（2017）川0104民初784号
裁判日期: 2007-03-13
公开日期: 2017-06-26
案件名称
郭书荣与龙茂房地产开发（成都）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭书荣,龙茂房地产开发（成都）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初784号原告：郭书荣，女。委托诉讼代理人：张永祥，四川言鼎律师事务所律师。被告：龙茂房地产开发（成都）有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷**号附*号。法定代表人：陈国邦，龙茂房地产开发（成都）有限公司董事长。委托诉讼代理人：张宇恒，四川迪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜增华，四川迪泰律师事务所律师。原告郭书荣与被告龙茂房地产开发（成都）有限公司(简称龙茂公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，于2017年2月22日、3月9日进行了公开开庭审理。原告郭书荣的委托诉讼代理人张永祥，被告龙茂公司的委托诉讼代理人张宇恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭书荣向本院提出诉讼请求：1、判令龙茂公司立即退还郭书荣诚意金200000元及逾期利息至清偿之日止（利息从2011年9月8日开始计算，标准按银行同期贷款利率，至起诉时为40000元）；2、本案诉讼费由龙茂公司承担。事实和理由：2011年8月31日，郭书荣与龙茂公司签订《九龙仓雍锦汇认购书》（简称《认购书》）两份，郭书荣在签订《认购书》）时即告知龙茂公司的委托销售人员其在成都市已有至少三套房屋，属限购对象，而销售员当即表示，可由龙茂公司想办法解决。在此前提下，郭书荣与龙茂公司签订《认购书》，购买龙茂公司开发的项目名为“九龙仓·雍锦汇”X幢X单元X楼X号和X幢X单元X楼X号房屋。郭书荣并向龙茂公司共计支付诚意金200000元。郭书荣按约与龙茂公司签订《商品房买卖合同》时，龙茂公司却告知郭书荣因属限购对象，无法为其办理权属证书，愿意退还郭书荣已支付的200000元诚意金，但需在该两套房屋卖出后。至今，两套房屋已经由龙茂公司出售，销售人员又称郭书荣应将支付诚意金200000元的收据退还后再支付款项，但龙茂公司收回收据原件后至今仍未向郭书荣退还诚意金200000元。故龙茂公司的行为已经严重违约，郭书荣为维护其合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告龙茂公司辩称，郭书荣与龙茂公司在签订《认购书》时，成都市房管局等六部门已发布了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，郭书荣应当知晓该规定。郭书荣在与龙茂公司签订《认购书》时并未告知其属限购房屋的对象。龙茂公司作为开发商也无客观能力和义务核实郭书荣的购房资格，且龙茂公司已在案涉房屋的销售现场对限购政策进行了公示，同时还在《认购书》中载明了购房人需提供相关的购房资格的材料，龙茂公司已做到了提示义务。郭书荣未能与龙茂公司签订《商品房买卖合同》，其原因在郭书荣。根据《认购书》的特别约定，郭书荣向龙茂公司交纳的两套房屋的定金各100000元，共计200000元，龙茂公司不应退还。请求驳回郭书荣的诉讼请求。经审理查明，龙茂公司系“九龙仓·雍锦汇”的开发商，于2011年1月2日取得该商品房的预售许可证。2011年9月4日，龙茂公司(卖方)与郭书荣(买方)签订了两份《认购书》，由郭书荣认购龙茂公司发售的位于成都市锦江区雍锦汇X幢X单元X楼X号和X幢X单元X楼X号房屋，楼款金额分别为3644244元和3599802元，买方于签署《商品房买卖合同》当日向卖方付清总楼款；郭书荣当日向龙茂公司交纳每套房屋各100000元定金。两份《认购书》还约定：买方已了解卖方出售的物业根据有关部门的批准用途为住宅……买方已仔细阅读了卖方提供的并于物业销售中心公示的《商品房买卖合同》(含附件)……的签约文本，并收到卖方提交的《雍锦汇1号楼签约须知》……买方对前述文件内容均予以同意并自愿签署本认购书，并同意在约定的时间内签署前述的有关文件；本认购书自买方向卖方支付约定的定金后生效；买方须于本认购书签署后3个工作日内，即2011年9月7日前，携同本人认购书及身份证等其他有效证件及贷款银行出具的《按揭贷款确认书》或其他确认贷款文件，按成都市房管局等六部门发布的“暂时限定居民家庭购房套数”政策买方应提供的证明文件(包括但不限于身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、非本市户籍居民家庭的纳税证明或社会保险缴纳证明等资料)……不论何种原因(包括但不限于买方不能提供前述资料)，买方不能在前述期限内签署《商品房买卖合同》及相关文件的书式文本或依认购书约定缴付相应的当期楼款，本认购书自动终止，卖方不予退还买方已缴付的定金，并可将该物业另行出售，另行出售的方式概由卖方自行决定及处理，卖方不能地前述期限出售该物业予买方，应退还双倍定金予买方，在退还双倍定金之后，本认购书自动终止，双方权利义务终结。在签订《商品房买卖合同》及其他相关法律文件的书式文本后，如买方所提交资料未能通过房管局关于“暂时限定居民家庭购房套数”的专项核验，导致所签订《商品房买卖合同》书式文本不能进行网上备案，则卖方有权解除与买方签订的《商品房买卖合同》及其他相关法律文件，买方应自行承担因此而引起的经济和法律责任，并赔偿给卖方造成的损失。买方声明其是具有相应民事行为能力的中国公民，且买方满足成都市房管局等六部门已发布了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》中新购住房的条件并能提供相应的证明文件。在签订《认购书》的同日，龙茂公司向郭书荣出具了《雍锦汇1号楼签约须知》，主要内容有：一、签订《认购书》前注意事项：发展商于物业销售中心公示了本项目的以下资料：成都市房管局等六部门已发布了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》、《商品房买卖合同》(含附件)……特别提示：1、请确认自身(含共有人)满足成都市房管局等六部门已发布了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》中新购住房的条件，再行签订《认购书》……3、签订《认购书》时须支付100000元购房定金，《认购书》签订后3个工作日内，按发展商于物业销售中心公示的文本内容签署《商品房买卖合同》，否则发展商有权按《认购书》的约定处理阁下所认购之物业，并且此100000元定金不予退还。二、签订雍锦汇1号楼《商品房买卖合同》及其他签约文本前的注意事项：……特别提示……8、在签订《商品房买卖合同》及其他购房法律文件的书式文本前，阁下应按成都市房管局的要求，如实填写《购房人家庭成员情况申报表》，并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、非本市户籍居民家庭的纳税或社会保险证明等资料，如阁下未能提供前述资料，则发展商将拒绝与阁下签订《商品房买卖合同》，且阁下所缴纳的定金发展商不退还；9、在签订《商品房买卖合同》及其他购房法律文件的书式文本后，如阁下所提交资料未能通过房管局关于“暂时限定居民家庭购房套数”的专项核试验，导致所签订《商品房买卖合同》不能进行网上备案，则发展商有权解除与阁下签订的《商品房买卖合同》及相关法律文件，阁下应自选承担因此而引起的经济和法律责任，并赔偿给发展商造成的损失。上述签约须知，郭书荣作出声明已收到，并表明本人已知晓《雍锦汇1号楼签约须知》所述的全部内容。2011年9月4日，郭书荣向龙茂公司支付了认购的雍锦汇1幢1单元2楼1号和1幢1单元2楼2号房屋的定金各30000元，共计60000元，龙茂公司向郭书荣出具了收据，载明收到部分定金。2011年9月7日郭书荣向龙茂公司又支付了认购的雍锦汇X幢X单元X楼X号和X幢X单元X楼X号房屋的定金各70000元，共计140000元，龙茂公司向郭书荣出具了收据，载明收到部分定金。2012年10月16日，龙茂公司向郭书荣发出《认购书终止的通知》，主要内容为：阁下就认购我司开发的“九龙仓·雍锦汇”X幢X单元X楼X号和X幢X单元X楼X号房屋，于2011年9月4日与我司签署了《认购书》，并缴付定金各100000元。依据《认购书》约定，阁下应于《认购书》签署后3个工作日内，即在2011年9月7日前到我司物业销售中心签署《商品房买卖合同》……然而阁下至今仍未签署上述合同文件。根据《认购书》第二条第二款约定：“不论何种原因，买方不能在前述期限内签署《商品房买卖合同》及相关文件的书式文本或依认购书约定缴付相应的当期楼款，本认购书自动终止，卖方不予退还买方已缴付的定金，并可将该物业另行出售，另行出售的方式概由卖方自行决定及处理。”基于阁下的违约行为，认购书自动终止。2014年9月26日，郭书荣委托律师向龙茂公司发出《律师函》，要求龙茂公司退还诚意金200000元。另查明，郭书荣个人在2011年9月4日前至今，在成都市五城区拥有3套住房。在庭审中，龙茂公司陈述“如果在签订《商品房买卖合同》时，审查郭书荣属限购对象，龙茂公司就不能与郭书荣签订《商品房买卖合同》”。以上事实，有两份《认购书》、4份收据、《认购书终止的通知》、律师函、商品房预售许可证、《个人或家庭房屋信息记录》在案为证。郭书荣和龙茂公司提交的《延迟付款申请书》，因均系复印件，双方对对方提交的《延迟付款申请书》均不予确认，故郭书荣和龙茂公司提交的两份《延迟付款申请书》作不为本案证据。本院认为，郭书荣与龙茂公司于2011年9月4日签订两份《认购书》，由郭书荣预购龙茂公司开发的位于成都市锦江区雍锦汇1幢1单元2楼1号和1幢1单元2楼2号房屋，郭书荣应按照《认购书》的约定向龙茂公司支付每套房屋100000元的定金，并在《认购书》签订的3个工作日内双方再签订正式的《商品房买卖合同》。若郭书荣的原因不能签订《商品房买卖合同》，龙茂公司不予退还郭书荣交纳的定金。因涉案《商品房买卖合同》未签订，郭书荣现要求龙茂公司退还200000元定金及支付相应利息，其请求是否成立，作如下分析认定：两份《认购书》约定“郭书荣与龙茂公司签订《认购书》后需支付每套房屋100000元定金，并在签订《认购书》的3日内与龙茂公司签订《商品房买卖合同》。”故郭书荣向龙茂公司支付的200000元定金，是作为订立《商品房买卖合同》的保证，其性质是为订立《商品房买卖合同》而支付的订约定金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。就本案而言，双方未订立《商品房买卖合同》，其原因系郭书荣在2011年9月4日前至今在成都市五城区拥有3套住房，因2011年2月15日成都市相关部门出台了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，明确规定“本市户籍居民暂停购买第3套住房。”故本案因郭书荣属限购致使双方未能签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》未签订属单方过错、还是双方过错以及不可归责于当事人双方的事由，龙茂公司是否应该退还郭书荣支付的200000元订约定金，本案再作分析认定：1、本市限购政策早于双方签订《认购书》，购房人和买方人均应知晓限购政策的规定，故不能签订《商品房买卖合同》不能确认为不可归责于当事人双方的事由。2、郭书荣明知其属于限购对象，且在龙茂公司已告知“签订《认购书》后，在签订《商品房买卖合同》时应按成都市房管局的要求，如实填写《购房人家庭成员情况申报表》，并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、非本市户籍居民家庭的纳税或社会保险证明等资料，如阁下未能提供前述资料，则发展商将拒绝与阁下签订《商品房买卖合同》，且阁下所缴纳的定金发展商不退还”的情况下，仍与龙茂公司签订《认购书》，并支付订约定金。《商品房买卖合同》未能签订，郭书荣存在过错。3、龙茂公司作为卖房人，且系提供《认购书》和《雍锦汇1号楼签约须知》文本的一方，在签订《认购书》时，不应只是告知购房人的限购政，应该直接核实购房人的购房资格，不应将审核义务在收取定金之后而延缓到签订主合同时。龙茂公司作为专业的房地产开发公司，在提供的《认购书》和《雍锦汇1号楼签约须知》文本中，将限购而不能签订主合同的风险完全转移给购房人，其行为违背公平原则，《商品房买卖合同》未能签订，龙茂公司亦有过错。4、因未能签订《商品房买卖合同》属双方过错，且没收定金是对违约方的违约惩罚，收取违约金的数额应兼顾一方的损失。本案根据郭书荣和龙茂公司的过错程度，考虑龙茂公司为组织售房所作的宣传以及签订《认购书》时所付出的人力物力情况，并根据公平原则，酌定龙茂公司退还郭书荣支付的两套房屋的定金150000元。郭书荣要求龙茂公司支付利息，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告龙茂房地产开发（成都）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郭书荣定金150000元；二、驳回原告郭书荣的其他诉讼请求。如果被告龙茂房地产开发（成都）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告龙茂房地产开发（成都）有限公司负担1650元，原告郭书荣负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 徐国书二〇〇七年三月十三日书记员 王代俊符莎 来源：