式通知全体业主的事实。10.（2004）浙规证01060001、01060007建设工程规划许可证（复印件），证明2005年10月18日被告依法取得新增地下室建筑面积6992.03平方米的建设工程规划许可证。11.消防、环保、交通、邮政、市政、绿化、卫生、社区配套等各项竣工验收文件，证明西湖高尔夫别墅（二期）在2005年12月底前通过了除规划之外其他的竣工验收程序。12.（2005）杭上证民字第4610号公证书及地下室层高变更通知书，证明被告于2005年12月7日致函原告，变更地下室层高；原告同意变更地下室层高，双方就房屋买卖达成了新的合意。13.中国建筑标准设计研究院说明，证明西湖高尔夫别墅（二期）遭遇重大技术问题。14.被告从2005年12月6日至2006年1月20日分别向有关部门要求规划验收的申请报告六份（复印件）。证明被告积极争取早日完成规划验收，但并不影响主管部门在2005年底前完成规划验收。15.杭州市规划局2005年12月15日杭规（2005）173号关于要求对南都高尔夫别墅项目地下室进行专家论证的紧急请示（复印件），证明西湖高尔夫别墅（二期）遭遇重大技术问题。16.杭州市规划局2005年12月26日杭规简复（2005）585号公文处理简复单（复印件），载明：西湖高尔夫别墅项目（二期）自2005年10月以来投诉不断，主要矛盾是别墅地下室的确认依据问题。我局以专题向市政府请示，故暂停办理规划验收。证明西湖高尔夫别墅（二期）遭遇政府行政措施，无法按期交房。17.杭州市规划局2006年3月8日杭规发（2006）69号关于撤销西湖高尔夫别墅项目二期地下室增加建筑面积的规划许可证的通知，证明对象同上。18.之江分局2006年5月31日杭规之字（2006）7号关于同意保留西湖高尔夫别墅项目（二期）地下室的复函及两个附件，证明对象同上。19.（2005）杭上证民字第4685号公证书及延期交房通知书，证明被告按合同约定于2005年12月28日通知业主西湖高尔夫别墅（二期）延期交房。20.（2006）浙规验第01060006、01060007号建设工程竣工规划验收许可证（复印件），证明2006年6月9日被告具备交付房屋的必要条件。21.2040号别墅庭院及地下室门窗造价分析表，证明2040号别墅地下室层高增加后被告增加的支出。22.杭州市中级人民法院民事判决书一份，证明与本案情况基本相同的案件经二审终审法院判决认定支持被告的观点，延期交房的原因符合合同约定的免责情况。原、被告提供的上述证据，经相互质证，本院作如下认证：一、对原告提供的证据，被告经质证，对其真实性无异议。本院经审查认为原告提供的证据真实、合法且与本案有关联，予以确认。二、对被告提供的证据，原告经质证，认为证据4的真实性无法判断且与本案无关；证据9、21原告没有看到、真实性有异议；对其余证据的真实性没有异议。本院经审查认为，原告没有异议的19份证据真实、合法且与本案有关联，予以确认。对被告提供的证据4经本院审查内容、形式合法，原告也未能提供证据否认该证据的真实性、合法性；且该证据与本案涉及的被告进行西湖高尔夫别墅二期工程中的地下室架空层施工的事实有关联，故本院对该证据予以确认。对证据9、21，因证据9系照片，无其他证据相印证，而证据21系被告单方作出，原告也不予认可，故本院对该两份证据不予确认。根据当事人的陈述及对证据的确认，本院认定的案件事实如下：2005年5月27日原、被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：被告将其建造的西湖高尔夫别墅2040幢出售给原告，该商品房用途为住宅，属框架结构，层高不低于2.9米，建筑层数地上二层，地下一层，地下室层高不高于2.2米，合同约定的建筑面积为330.20平方米；该商品房按套计价，总价款为4930500元；实测建筑面积与合同约定建筑面积发生差异时，如果实测建筑面积大于合同约定的建筑面积时，超出部分的价款由出卖人承担，如果实测建筑面积小于合同约定建筑面积，且误差面积不大于后者的3％时，不足面积由出卖人按每平方米19372元返还买受人，如果实测建筑面积小于合同约定的建筑面积，且误差大于后者的3％时，买受人可以选择退房；交房期限为2005年12月31日前，但遇采取某种行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长，被告可以延期最长不得超过6个月，且被告在发生之日内告知原告；被告逾期交房不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，合同继续履行的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告所购西湖高尔夫别墅2040幢别墅属被告的二期工程中的一部分。对西湖高尔夫别墅（二期）工程，被告于2004年1月20日、6月11日分别办理了西湖高尔夫别墅（二期）建设工程规划许可证，高尔夫别墅从2004年3月开工兴建，至2005年3月开始地下室架空层施工。在地下室架空层施工过程中，由于部分业主要求取消架空结构层，被告遂于2005年4月7日向之江分局提出申请，并于2005年10月18日获得批准。2005年12月7日被告就地下室层高变更致函原告，原告没有提出异议。期间，西湖高尔夫别墅（二期）工程施工完毕。从2005年11月起该工程所涉的建筑工程消防、环保设施、绿化、卫生等项目已由相关部门进行了竣工验收，但由于第一期别墅业主对第二期别墅地下室性质的投诉，有关部门对被告申请的规划验收迟迟未能进行。2005年12月15日，杭州市规划局经请示杭州市人民政府决定对反映的地下室性质组织专家进行论证，并于12月26日以杭规发（2005）585号简复单告知被告暂停办理规划验收。12月28日，被告在收到简复单后将上述情况以信件方式函告原告。至合同约定的12月31日交房期限届满时被告未能交房。杭州市城市规划专家咨询委员会办公室组织专家对西湖高尔夫别墅（二期）地下室性质进行认定后，仍确认归类于地下室。2006年3月8日杭州市规划局以被告为西湖高尔夫别墅二期地下室申请办理规划许可手续时，地下室层高超出原审批高度，已形成违章的情况下，未依法处理完毕地下室层高超高等问题，尚不符合《杭州市城市规划管理条例》及有关法律规定的许可条件为由，以杭规发（2006）69号文件撤销了西湖高尔夫别墅项目二期地下室增加建筑面积的规划许可证。其后，被告交纳了相关罚款。2006年6月9日之江分局核发了建设工程竣工规划验收许可证。2006年6月15日，被告通知原告于7月3日至7月9日之间办理收房手续。2006年7月9日，原、被告双方就该商品房进行了交接，交接书和分户图上都载明，该商品房实测建筑面积426.08平方米，其中地上建筑面积322.33平方米，地下室建筑面积103.75平方米。合同签订后原告即付清了首期房款，办理了按揭贷款手续，履行了支付房款的义务。另查明，原、被告双方签订的商品房买卖合同附件房屋平面图显示，该商品房地上一层底面部分面积下空，与地下室相连，该下空部分实测面积为9.61平方米。同时，合同附件房屋平面图与原告提供的交付时的分户图基本一致，没有设计上的改动。本案的争执焦点为：一、被告交房的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积相比是否存在面积短缺。原告认为，根据合同的约定地下室层高不高于2.2米，而2.2米以下的地下室根据有关法律规定是不计算建筑面积的，因此，可以推出合同中约定的建筑面积仅指地上部分的建筑面积。被告认为，合同约定的建筑面积既包括地上建筑面积也包括部分地下建筑面积。合同约定的地下室层高的确是不高于2.2米，但并不是整个地下室都不计算建筑面积，该地下室中的一部分是与地上一层下空部分相连通的，成为一体，该部分空间的层高在地下架空层去掉之前就超过了4米（地上一层的层高加上地下室的层高），该部分是计算建筑面积的，这并没有违反合同的约定，也是在签订合同时就将该部分面积计入合同中约定的建筑面积内的。二、杭州市规划局以及之江分局的一系列行为是否属于合同第八条第二款第三项约定的被告可据实予以延期的特殊原因即“采取某种行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长，被告可以延期最长不得超过6个月，且被告在发生之日内告知原告”。原告认为，被告延期交房的原因是其存在违法违章行为，并不符合合同第八条约定的免责事由，并且被告也没有按合同约定当天通知原告。况且，原告也从没有同意被告去掉地下室的架空层。被告认为，应大多数业主的要求，考虑到业主的利益，被告在申请相关部门对地下室架空层进行修改并征得相关规划部门同意的情况下修改了地下室架空层，待规划验收时，规划部门又因地下架空层的改建问题要进行专家论证并暂停了规划验收，最终导致延期交房，因此，被告延期交房的行为符合合同第八条约定的免责事由。本院认为：一、原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应认定有效。二、对双方争执的焦点之一关于房屋面积是否短缺问题，原、被告之所以对该问题产生争议是因为双方对合同约定的建筑面积理解不同。本院认为，1.对房屋的面积认定应当以双方签订的合同为依据。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，衡量被告交付的房屋面积是否短缺的标准是建筑面积而非地上建筑面积。2.该涉诉房屋一层部分面积下空（在合同附件房屋平面图中有明确标志），与地下室相连通，该部分空间在双方签订合同之时就预测层高超过4米，根据国家有关测绘方面的法律、法规规定，该部分在订立合同时就应当计算建筑面积的。原告认为合同约定的建筑面积仅指地上建筑面积而不包括该部分空间，与有关部门的规定不一致，也未能提供双方有此方面的特殊约定，故本院有理由相信原、被告合同约定的建筑面积330.20平方米即包括该部分空间。3.虽然在拆掉地下室架空层后的确增加了房屋的地下部分建筑面积94.14平方米，被告也承诺对新增的建筑面积是赠送而不作销售，但除去该新增加的建筑面积外，被告交付的房屋的实测建筑面积为331.94平方米，仍然比合同约定的建筑面积多了1.74平方米。即被告在拆掉地下室架空层之后原告无偿多得到94.14平方米的建筑面积。况且，就合同附件中的房屋平面图与原告提供的交付时的分户图相比较，两者没有结构和尺寸上的明显差异。因此，原告请求被告返还因面积误差多收取的房款的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。三、争执焦点之二关于逾期交房问题。本院认为，1.被告自2005年4月7日就向之江分局提出申请要求对西湖高尔夫别墅项目二期地下室架空层予以拆除，后其通过合法有效的途径于2005年10月18日取得了之江分局颁发的关于西湖高尔夫别墅项目二期地下室增加建筑面积的建设工程规划许可证。被告正是基于对行政部门所颁发的建设工程规划许可证效力的信赖而采取了包括拆除地下架空层在内的一系列行为，且被告有充分的理由相信其能在竣工后通过相关的规划验收。2.2005年12月26日杭州市规划局以高尔夫别墅项目二期地下室性质无法确认，建议市政府进行专家论证为由，以简复单告知被告暂停办理规划验收。2006年3月8日又以杭规发（2006）69号文件撤销了西湖高尔夫别墅项目二期地下室增加建筑面积的规划许可证。上述杭州市规划局以及之江分局的一系列行政措施直接造成了规划验收的延后和被告交房的延迟，对此皆非被告所能预料，被告主观上也没有过错。因此，被告的延期交房符合原、被告所签订的商品房买卖合同第八条约定的延期情形，应享有六个月的交房延展期。3.根据合同第八条约定，“采取某种行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长，被告可以延期最长不得超过6个月，且被告在发生之日内告知原告”。因导致未能按期交房的原因为杭州市规划局的专家论证和之江分局原颁发的规划许可证撤销，2005年12月26日是杭州市规划局作出暂停规划验收的简复单的行文日期，被告在接到通知后于2005年12月28日通知原告是及时合理的，符合合同约定的本意。4.尽管原告否认看到过被告当时在施工现场张贴的关于修改地下室架空层的告示，但2005年12月7日被告把地下室层高增加的事实函告原告后，原告并未提出异议，可以认定为默许。况且，从利益衡量的角度出发，增加地下室层高，不仅改善了所交付别墅的住宅环境和景观，还增加了所交付别墅的建筑面积。为此，被告增加了建筑施工的成本，而原告却并未因此增加任何费用支出。而正是因为地下室层高的增加引起了规划验收的延迟，并导致被告延期交房。根据公平原则和权利义务相一致的原则，由被告承担延期交房的责任也是显失公平的。5.根据杭州市中级人民法院（2006）杭民一终字第1636号及西湖区人民法院（2006）杭西民三初字第713号两份已经生效的民事判决书也认定了被告延期交房的行为符合商品房买卖合同第八条第二款第三项约定的被告可据实予以延期的特殊事由的。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回原告楼科明的诉讼请求。案件受理费6758元由原告楼科明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6758元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。审　判　长　　倪　英代理审判员　　吴玉凤人民陪审员　　陈顺根二〇〇七年三月二十七日书　记　员　　郑海娣关注公众号“”